天津蓝海苑住宅项目营销报告

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1、蓝海苑项目营销报告外部环境分析营销定位价格策略制分制销售排期销控组织市政竞客定明析场策争户定实营市场推广媒体投放走背环需晰内营现势景境求销活动公关渠道营销营外销营战销营本产价客执销售平台案场包装销略目销体品值户行目属构梳描与销售道具现场管理标环性成理摹细标策客户服务沟通机制境案略风险预案……内部环境分析建立完整的营销体系建立完整的营销体系3以客户为核心的顾客消费流程整合营销思路SatisfactioAttentionInterestingDesireActionn引起注意产生兴趣引发欲望促使购买行为达到

2、购后满意投销物多样产C形市媒活网接现销价资售业媒板品R象场体动络待场售格回保服体示唯M定推投公营中包道策报障务展范一系位广放关销心装具略核体系示区性统算系统遵循遵循AIDASAIDAS模型模型4搭建系统营销执行体系搭建系统营销执行体系客户价值销售收入营销绩效==总营销成本总营销成本来电来访客户数（有效客户）一策划推广绩效管理营销回报率=总营销成本成交客户数二销售执行绩效管理销售成交率=来电来访客户数重复购买率/重复购买客户数/推荐销售客户服务和满意度维三客户数/衍生消费客户数护绩效管理推荐销售率/=衍生

3、消费率成交客户数贯穿营销体系的核心营销思想：营销绩效管理5外部环境分析营销定位价格策略制分制销售排期销控组织市政竞客定明析场策争户定实营市场推广媒体投放走背环需晰内营现势景境求销活动公关渠道营销营外销营战销营本产价客执销售平台案场包装销略目销体品值户行目属构梳描与销售道具现场管理标环性成理摹细标策客户服务沟通机制境案略风险预案……内部环境分析明确项目营销目标明确项目营销目标6本案营销目标本案营销目标目标1：提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！现金流目标2：在依托区域发展以及前期销

4、售的基础上，充分发挥项目自身和潜在的价值，将项目利润最大化！–...销售利润7外部环境分析营销定位价格策略制分制销售排期销控组织市政竞客定明析场策争户定实营市场推广媒体投放走背环需晰内营现势景境求销活动公关渠道营销营外销营战销营本产价客执销售平台案场包装销略目销体品值户行目属构梳描与销售道具现场管理标环性成理摹细标策客户服务沟通机制境案略风险预案……内部环境分析通过对外部环境的分析，了解项目通过对外部环境的分析，了解项目8所处的市场环境所处的市场环境项目区位——本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置，

5、紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。津塘路•本地块位于天津市东部，北侧紧邻正在建设中的滨海机场空港物流加工区，行政区划隶属于东丽区。•紧邻津滨高速公路，距离天津外环1.6公里，距滨海国际机场2公里；距离津塘公路3公里，京津塘高速公路6.5公里。9项目周边组团——本案北望航空城、南接新立组团、东连幺六桥乡，西邻中心城区航空城新本案中心城区立组团10项目面临的发展机遇—天津城区人口和产业东移和滨海新区西扩城市扩散效应中心城区东丽区¢东丽区战略发展思路：连接两区（中心市区、滨海新区）、依托两港（海港、空港）、

6、着眼一带（津塘公路、先锋路为轴线的津滨城区带）三区（大毕庄商贸区、东丽湖旅游度假区、北部农业产业园区）及七个乡镇工业园区¢“十一五”期间，东丽区的战略定位是“立足滨海新区，建设特色城镇，把东丽区建设成为高度开放、人才集聚、经济发达、社会进步、最宜人居的国际型、知识型、生态型津滨新城区”。11项目面临的产业环境项目面临的产业环境——依托周边资源，形成五大产业依托周边资源，形成五大产业航空产业•本案依托周边资源，五大产业现状比较突出；会展产业海港产业•以空港各大园区推动的相关临空、本项目周边物流及会展等产业

7、现有产业•滨海国际机场所带动的航空产业、临空产业物流产业以及港口所带动的相关产业。12天津房地产市场走势天津房地产市场走势——20082008年预计整体均价增速放年预计整体均价增速放缓，成交量维持在缓，成交量维持在20072007年下半年水平年下半年水平2007年市内六区成交量及价格变化趋势5000001000045000090004000008000350000700030000060002500005000200000400015000030001000002000500001000001月2月3月

8、4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交量均价随着07年10月份国家相继出台的政策，以及一线城市北京、深圳楼市成交量的放缓，天津的楼市表现平稳，没有出现大幅的下跌趋势，但是均价增幅减慢。2008将是中国地产的调整之年，07年的宏观政策将进一步影响楼市，市场客户将更加趋于理性，同时一些投机者将受到打压，表现在市场上就是均价增速的放缓。1320082008年环外环以内的竞争加剧年环外环以内的竞争加剧2008年供地计划与2007年对比分析2