焙烤店面选址调查培训

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1、饼店店面规划选址调查讲座苏爱兵编制市场调查目的：饼店的经营成功，对店址周围的商圈调查十分重要，包括整个市场评估。通过细致周密的评估分析，获取第一手详细数据，将饼店经营策划建立在科学化的数字统计上，做出合理的、准确的选择。市场调查市场评估：确定一城市或商圈选址开店或重开业，首先要了解该城市或商圈〔店址半径500米〕的经济开展水平、居住人口、外来人口、产业支柱、地理位置、生活水平、消费习性，再调查该城市或商圈〔店址半径500米〕的饼业开展情况、饼店规模、产品数量、品种、经营状况、人员面貌、产品价格、装修风格、售卖气氛、入店率、客单价、营业额、市场调查促销手法、消费者认可程度

2、、店址周围产业分布、市政建设水平等，调查的目的是假设在该城市或商圈开店或重开业，为开业后的客单价、入店率、营业额及市场潜力提供依据，找出优劣点，为开好店打根底。市场调查最正确店址的条件：⑴营业面积80—150m²；⑵位于交通要道口或商业集中区或住宅集中区；⑶人流量要求：长江三角洲、珠江三角洲的人流量要求45人次/分钟，其他城市、地区要求50人次/分钟；⑷无正面直射太阳光；⑸具有方便的顾客泊车位置；市场调查⑹门面在6—12米；⑺规划部门允许在此地开饼店；⑻附近居民、行人收入较稳定或生活水平较好；⑼店址街道无双行线改单行线的可能，假设改向后，需能持续营业；⑽店址位置不属临时

3、建筑物；⑾店址位置不能离主道距离太远；市场调查⑿店址无三级以上的台阶；⒀店址前边无很多树荫遮挡；⒁店址前无交通栏杆或绿化隔离带；⒂店址前的街道无很大的斜坡；⒃店址附近的商业气氛浓厚，即有各式食品、日用品商铺，能吸引路人驻足、闲逛消费；市场调查⒄店址商圈的饼业市场有潜力，从消费习惯、经过店址人群文化素质、生活水平等进行衡量；⒅店址门前不能有小贩摆设阻塞；⒆具有污水、废气排放条件；⒇最好有动力电。市场调查人流量分析：确定店址后，就可以进行人流量测定，在设定的营业时间内有多少人途经店面，人流包括行人、自行车、摩托车〔汽车可不计算在内〕，计算方式是假设道路中间无隔离带、道路宽在

4、16米以内〔不含人行道〕，数道路两边人流；假设有隔离带或道路宽在16米以上，那么计算靠店址的单边人流。在计算人流量的过程中，还须计算行人、自行车、摩托车之间的比例，外地民工占总人数的比例，市场调查并分析人流的衣着、交通工具、精神面貌、附近住宅的构造、入住率、住宅区历史、生活习惯、消费习惯、店面周边环境、店址门前面积，店址门前是否便利停车或进行促销活动〔请画出店门口平面图〕，以评定饼店的定位问题，对于竞争对手饼店还要确定其面包、西饼营业额、入店率、客单价、畅销品种.市场调查确定方法是先了解竞争对手的产品名称、数量、价格，然后对每一位购好产品出店的顾客进行客单价评估，并根据

5、该路段的人流量，从而计算出竞争对手的平均客单价、入店率及面包、西饼营业额。市场调查计算公式是:测定时间内的入店人数入店率=─────────────×100%；测定时间内的人流量测定时间内的面包-西饼营业额客单价=──────────────测定时间内的入店人数市场调查面包、西饼营业额=入店率×客单价×营业时间内的人流量。〔请提供当地的经济状况，居住人口，外来人口，产业支柱，人均工资，居民西饼消费动向，西饼营业额，西饼客单价，西饼入店率〕。通过对竞争对手的调查，可评估出该商圈的消费习惯、生活水平，以此作为参考，从而评估出店址开业后的面包、西饼营业额、入店率、客单价及市场

6、开展潜力，饼店开业必需具备的条件、价格范围确定、产品品种确定。市场调查例：某沿海城市某条街，日平均人流量40000人次，按2.2%的入店率来计算〔人流背景：该条街两旁是住宅区，店两边的住宅居民从其楼房构造及空调安装量来看，其生活水平相对较高；该路段两旁店铺主要以电讯、饮食、服装、商场为主，是附近居民的主要消费区。通过的人流以本地人为主，摩托车：自行车：行人＝40：30：20，外地人占总人流的3%左右，本地有消费西饼的习惯〕，其进店数＝40000人次〔营市场调查业时间内日均人流量〕×2.2%〔入店率〕＝880人/日，根据其他饼店的调查，得知该商圈的购置面包、蛋糕客单价约6

7、元/人，那么店址的面包、蛋糕日均营业额＝880人/日〔入店数〕×6元/人＝5280元/日。市场调查4．调查人员的素质要求：〔1〕必须具备认真负责、不怕吃苦的精神，耐心、细致、准确地确定人流量而不谎报人流量；〔2〕能细心观察每一事物，并做出分析，了解顾客的需求；〔3〕具有一定的烘焙知识；〔4〕有全局观念，对组织的目标极为明确；〔5〕具有本钱意识，了解商业的根底知识。市场调查5．商圈调查风险：〔1〕商圈调查情况不细致、不真实，导致高层决策失误，投资风险增大；〔2〕调查数据不真实、不细致、导致开业的经营策略定位和经营目标设定错误；〔3〕上述调查