开发商与银行按揭贷款谈判要点

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1、开发商与银行谈判方案一、开发商必须具备的条件：1）五证俱全2）必须取得商品房预售许可证方可申请贷款。二、进行谈判事项1、首付款比例谈判：原则上尽量低首付，多贷款。通过对本地商业地产市场的了解，首付50%，贷50%，最长按揭10年（如高豪房产选择中国银行，首付50%，按揭50%，最长10年），济南商业地产一般首付40%，最长按揭20年。2、银行利率谈判：银行一般会对贷款利率优惠，在原有的利率基础上下浮10-15%。通过谈判，一般会下浮15%。3、放款时间谈判：要求银行给出书面放款时间承诺（信贷员出具放款承诺书），如在

2、承诺时间内未放款，出现违约，银行应承担违约责任。4、开发商应该选择多家银行进行谈判：与银行亮化，点名多家银行。优势如下：1）贷款不会处于被动状态。2）银行之间会产生竞争，提供优质的服务。3）引起银行对开发商的重视4）银行会提供以下优惠措施：a.放款速度快。b.首付比例减少。c.银行利率下浮15%5、基本户：开发商必须到贷款银行开基本户。并且只能选择一家贷款银行开基本户。基本户解释：开发商到贷款银行开户，银行把贷款人的贷款额存入此账户。开户之前开发商要考虑的条件：1）服务好2)放款速度快3）给提供一定的优惠措施能提供

3、以上条件的银行，是开基本户的首选。6、保证金户：银行会让开发商开保证金户。保证金户解释：是银行对开发商的一种制约形式，来降低银行风险。开发商在贷款银行开保证金户，银行将从基本户中扣除放款额的10%（通过了解，银行最多可以扣除10%，根据当地市场不同可以与银行协商，比例越少越好，可以降低开发商风险，一般在5-10%之间），放入此账户，等房产证办下来之后，并且开发商给每位业主办理房产证完毕，用业主的房产证进行抵押后，方可将扣除款项返还给开发商。7、关于业主二次购房贷款谈判：业主在二次购房贷款（第一次购房一次性付款或按揭

4、贷款已还完，不属此类），银行利率不但不下浮，而且会在正常利率基础上上调10%，开发商需要与银行协商争取不上调，继续执行优惠后的利率。8、业主提前还款谈判：正常情况，业主提前还款属于违约，应缴纳违约金，开发商需要与银行协商不收取或只收取一个月的违约金。三、以上谈判成功，开发商与银行需要签订协议，协议内容应由银行出示现有的版本，开发商无法更改。销售部××年月日