房地产市场税收征管调研参考报告

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1、房地产市场税收征管调研参考报告近年来，地区房地产行业迅猛开展，促进了当地经济开展和税收增长，但是，通过我们检查发觉，房地产行业存在需要资金量大，运营周期长，预收预付账款多，运营方式多样等运营特点，由此，也隐藏着一些咨询题，针对存在的咨询题，如何进一步加强税务治理，堵塞破绽，讨论如下：一、存在的咨询题(一)企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己构成多种开发方式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，构成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳

2、销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。(二)以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中表达，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。(三)销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的本钱、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收

3、到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同商定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。(四)无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而到达少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税根据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税根据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实那么是实现应纳税款的“双偷”。(五)代收款

4、项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。(六)“收入实收不转”直截了当抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等缘故收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提早竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直截了当抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。(七)与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系亲密，互转

5、收入和费用存在着非常强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。(八)多列预提费用。一些企业采纳“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程本钱，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房本钱，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍接着计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。(九)虚列或者虚增本钱费用，偷逃企业所得税。详细表现为：(1)将完工与未完工的工程混在一起，造成完工工程本钱虚增;(2)将开发工程之外的道

6、路铺设、小区绿化等工程本钱列入开发本钱。自用房产开发本钱不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房本钱，偷逃企业所得税。(3)多列利息支出和运营费用。(4)扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转运营本钱。二、加强房地产行业税收治理的对策和建议(一)摸清与房地产开发工程的相关信息。有针对性的对房地产行业开发工程、开发地段、完工情况、销售情况等进展外围的调查摸底。并对其售楼处进展调查，向售楼处的工作人员理解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。(二

7、)建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手根底信息材料。一是建立与房管、规划、建立、金融等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、估计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进展实地核查，及时发觉和处理漏征漏管咨询题。三是加强信息交换，进一步理解掌握房地产工程开发的运营规律，进而精确审核纳税申报材料，强化控管。(三)加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设

8、立的预售房款账户进展有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查理解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、精确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进展走访调查，