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时间：2022-12-17
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1、株洲黄河北路项目开发策略及一期产品定位报告湘誉公司营销策划部2010年9月一、项目开发策略二、一期产品定位规划：新都市主义（NewUrbanism）建筑：新古典主义（Neoclassicism）园林：欧洲古典式皇家园林风格会所：欧式高尚生活休闲会所定位：株洲100万平米高尚大盘典范目标：湘银集团引领株洲10年又一个高尚居住时代的标杆之作项目综合开发原则Page4整体开发策略及节奏开发策略：明星产品→创新产品→现金流产品→多元化产品→高端产品→顶级产品对应条件：高端展示→产品力→配套→成熟社区→高端稀缺→登峰造极价格策略：4500→5000→5500→6000→6500→
2、7000以上启动策略：依托明星产品启动，并通过拔升项目价值提高项目性价比，奠定市场基础。项目整体开发策略一期创新立势二期塑型深入三期稳步成熟四期多赢综合五期高瞻豪气六期登峰造极十有五而致于学三十而立四十不惑五十而知天命六十而耳顺七十从心所欲不逾距启示人生历程开发历程低密度、明星产品创新高层现金流产品商住综合产品高层豪宅洋房、别墅对应产品定位一期三期四期五期二期项目分期开发次序开发次序原则：进入性最优、通达性强区域优先开发临社区内主干道旁地块优先开发后期地块开发不影响前期开发物业业主正常生活符合项目整体开发策略考虑珠江北路开通、地块拆迁等因素ABCDEF地块开发次序产品类
3、型及可售面积备注A一期高层：56505㎡洋房：36036㎡会所：6900㎡临黄河北路，进入性最优、通达性强B二期高层：181205㎡商业：8585㎡临主干道，可共享一期会所、水系园林景观资源，无须经过拆迁C三期高层：289520㎡配套商业：10490㎡接壤一期，保证开发的延续性，产品属性适合在项目中期开发D四期高层：20816㎡综合商业：2万㎡酒店公寓：3万㎡商住综合适合在项目成熟期开发E五期高层：约10万㎡高端价值适合在项目后期开发F中心组团洋房：34020㎡别墅：20160㎡洋房与三期、别墅与四期联动开发洋房别墅项目分期价格策略策略解析均价预测（元/㎡）一期高开高走
4、、高举高打，做区域价格风向标1、项目以明星产品启动，价格可以作为区域价格领导者2、价格建筑成本的影响，入市时可能比市场成本更高，尽量体现出项目优势做足豪宅形象3、通过分批推售，形成市场热销，逐步提升价格洋房：4500－5000高层：4200－4800二期高开低走，以期高价高速完成销售1、以创新产品面市，体现产品高品质2、形成热销局面，为后期现金流产品造势高层：5000－5500三期低开高走，快速实现现金流产品的销售1、引爆市场，快速回笼资金2、快速消化产品，缩短开发周期3、分批推售，保持市场热销形势高层：5200－5800四期高层：5500－6000公寓：5800－65
5、00五
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