商店选址3

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1、第三讲商店选址重要性选址产业商店成功的三要素：place–place–place如何为以下商店选址？主要考虑哪些因素？共同点、不同点是什么？一家5000平米和500平米的超市一家10000平米的仓储超市一家10000平米的百货店一家3000平米的家电商场一家服装店。。。。。。选址的二大步骤区域的选择具体位置的选择主要内容一、区域选择二、店址选择三、店址评价一、区域选择商圈的概念〔Tradearea〕也称商势圈、商业圈，指企业营运能力所覆盖的空间范围.或者说可能来企业购物的顾客所分布的区域范围。(一)商圈根本概念边缘商圈1

2、0%左右次级商圈15-20%主要商圈55-70%商圈类型●商业区商圈大，流动人口多、各种商店林立，繁华热闹。●住宅区消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购置率较高。●文教区该区的消费群以学生居多，消费金额普通遍不高，但经营起来相对休闲，而且租金压力不高。容易培养各种消费群体。●办公区办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千●混合区分为住商混合，住教混合，工商混合等。一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化消费习性。租金不很贵，客户是多向性的，经营的时间可以比较长，但位置最好在混合区的比较

3、明显位置。(二)商圈分析的要点商圈的顾客来源(1)居住人口:居住在店铺附近的常住人口,是核心商圈内根本顾客的主要来源;(2)工作人口:是指那些并不居住在店铺附近而工作地点在店铺附近的人口,他们是次级商圈中根本顾客的主要来源;(3)流动人口:是指在交通要道﹑商业繁华地区﹑公共场所过往的人口,是构成边缘商圈的根底.商店聚集状况不同业态零售企业的聚集-----聚集效应同种业态商店的聚集---竞争的聚集效应零售业与其他行业的聚集---多功能型的聚集效应商业竞争态势分析---商圈饱和指数〔C〕×〔RE〕IRS=─────────R

4、FIRS：某地区某类商品商业圈饱和指数C：某地区购置某类商品的潜在顾客人数RE：某地区每一顾客平均购置额RF：某地区经营同类商品商店营业总面积例题：一公司方案在三个区域内选址，开设一营业面积为5000平米的食品店。在考虑了其它条件根底上，需要对三个区域的商业饱和程度进行分析，最后做出选择。三个区域的情况如下：A区B区C区C600003000010000RE10元12元15元RF15000100002500商圈概念小结商店业态不同，其商圈大小也不同．商圈大小一般同商店经营规模与能力之间呈正比例关系．商圈大小同企业选址区域的

5、交通状况成正比例关系．竞争者状况对商圈有复杂的影响．〔三〕商圈划定的方法1.零售引力法那么(雷利法那么)美国威廉•雷利用了3年时间，调查美国150个以上的城市，于1931年发表了他的“零售引力法那么〞.观点：“在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购置，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。〞ＡＢ两城市的商圈Ａ城Ｂ城DｄＤab＝───────１＋√Ｐb/ＰaＤab:表示Ａ城镇商圈的限度〔以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量〕Ｐa:表示Ａ

6、城镇人口Ｐb:表示Ｂ城镇人口ｄ:城镇Ａ和Ｂ的里程距离公式案例:假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。20Ｄab＝──────＝15(公里)1＋√1/920Ｄba＝──────＝5(公里)1＋√9/115(公里)5(公里)ＡＢ中介点图：A地区大概的商圈引申公式2、赫夫法那么是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。Sj/TλijPij=n∑Sj/Tλijj=1Pij：i地区的消费者在j商业区

7、或商店购物的概率；Sj：j商店的规模〔营业面积〕或j商业区内某类商品总营业面积；Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离；λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；Sj/Tλij：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；∑：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。案例:一个消费者有时机在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。表：三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离商店时间距离（分钟）规模（平方米）A4050000

8、B6070000C3040000如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是：A的吸引力是：50000/40=1250B的吸引力是：70000/60=1166.67C的吸引力是：40000/30=1333.33该消费者到每个超市购物的概率分别是：到A的概率=1250/〔1250+1166.67+1333.33〕=0.3