洞头房产市场以及开发定位调查报告

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洞头房产市场以及开发定位调查报告浙江工贸职业技术学院市场调查咨询中心浙江工贸职业技术学院市场调查咨询中心 前言本次调查方法为实地考察与问卷调查相结合。问卷调查历时二周，调查了温州鹿城、瓯海、乐清、龙湾，回收有效问卷529份。7位调查员走访了洞头，用二天时间完成275份有效问卷。总共回收有效问卷804份。另外，调查中心负责人随房开调查团实地考察了上海、苏州、杭州、千岛湖等地房产，获得大量形象观察结果与各地房地产详细的行销现状与数据。调查总体结论1、别墅的需求比较大，乐清是主要购买群体，同时不可忽略洞头本地市场。在别墅价格适宜下，购买的比例大升，定价对别墅意义重大。200平方别墅的价格应该在100万到150万之间。2、公寓住宅应该是实惠的一般装修房，面积以100－150平方居多，其次应该是150－200平方。每平方价格定位不超过2400元为宜。3、产权式酒店作为一种投资人们尚认识不足，隐藏着风险。洞头房地产市场背景温州整个城市发展的控制性工程－－温州半岛工程已经正式开工建设。温州半岛工程是一个以桥梁、海堤及促淤造地等工程形式，将洞头本岛和温州市区陆域相连的综合性基础工程。该工程涵盖水利、交通、港口建设项目等，主要有浅滩工程、洞头五岛连桥工程、灵昆大桥、灵昆接线公路和状元岙深水港区等。目前，洞头五岛连桥已建成使用；灵昆大桥也已于去年１２月３０日正式通车；控制性工程浅滩工程已经动工。工期三年，届时洞头岛将与大陆实现陆岛相连。洞头，位于温州瓯江口外33海里的洋面上，是全国12个海岛县之一，由103个岛屿组成，素有“百岛县”之称。洞头与温州陆岛相连后，洞头的旅游资源将发挥巨大作用，届时，洞头将成为一个经济发达、旅游兴旺的港口城市。1、旅游方面：洞头是温州市唯一一个以县名冠名的省级重点风景名胜区，共有半屏山、仙叠岩、大瞿岛、竹屿、大门岛、海中湖、东沙七大景区400多个各具特色的景点，遍布于40多个岛屿，景区面积达200多平方公里，与国家级风景名胜区雁荡山、楠溪江相得益彰，构成温州“山－江－海”旅游金三角。半屏山景区天然岩雕巨屏，被誉为“神州海上第一屏”，堪称中国一绝。2、渔业资源：全县海域面积达792平方公里。洞头渔场是浙江重要渔场，渔场面积达4800多平方公里，其中常见的鱼类有40多种，渔业生产历史悠久。现在正逐步形成以羊栖菜、紫菜、网箱养殖为特色的养殖基地。3、重要海港： 建港条件比较优越的主要有六大港址，具有良好建港条件的岸线长达三十余公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达十五公里，可建各种泊位数百个，泊位吨级包涵瓯江小型船舶至10万吨级以上的巨轮，且水域条件十分理想，集疏运条件相当好，横穿洞头列岛中部的北水道是巨轮进出温州港的咽喉，南面黑牛湾是瓯江口外靠近远洋航线的最大天然锚地，上述深水港群地处温州港的外延位置，是温州市建设深水大港不可多得的港址。4、浅海滩涂资源：10米等深线以内浅海26.6万亩，潮间带滩涂10.16万亩，发展浅海滩涂养殖潜力很大，也为滩涂围垦拓展国土面积提供了条件。5、外贸方面：年外贸出口供货值25195万元，年平均增长率为32.9%，2000年自营出口2130万美元，年平均增长率为57.9%。到2005年外贸出口3430万美元，年均递增10%。到2005年预计利用外资总额400万美元。在对台贸易方面，洞头与台湾地理相近、语言相通、习俗相似，民间贸易源远流长。目前设有活海鲜出口、对台贸易、劳务输出锚地，辟有对台专用港区。在这一新格局中，可以预计，洞头将成为一方投资热土。洞头房地产市场调查数据汇总与分析一、有关公寓住宅每平方价格定位：每平方不超过2400元为宜根据对洞头本地居民的调查，结果显示：1000元以下16占6％1000－1200元37占13％1200－1400元52占19％1400－1600元37占13％1600－1800元22占8％1800－2000元35占13％2000－2200元29占11％2200－2400元35占13％2400元以上12占4％最高比例是1200－1400元，占19％。调查结果呈正态分布，高的在2200－2400元，低的在1400－1600元，比例都是13％。说明，洞头本地居民对住宅价格的承受能力比较大。但是2400元以上选择的人就比较少。定价时必须充分考虑这一因素。价格的最高界限不要突破2400元。同时，低价位的公寓住宅在洞头有较大的市场，这与本地经济不发达有关。据有关数据，2001年城镇居民人均生活费收入8603元，渔农民人均收入3508元。二、别墅的市场需求与价位确定：别墅的主要目标消费群体是乐清、洞头本地与鹿城，别墅的价格确定对销售意义重大，200平方别墅的价格应该在100万到150万之间。1、关于别墅的市场需求，洞头本地市场与温州市场几乎差不多，这一调查结果出乎意料。数据如下：洞头本地人购买别墅意愿状况会35占13％不会99占36％价格适宜会考虑141占51％市区购买别墅意愿状况会60占11％不会170占32％价格适宜会考虑299占57％可见，洞头的居民收入相差很大，贫富差距在拉开。一方面，是对公寓的价格要求相对低，另一方面，也产生对别墅的需求，居民投资意识大大增强。2、考虑购买洞头200平方的别墅的价位调查结果，二组数据对比之后：以100万－150万为最适宜的价位。洞头调查结果：可以承受能力为100万－150万，占87％。 100万159占58％100－150万79占29％150－200万25占9％200万以上12占4％市区调查结果：可以承受能力为100万－150万，占81％100万265占50％100－150万168占31％150－200万75占14％200万以上21占4％3、消费群体分析结果如下：乐清是主要购买群体，同时不可忽略洞头本地市场。在别墅价格适宜下，购买的比例大升，定价对别墅意义重大。数据如下：会购买别墅的：瓯海占9％；龙湾占6％；乐清占16％；鹿城占9％；洞头占13％。价格适宜会考虑购买的：瓯海占54％；龙湾占56％；乐清占51％；鹿城占62％；洞头占51％。三、洞头公寓住宅需求有求大、求整体产品特点，应该设计成：实惠的一般装修房，面积以100－150平方居多，其次应该是150－200平方1、装修与不装修问题：洞头调查结果便宜的毛坯房36占13％实惠的一般装修房155占56％精装修房84占31％市区调查结果便宜的毛坯房68占13％实惠的一般装修房32占62％精装修房134占25％2、面积大小问题：洞头调查结果40－60平方5占2％60－100平方28占10％100－150平方180占65％150－200平方54占20％200平方以上8占3％市区调查结果40－60平方18占3％60－100平方134占25％100－150平方247占47％150－200平方94占18％200平方以上36占7％四、关于产权式酒店可行性分析产权式酒店起源于欧洲２０世纪６０年代，此模式经过数十年发展，目前已成为一种被广泛接受的房产和旅游投资品种。近年来，在我国的海南、广州、上海等地已引入产权式酒店。 所谓产权式酒店，就是将酒店的每一单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。其实质就是：分时度假＋房产投资。通过这一全新的渠道，业主能够将闲置的房产以酒店的形式向社会敞开大门，对公众推出一种既是消费又是存储，既是房产又是家产，既可自用又可转赠、继承的特殊商品。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"；倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。产权式酒店在湖南省张家界市开始启动，已有3家房地产开发商正在投资建设之中，总面积4.34万平方米，622套，总投资1.8亿元。据市场销售情况来看，预定情况良好。广州后花园在珠三角率先推出了“产权式酒店”业主只需交首期购款两万多元就可以拥有产权，然后交给酒店公司管理，酒店的收入扣除基本费用和管理费外，所得利润全部作为业主的分红。然而，社会舆论似乎对这一经营方式构成不利。有人指出：酒店经营利润的计算也是不科学的，是满打满算按100％、80％的住房率高估的，如果达不到这个住房率经营效益就实现不了，也就没有高额利润可分。本次调查显示，洞头如果运作这一方式风险较大。1、对于“假如洞头有休闲度假＋投资回报＋物业产权的产权式酒店，你会投资吗？”这个问题，调查结果表明：会与不会投资比例相等，消费者处在观望状态，可能会考虑的占60％。因而有关投资回报问题，舆论环境都可能制约这种投资方式。说明这种方式隐藏风险。洞头调查结果：会56占20％不会54占20％可以考虑165占60％市区调查结果：会111占21％不会93占18％可以考虑325占61％2、本次调查假定洞头有一个产权式酒店，平均每间客房60多平方米。业主在购买产权后，将与酒店管理公司签一份至少三年以上的返租合同。根据合同，业主每年将得到5％的固定回报，另外还将享受7天的免费入住。调查结果显示，每平方定价为1000－1500元最能接受。但是这个价位对房开公司来说，隐藏较大风险。数据如下：洞头调查结果：1000元以上55占20％1000－1500元133占48％2000－2500元70占25％2500元以上17占7％市区调查结果：1000元以上147占28％1000－1500元231占44％ 2000－2500元129占24％2500元以上22占4％洞头房产营销组合设计建议一、别墅的定位每套为100万到150万为最佳，设计为200平方作为普通套型，根据乐清调查结果，由于乐清有较高的价格承受能力，建议将乐清作为主要目标顾客群，推出精品设计概念，面积可大些。对于洞头本地市场，不可忽略也是主要的消费群体。从本次调查对象的经济状况看，年收入1万以下占25％，1－2万占25％，2－3万占25％，3－4万占10％，4－5万占6％，5万以上占9％。平均收入水平不高，但高收入阶层也有一定比例。在这样的收入水平下，也会有一部分群体产生对别墅的消费需求，可见洞头本地二极分化严重。本地潜在市场不可低估。在传播上，要适合洞头本地人消费心理，同时，以乐清的目标对象为主，可以倡导新的消费理念，也满足人们投资的欲望。传播重心：大海文化，投资理念，田园诗意，旅游景观二、公寓的定位公寓定价为每平方2400元，套型为100－200平方，其中主流套型应该是100－150平方。公寓一律实行实惠的装修，避免毛坯房。人们购买这类房子目的在于自住加升值，洞头调查结果为60％，温州为47％。洞头人购买公寓的群体比温州多，所以，公寓的设计、价位必须针对当地人。另外，根据人们去洞头旅游的次数，温州人一年1次为33％，2次为13％，3次为6％，4次为2％，5次1％，5次以上1％。由于温州人一年一次旅游居多，半岛工程的完工毕竟需要3年，所以，温州人购买洞头房产非自住，而是升值居多。传播上，洞头、温州二类群体必须不同，洞头传播自住为主，强调环境；温州强调投资升值。调查结果表明，认为洞头房产极大升值空间的，温州有46％，洞头有37％。认为较大升值空间的，温州51％，洞头54％。传播：通过媒体炒做洞头文章，形成升值舆论浪潮；广告重心在于人文环境的介绍。三、产权式酒店投资产权式酒店不能说没有市场需求，调查结果，温州有投资意向的有52％，最多为乐清，达57％，洞头有40％。特别是半岛工程完工后旅游发达，这种方式市场空间也比较大。但是目前人们对这一投资回报的期望值高，每平方定价为1000－1500元最能接受，也就是100平方的房子，最多15万，年回报5％。这种要求隐藏很大市场风险，对房开公司并不划算。建议不要采用这一运作方法。