民法典解读之租赁合同.pptx

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民法典解读之租赁合同汇报人：XXX 不定期租赁的推定规则1出租人维修义务2承租人的优先购买权3承租人死亡的租赁关系处理4目录CONTENT租赁期满继续使用租赁物5 01不定期租赁的推定规则 第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。法条沿革：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 释义：关于合同形式本法合同编通则部分已作出规定，即当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人采用何种形式订立合同，但是法律、⾏政法规规定采⽤书⾯形式的，应当采⽤书⾯形式。不定期租赁合同最主要指的是在没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明，而且在事后也不能够确定租赁期限的租赁合同。 为了既便利交易⼜保证交易安全，本条对租赁合同的形式作了以下⼏个层次的规定：第⼀，租赁期限不满6个⽉的租赁合同，可以采⽤⼝头形式也可以采⽤书⾯形式。这是因为租赁期限较短的合同⼀般来说租赁物价值不⼤(当然不排除⼤型的机械设备)，租赁物使⽤后变化也不⼤，租⾦也较少，租赁关系结束得快，证据不易失散。⼀旦发⽣纠纷容易分清责任，因此，不必要求当事⼈⾮以书⾯形式订⽴合同。 第二，租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。以租赁期限⻓短来划分是否应当采⽤书⾯形式，是考虑到租期⻓短与合同当事⼈双⽅的利益有直接关系，因为租期⻓的合同往往是租赁物价值较⾼，租⾦较多，对租赁物的使⽤消耗也多⼀些，如果以书⾯形式将双⽅的权利义务规定清楚，在将来发⽣争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事⼈的合法权益。 第三，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。⼀般规定形式要件的条款，是为了提醒当事⼈尽到审慎义务，重视合同的订⽴。但租赁期6个⽉以上的合同，若能确定租赁期的应当视为定期合同。在本法制定前，并未规定“⽆法确定租赁期”的情形下才能视为不定期租赁，因⽽不采⽤书⾯形式的，法律是否应⼀律将其视为不定期租赁存在争议。 对租赁期限的约定，应当由当事⼈协商。法律⼀般不应⼲涉当事⼈对期限的约定。定期租赁和不定期租赁，其合同的形式和效⼒等，在法律规定上有所不同，若⼀律视为不定期租赁，则过于僵化，有违合同⾃由的原则，也不符合⺠法的诚实信⽤原则和公平原则。因此，本法作出相应修改。 在本条规定中，即使应采⽤书⾯形式⽽未采⽤，也有可以视为定期租赁的情况。其⼀，如果租赁合同虽未采⽤书⾯形式，但双⽅当事⼈对租赁期限⽆争议的，应为定期租赁。其⼆，即使双⽅当事⼈对租赁期限有争议，但一方如果能举证证明约定有确切的租赁期限的，应为定期租赁。 其三，若双⽅对租赁期限有争议，可以参照本法第510条确定租赁期限，也可以适⽤本法第730条关于租赁期限“没有约定或者约定不明确”情形下的规定。“⽆法确定”的表述意味着，不仅当事⼈⾃身可以对约定期限情况进⾏举证证明，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下，交易习惯、⾏业标准等规定进⾏推定。这体现了充分保障当事⼈意思⾃治，增加了认定为定期合同的可能性，有利于维护交易的稳定性。 02出租人维修义务 第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租⼈使⽤的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 法条沿革：《中华人民共和国合同法》第二百二十一条承租⼈在租赁物需要维修时可以要求出租⼈在合理期限内维修。出租⼈未履⾏维修义务的，承租⼈可以⾃⾏维修，维修费⽤由出租⼈负担。因维修租赁物影响承租⼈使⽤的，应当相应减少租⾦或者延⻓租期。 释义：出租⼈负有保持租赁物适于使⽤、收益状态的义务，在租赁物存在瑕疵或被毁损的情况下，出租⼈应当承担维修义务，但是当事⼈另有约定的除外。出租⼈履⾏维修义务，可以由出租⼈主动做出，也可以由承租⼈提出。承租⼈请求出租⼈履⾏维修义务的，以租赁物有维修的必要及维修的可能为要件。租赁物有维修的必要是指租赁物发⽣毁损等情事，如不维修将致使承租⼈对租赁物不能为使⽤、收益或不能圆满地为使⽤、收益，如出租的房屋因时⽇⻓久，遇⾬渗漏，承租⼈⽆法居住等情形。并⾮⼀切与交付时不⼀致的状态都有维修的必要，租赁物虽有瑕疵，但不妨碍使⽤、收益的，则⽆维修的必要。 租赁物是否具有维修的可能，不仅应以物理上或技术上是否可能作为判断标准，还应以社会⼀般观念或经济上的意义加以决定。租赁物有维修的必要及可能时，承租⼈可以向出租⼈发出维修的请求，催告出租⼈在合理的期限内对租赁物进⾏维修。该合理期限应当根据租赁物的损坏程度、承租⼈需要维修的紧迫程度以及出租⼈的维修能⼒等具体情况确定。出租⼈应当在承租⼈提出的合理期限内履⾏对租赁物的维修义务，以满⾜承租⼈使⽤租赁物的需求。 同时，出租⼈不履⾏维修义务，任凭租赁物部分或全部毁损、灭失，致使承租⼈⽆法实现合同⽬的的，构成根本违约，承租⼈可依据本法的有关规定，解除合同并请求出租⼈承担违约责任。 03承租人的优先购买权 第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 法条沿革：《最⾼⼈⺠法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼆⼗⼀条出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，人民法院应予⽀持。但请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，⼈⺠法院不予⽀持。 释义：关于优先购买权性质的认定，理论上⼀直存在分歧，主要有以下四种观点：第⼀，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说属于形成权。优先购买权⽆论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利⼈可以依单⽅之意思表示，形成与义务⼈将租赁房屋出卖给第三⼈的以同样条件为内容的合同，⽽⽆需义务⼈(出卖⼈)的承诺。但该项形成权附有停⽌条件，即只有在义务⼈出卖租赁房屋于第三⼈时，权利⼈才可以⾏使。 第⼆，期待权说。该说认为，在出租⼈未出卖租赁房屋时，优先购买权⼈的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租⼈出卖租赁房屋于第三⼈时，优先购买权⼈就可以⾏使权利，期待权即可获得实现。第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利⼈对出卖⼈享有的买卖合同订⽴请求权。在权利⼈⾏使优先购买权时，买卖合同的成⽴尚须出卖⼈的承诺。有观点进⼀步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖⼈违反义务将租赁房屋出卖给第三⼈时，承租⼈可以诉请公权⼒介⼊，强迫该出卖⼈对其作出承诺的意思表示。换⾔之，出租⼈对于承租⼈购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。 第四，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体⽽⾔，第⼀个条件是出卖⼈与第三⼈缔结买卖合同；第⼆个条件是优先购买权⼈表示⾏使权利。这⼀构想在德国普通法时期即已存在，编纂《德国⺠法典》的第⼀次⽴法委员会甚⾄将其列为⼀种可能的选择。还有学者认为，优先购买权的⾏使是对起初内容并不确定的、⻓期并且附条件的买卖要约的承诺，换⾔之，优先购买权⼈借⾏使该权利，对出卖⼈的要约予以承诺。 本条采纳了请求权说的观点，理由具有以下四点：第⼀，承租⼈所享有的对抗第三⼈的效⼒是有限的，因为其毕竟不是物权，不能直接产⽣对抗第三⼈的效⼒。尤其是在第三⼈是善意的情况下，采形成权说对于第三⼈的保护极为不利。第⼆，如果认可其为形成权，则实际上给出卖⼈强加了⼀种就合同的内容必须作出承诺的义务，这和强制缔约没有本质差异。此种观点显然给出租⼈施加了不合理的义务，且与出租⼈所享有的所有权存在冲突，如此甚⾄将导致优先购买权具有优于所有权的效⼒。 第三，从我国司法实践经验来看，并没有承认其为形成权，侵害优先购买权的后果只是赔偿损失，⽽不是要直接在出租⼈和承租⼈之间形成合同关系。所以，优先购买权的实质就是法律赋予承租⼈享有的、在出租⼈出卖房屋时优先于其他⼈定约的请求权。第四，承租⼈已经享有本法第725条赋予的“买卖不破租赁”的权利以及第734条优先承租权，此时若再设⽴⼀个物权性的优先购买权会导致出租⼈和承租⼈之间保护的失衡。 但关于优先购买权⼈请求赔偿的依据和范围，存在不同的看法。有⼈认为，应基于缔约过失责任，赔偿优先购买权⼈的费⽤损失。也有⼈认为，应当基于违约责任，赔偿优先购买权⼈的利润损失。本条规定采纳了损害赔偿说，理由主要在于两⽅⾯：一方面，⽆效说增加了交易成本。房屋所有⼈已经与第三⼈就房屋买卖达成了协议，并⽀出了交易成本，如果宣告合同⽆效，可能导致财富的浪费。 另⼀⽅⾯，⽆效说不符合⿎励交易原则。如果认定买卖合同⽆效，就导致恢复原状等后果，不符合效率原则，也与合同法⿎励交易的宗旨不符。从房屋买卖市场看，只要承租⼈可以证明损失存在，通过赔偿其损失，就⾜以保障其权益，⽽不必使其获得特定的房屋。不过，如果承租⼈确有⾜够证据证明买受⼈与出租⼈恶意串通，则可以按照合同⽆效的相关规定主张合同⽆效。另外，此处所说的赔偿的范围是实际损失，即优先购买权⼈要获得类似房屋所多⽀出的价款损失，以及在购买房屋过程中⽀出的费⽤损失。这些损失都是因为出租⼈侵害承租⼈优先购买权⽽造成的，所以出租⼈应当赔偿。 04承租人死亡的租赁关系处理 第七百三十二条承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。法条沿革：《中华人民共和国合同法》第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 释义：房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同；是指出租⼈和承租⼈之间关于出租⼈将房屋交付承租⼈使⽤，承租⼈⽀付租⾦并于合同终⽌时将租⽤的房屋返还出租⼈的协议。房屋为重要的不动产，它既可以作为⽣产资料，⼜可以作为⽣活资料。作为⽣活资料，房屋是满⾜公⺠“住”这⼀基本⽣活需要的物质条件，从⽽住房租赁也就成为解决公⺠居住条件的重要⼿段。 “住”⼀般是以户为单位的，所以，虽然承租⼈为⼀⼈，也可能会有其他共同居住⼈。因此在调整租赁关系时，不能不考虑承租⼈死亡后其他共同居住⼈的居住利益。在住房租赁中，承租⼈取得的只是房屋使⽤权，原则上其承租权不得继承。承租⼈死亡后，⽣前未与其共同⽣活的亲属或者法定继承⼈，如果确需继续租⽤住房的，享有优先承租权，可以与出租⼈另⾏签订房屋租赁合同。 但是，在租赁期限内，与承租⼈共同居住的⼈有在租赁的房屋内居住的权利，出租⼈不得⼲涉。承租⼈死亡后，⽣前与承租⼈共同居住的⼈可以继续租赁原住房，但应与出租⼈办理续租⼿续，变更承租⼈。承租⼈死亡后⽆共同居住之⼈的，租赁关系终⽌。原共同居住之⼈另有住房的，也可以终⽌租赁关系。 05租赁期满继续使用租赁物 第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法条沿革：《中华⼈⺠共和国合同法》第⼆百三⼗六条租赁期间届满,承租⼈继续使⽤租赁物，出租⼈没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 释义：根据本条规定，租赁期限届满，承租⼈仍继续对租赁物为使⽤收益，出租⼈亦不反对；承租⼈继续⽀付租⾦，⽽出租⼈也接受了。当事⼈有此⾏为即可以推定双⽅有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新。但在这种情况下，当事⼈之间的定期租赁更改为不定期租赁，任何⼀⽅当事⼈均可以随时解除合同。 法定优先承租权的⾏使条件包括以下几个要件：第⼀，存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产⽣的前提，⼀⽅⾯，没有租赁关系或租赁合同并没有实际履⾏，则承租⼈⽆法就使⽤租赁房屋产⽣收益，通过优先承租权保护其利益也就⽆从谈起；另外，优先承租权是基于租赁权产⽣的权利，⼴义上属于租赁权的⼀部分，没有合法有效的租赁关系，则承租⼈不享有租赁权，也不能享有优先承租权。对于转租⽽⾔，基于合同的相对性，次承租⼈仅与承租⼈存在租赁关系，因此只能向承租⼈⽽⾮出租⼈主张优先承租权。 第⼆，出租⼈继续出租房屋。法定优先承租权的实质是法定的优先缔约权，即当出租⼈继续出租房屋时，承租⼈享有以同等条件优先缔结租赁协议以实现续租的权利，若出租⼈主观或客观上不继续出租房屋，如出租⼈收回房屋⾃⽤、房屋⻓时间⽆⼈承租等情况，出租⼈将不会与第三⼈缔结租赁协议，优先缔约权则⽆从谈起。 另⼀个层⾯，承租⼈享有的优先承租权不能损害出租⼈的权益，这只有在出租⼈继续出租房屋的情况下才能成⽴，若出租⼈需要⾃⽤房屋或⾃租赁期限届满后房屋已⻓期⽆⼈承租，承租⼈主张优先承租权将损害或过分限制出租⼈对房屋的物权。我国已有地⽅法规明确规定该条件为优先承租权的前提。但是，可以参考国外经验对出租⼈收回房屋⾃⽤、房屋⻓期⽆⼈承租等情况进⾏明确限制，以防⽌法定优先承租权制度形同虚设。 第三，满足同等条件。为了保障相对⼈的利益，优先权必须在同等条件下才能被⾏使，法定优先承租权也不例外。承租⼈⾏使该权利时续租的租赁条件应当与第三⼈的同等，这也是不影响出租⼈应有权益的保障。但对于“同等条件”涵盖的内容，有的学者认为，应当参照优先购买权的司法实践，将“同等条件”认定为“同等价格”，有学者认为“同等条件”除了租⾦还包括租赁期限和⽤途等。优先承租权与优先购买权在⽬标与结果上存在根本差异，不宜直接参照优先购买权的司法实践来定义优先承租权中的“同等条件”。 “同等条件”作为承租⼈⾏使优先承租权的重要条件，需要对其进⾏明确规定，以保障优先承租权的有效适⽤。第四，在合理期限内主张。法定优先承租权的⾏使理应存在时间限制，否则涉及租赁物的新的租赁法律关系将⽆法产⽣及确定，法律关系⻓期悬⽽未决会导致更多的法律纠纷，也侵害了出租⼈和第三⼈的合法权益，不符合法定优先承租权设⽴的前提，此外，为保障承租⼈在合理期限内能够主张权利，出租⼈应当承担通知义务。 感谢您的观看