北京xxx项目策划报告书

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1、高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系北京XXX项目策划报告书卖房子第一个层次，卖“看得见，摸得着”的东西，是房子和家居；第二个层次，卖“看得见，摸不着”的东西，是景观和环境；第三个层次，卖“看不见，摸不着”的东西，是品味、格调和氛围但，所有“看不见，摸不着”的东西（文化），都是通过“看得见，摸得着”的东西来体现的。19高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系目录项目概况北京XXX项目项目策划背景区域环境分析通州区购房客

2、群消费行为分析SWOT分析项目价值分析定位依据定位建议目标客户群分析项目定位对周边地区竞争格局的影响产品卖点整合户型定位及配比建议户型设计建议产品规划建议营销配合建议项目实施进度安排19高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系一、项目概况n地理位置本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属北京高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公

3、里，车程约10分钟。l四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线——新华大街，北为通惠河。n建设用地面积：41033.1平方米n代征城市公共用地面积22310平方米其中：代征绿地用地面积：12250平方米代征道路用地面积：10060平方米n拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4n总户数；约1100户n园区绿化面积：13222平方米n设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连，东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向临河板楼于整体用地东侧，自成

4、体系。n建筑性质：住宅、商业及配套设施n项目运作现状l本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。l已完成市计发、建委立项手续。l已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。l本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限在10月31日前具备办理出让手续条件。二、北京XXX项目项目策划背景n内部因素19高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系l

5、属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。l容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。l本案的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态。通州区房价近几年呈直线飚升状态。目前通州区腹地较大规模项目均价一般超过3200元/平方米，北苑环岛附近在3800-4200元/平方米，由于八通轻轨通车在即等利好消息，轻轨沿线项目房价继续呈上升状态。本案为通州区旧厂搬迁改造项目，土地取得成本为通州区较高（甚至目前为最高），经初步测算，本案的综合成本将为

6、3000元/平方米左右，因此本案不具备低价入市，靠打价格战后来居上的先天条件。同时就现状住房消费市场而言，目前来通州区购房人群大多属价格较敏感人群且消费行为较比挑剔，楼价的心理价位在4000元/平方米左右，这必然对本案形成较大的价格心理压力。因此在本区域4000-5000元/㎡价位十分危险，既满足不了低端客户群对价位更低的预期，如果单纯强调交通优势而产品品质不能得以综合提升，以其实用性及精致性所带来的优秀的性价比打动客群，则又得不到高端客户群的认可，况且在这一价位客户群的选择机会成倍增加。本案面临较严峻的挑战。l

7、本项目开发商为股份制公司，确保利润回报，尽可能追求利润最大化是其第一目标。n外部因素l本案属通州区项目，区域形象不佳，通州区形象彻底改变与提升需待时日。l区域项目整体质素不高，价位参差不齐，尚未形成高品质区域居住板块。l人们对住宅郊区化、“泛CBD”概念的认可以及八通地铁开通在即为通州区楼市注入了活力，同时极大地刺激了周边区域楼盘的开发力度及规模，使市场竞争空前激烈，对本项目的定位精准性、运作专业性及营销手段的有效性提出了更高的要求，进而为本案带来新的发展机遇与挑战。二、区域环境分析n交通条件19高效执行方案示范

8、品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系l本案属“泛CBD”区域，位于通州区商务中区，紧邻京通高速路，驱车10分钟要抵达CBD核心区国贸，2003年拟开通的八通轻轨西起八王坟，全长17.22公里，途经六站至北苑，行车耗时约15分钟。运行初期4辆编组，4分钟间隔，每小时15对列车运行，远期6辆编组，3分钟间隔，每小时20对列车运行。l朝阳路扩展