我国住房抵押贷款证券化的法律分析

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1、我国住房抵押贷款证券化的法律分析　　一、对住房抵押贷款证券化的基本理解　　（一）资产证券化的概念　　“它是一个精心构造的过程，经过这一过程，贷款和应收账款被包装并以证券，即以广为人知的资产支持证券的形式出售。”早在1988年，JamesA.Rosenthal和JuanM.Ocampo在出版的《信贷证券化》一书中，就具象的描述了资产证券化的这一过程，这是历史上第一次对资产证券化的定义。什么是“资产支持证券”（AssetBackedSecurities）？美国证券交易委员会（SEC）给出了这样的解答：“他们主要是有一个特定的应收账

2、款资产池或者其他金融资产池来支持，保证偿付。这些金融资产的期限可以是固定的，也可以是循环周转的。根据资产的条款，在特定的时期内可以产生现金流和其他权利，或者资产支持证券也可以由其他资产来保证服务或保证按期向证券持有人分配收益。”{1}这表明在上个世纪八十年代的美国金融市场中，信贷证券化这一种形态是资产证券化大潮中的先行者，发展历程也是最早的。　　然而，这样来表述资产证券化的过程显然不够丰满，资产证券化更广义的定义可以参照1991年美国学者Gardener的描述：“资产证券化是使储蓄者与借款者通过金融市场一部分或全部地匹配的一个

3、过程，或者提供一种金融工具。在这里开放的市场信誉取代了由银行或者其他金融机构提供的封闭的市场信誉。”{2}在证券化的过程中，市场主体将自身的一部分进行分解，把不具备流动性的部分资产从公司整体风险中隔离出来，从而盘活公司的整个资金链，以该资产为企业信用的基础在资本证券市场上进行流通，从而融资。因此虽然资产证券化最后的结果是融资，但对于出售者（发起人）而言，它的意义并不限于传统意义上的“借钱”，而是出售一组能够用于偿还本息的现金流。　　从这个意义上，我们可以看出，资产证券化发生运行的根本动力是融资，用一个市场主体内部相对稳定性的资

4、产变现，并投入证券市场，把稳定性差的资产变成流动的资产，并在这个过程中获得相应未来收入。从另一个角度来看，这说明资产证券化具有流动性资产的风险管理功能，对于银行主体来说具有重大的意义，有利于银行运用短期资金支持长期业务发展，即使调整资产负债结构，维护金融秩序的良好发展。　　在我国，资产证券化被系统的分为广义和狭义。我国学者何小锋认为：“广义的资产证券化是指采取证券这一价值形态的过程和技术，具体包括现金资产证券化，实体资产证券化、信贷资产证券化和证券资产的证券化”{3}。而狭义的资产证券化是指近30年来国际金融市场上的一项重大的

5、金融创新，即“信贷资产证券化”。而住房抵押贷款的证券化是最具有代表性的信贷资产证券化例子之一。　　（二）住房抵押贷款证券化的概念及流程　　住房抵押贷款证券化，英文为“Mortgage-BackedSecurities”，简称为MBS。是指商业银行等金融机构将其持有的流动性相对较差的住房抵押贷款重新打包，重组后形成抵押贷款池，由金融机构或其他特定机构以现金方式购入，经过政府担保或者其他形式的信用增级后，以证券形式出售给投资者的融资过程。　　我们可以从定义中归纳出一个完整的住房抵押证券化通常涵盖的五大过程。第一步，发起人（一般为拥

6、有大量住房抵押贷款的银行金融机构）应将相应的资产进行汇集、充足，形成一个大型的抵押贷款资产池，这个过程又称剥离过程，是住房抵押贷款所有权从银行手中剥离的第一步，自此开始，资产质量将与原始权益人自身的信用水平分隔开来，投资者若对该资产转化的证券进行投资，将不会再受到原是受益权人的信用影响。第二步：发起人（sponsor）将应收抵押贷款出售给SPV（specialpurposevehicle，即特殊目的载体），这里的出售又称“真实出售”或者以所有权转移的方式出售。这样的制度设计，是为了防范最终的抵押贷款证券持有人对发起人行使追索权

7、，目的是达到隔离风险的效果。这个环节中SPV起着异常重要的作用，SPV本身的可靠性直接关系着风险隔离效果的好坏，也关系着发起人破产时对应收账款向SPV的要求权。第三步是信用评级和信用增级的过程，SPV将住房抵押贷款的组合进行标准化，在准备好一系列法律文件后与参与者确定权利义务，并聘请信用评级机构对相关资产进行信用评级，决定是否能够在证券市场上发行。如果信用评级不达标，SPV因为承担着这些抵押贷款带来的最大风险，将采用资产信用增级的方式去增加信用额度。一般来说SPV会采用提供超额抵押的方式令信用级别更高的机构，例如银行和保险公司

8、对此出具信用证或保单。第五步SPV作为证券发行人将其发行或销售，并对未来现金流收入进行管理经营，一个完整的住房抵押贷款证券化过程自此完成一个循环。　　从上述过程中，我们可以看出住房抵押贷款的证券化改变了房地产行业传统的融资模式，融资流程不再是传统的“贷款――收回贷款――再贷款