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时间：2021-12-15
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1、东海世家整合市场攻击策略StrategyAd.Planning2000.11.81市场攻击构架第一局部：市场的突破点在哪里？深圳攻击高点在哪里？青岛目前的攻击现状？第二局部：东海世家市场攻击策略2000.11.82市场攻击线索1、3年和1年：◆青岛市场将会在3-5年进入第二循环，市场将会极快成熟化，给我们的时间只有3年，海悦置业必须提前规划化、进入成熟期；◆青岛将会在1-2年内，完成户型规划化，给我们的时间只有一年，我们必须在1年内完成?市场空间判断--目标对象群确定--户型要求--主力户型规划?，从
2、而在专业上领先竞争对手；2、2条线：◆东海世家楼盘的促销线◆海悦置业的品牌线，特别是2001年10月开始，海悦置业全面建立专业品牌，并为下一个工程储藏客户群；3、攻击方式：◆环环递进，一切以销售结果作为终点，战术1可以解决销售问题，后续攻击方式停止或目的性调整；◆整个的攻击点要清晰，防止出现打完第一仗不知道第二仗的脱节现象。◆执行非常之重要，与其执行不到位还不如不做，对市场不会出现负面的不利影响。2000.11.83第一局部：市场的突破点在哪里？2000.11.84高差原理1、深圳地产经过12年的开展
3、，市场机制环境、香港地产经验借鉴、国际级地产专业公司介入〔新加坡、日本、澳洲、美国等世界前几名的规划设计、环境设计公司〕，使深圳目前成为中国地产最高水准的代表，其地产专业化、市场化程度在全国具有绝对的权威性，深圳地产的高点已经非常明确；2、青岛经过1年半的地产专业开展，目前正在处于地产规范化的开展阶段〔相当于深圳93-96年阶段〕，市场专业水准参差不齐，需要经过一轮〔大局部地产商开始进入第二、第三个工程〕，才能够进入成熟化的发展阶段。目前预计需要3-5年的时间。青岛目前的市场开展及竞争对手状况，成为东
4、海世家攻击市场的低点；3、深圳与青岛高点与低点之间的落差，就是我们市场攻击的突破点；2000.11.85一、深圳地产的高点深圳地产第一代88年-96年，初步形成地产概念--标准地产时代，主要解决的核心问题是平面问题。万科地产曾在95年北京万科城市花园中出现60多种户型，但在96年之后，万科地产只有4种主力户型：2房80/小3房90/3房112/4房124；市场的购置行为也集中于平面的合理性；深圳地产第二代从97年益田花园〔第一个欧陆外立面〕开始，97年--99年，深圳地产成熟化--鼎盛地产时代，主要解
5、决的核心问题是立面、社区规划、社区环境、物业管理；市场的购置行为进入第二阶段立面、第三阶段社区；深圳地产第三代从99年万科四季花城开始，市场地产进入大地产时代，主要解决的核心问题是地产的个性化即创意地产概念；市场的购置行为同样以大地产作为首要考虑；2
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