房地产权

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1、房地产权关系一、房地产权结构及其关系二、房屋产权的取得过程的房地产权关系三、房屋的所有权与土地使用权的关系一、房地产权结构及其关系1、房地产权结构的一般理论（1）“两种安排”A.房地权利合一：将房屋视为土地的组成部分，二者视为一个物，具有一个所有权。B.房地权利分立：房、地两个物，分别归属于两个所有权。(2)“两种规则”A.土地所有权吸附建筑物的原则：一切附加和进入土地的物都必然的作为添附归土地所有主所有。B.地上权人对建筑物享有所有权的原则：地上权人拥有建筑物所有权，可以自由处分建筑物。当地上权期限届满时，又获得赔偿的权利。2、我

2、国现行房地产权制度安排1、原则（1）主体一致；房屋所有权人和土地使用权人一致（2）一同处分：房屋所有权和土地使用权同时转让2、土地使用权终止与房屋所有权之关系土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。二、房屋产权的取得过程的房地产权关系1、在建工程的独立性问题在建期间或取得房屋产权证之前，房屋仍然作为土地附属物而存在。因此，其上不存在独立的物权，不能对其进行独立处分。2、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地

3、使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。3、建筑物的整体登记和分割登记整体登记也称为大产证的取得；分割登记也称小产证的取得。(1)大产证登记的意义：A.大产证是施工开发商开发的房屋是否合法的最重要标准B.大产证是开发商能够转移所有权的前提C.大产证是购买人判断出卖人是否享有权利及其权利是否完整的依据（审核大产证的注意事项）(2)大产证的分割和小产证的取得小产证是大产证转移登记的结果。但是其转移登记并不是简单的将所有权力转移给购买人，而是将一个整体物业的产权，分割成若干独立产权，转让给

4、每个小业主，形成区分所有。三、房屋所有权与土地使用权的关系1、不同权属房屋2、不同类型房屋1、不同权属房屋的土地使用权关系(1)独有对房屋的独有对应的土地所有权有两种，一种是独立的土地使用权，另一种是以房屋所有权为基础进行土地使用权登记。这两者都是土地使用权与房屋所有权一一对应的关系，权利归属同一主体。(2)区分所有法律没有对这个问题作出明确的规定，还有待进一步的研究。2、不同类型房屋的土地使用权关系(1)农村房屋和城市房屋农村房屋——免费取得宅基地城市房屋——真正意义上的个人财产城市市民购买农村房屋——所取得的产权证使用范围有限，

5、不能进入市场流通。3、城市私房、城市公房、经济适用房A.城市私房——没有明确规定其宅基地的性质，但一定不可以单独处分，只是拥有使用权。B.城市公房——划拨土地使用性质。但是在补足土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。C.经济适用房——划拨土地使用性质。在补交收益后可以用于出租经营。