传统房企探索新业态——产业地产

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1、传统房企探索新业态——产业地产在传统房地产市场利润空间收紧、加速去库存的背景下，加之近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，房企正谋求新的利润增长点，产业地产进入龙头房企的视野。加上地方政府的支持，房企纷纷转型布局产业地产，产业地产开始成为各路资本和房企激烈争夺的焦点。未来随着各路资本和房企的大量涌入，将使其竞争更加激烈，产业地产潮流也迎来空前的机遇与挑战。随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企开始寻找新的盈利增长点，纷纷主动或被动进行战略深入调整和跨界转型，从房地产方发商”角色转型为戢

2、市综合运营商”成为多数房企的选择。然而，转型城市运营商”过程中如何创造新的业务增长点成为房企亟待解决的问题。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，无论是住宅地产、商业地产还是产业地产，都是开发商针对不同地块的土地属性和业态内容相结合的开发模式，依据市场环境的发展和变化，在不同阶段有不同的开发方向。与实体经济息息相关的产业地产凭借其在提升土地产业价值、推动产业结构转型升级和推进新型城镇化发展方面的重要作用，受到政府的高度支持。在政策鼓励、市场需求等多种因素刺激下，传统房企开始跨界试水产业地产领域。据园区中国的不完全

3、统计，截至目前，已经有48家传统房企从住宅市场转型进入产业地产领域，包括万科、招商、协信、碧桂园、保利、远洋、世茂、金地等一大批品牌房企，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口。联合体拿地、合作与并购成主流相对于传统地产的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，门槛并不低。另外，在产业地产领域，多数开发商都是“新手”。擅长做住宅和商办并不代表产业地产能做好，为了更好地驾驭这一门“技术活”，它们往往会选择一个在产业发展

4、领域有更多经验的伙伴进行合作。例如，试水产业地产较早的协信集团，是通过与在科技园区开发运营已有相当经验的启迪控股成立合资公司来实现产业地产的开发。而对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块，也越来越多的房企选择联合拿地、共同开发，以降低各自房企的生产经营压力和投资风险。在深圳土地稀缺、旧住宅区更新也一度遭遇瓶颈的背景下，部分房企选择合作的方式进行“工改”类城市更新来加码产业地产。10月17日，星河地产接手酷派南山科技园北区的酷派信息港城市更新项目，与酷派集团共同合作开发。对此，屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，

5、产业方和地产商的合作是一个趋势，可以结合双方优势各自发挥，酷派信息港是产业用地，在无法更改土地性质的背景下，酷派选择牵手星河地产，无疑看中的是其在旧改和产业地产开发运营方面的经验与优势。星河地产操盘能够运用其经验优势以吸引的战略性产业进驻，也有利于加快产业园的配套建设。目前，我国的产业地产还处于引入探索和初步发展阶段，在住宅、商业地产发展遇到瓶颈时，越来越多传统房企开始纷纷投身产业地产，隔行如隔山，“收并购”就成了这些企业介入产业地产的一个不错方式。据相关权威机构统计，近年来通过收并购进入产业地产成为不少房企布局的主要方

6、式。数据显示，截至2017年11月底，至少60多家外地房企通过合作、收购等多种方式抢滩深圳工改市场，用风投思维做产业地产。戴德梁行深圳公司产业地产部主管及董事张冬冬表示，从深圳的情况来看，工改类城市更新项目是传统商办领域或是住宅领域的开发商转型、进军产业地产的最重要的方式之一。例如，11月14日，港股地产公司龙光地产以69.8亿元成功拿下康佳集团总部黄金地块70%股权。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，通过收并购康佳集团总部旧改或许会成为龙光进军产业地产的一个契机。从目前的情况来看，土地的供应量正在缩减，房企

7、已经在考虑未来5至10年的发展，从销售物业向租赁、运营转型是或将成为趋势。产业地产的浪潮契合了深圳高速发展的战略性新兴产业、未来产业对于产业用房的巨大需求，也是房地产开发商从开发销售型向持有运营型转型的需要。屹立产业运营（深圳）有限公司执行董事刘锐表示，以深圳为例，房企可以通过拿地自持，运营产业项目，通过资产证券化和股权投资等多种金融手段，在空间和内容两方面实现资产和服务增值。尽管产业地产是资金投入大、回报周期长的行业，但却具备长期增值功能，这些因素也使房企不惜一切方式杀入产业地产。“轻重并举”运营模式走俏在加码产业地产

8、的开发商中，既有万科、绿地、碧桂园这样的规模型房企，也有首创置业、保利、远洋这样的品牌国企央企，各家运营的模式也不尽相同。产业地产涉及融资、开发、服务、招商等多重元素，这对各房企运营模式提出了更高的要求。产业地产不再是过去传统房企高周转、高毛利的运营形式，未来各大房企势必采用新方法玩转产业地产，注重运营与服务的轻资产