城中村改造拆迁补偿”引发的分家析产纠纷

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1、城中村改造拆迁补偿引发的“分家析产纠纷”承办律师：朱启松所在律师事务所：云南华恒律师事务所案情介绍：余某家父辈居住于昆明市西山区某社区居委会第8村民小组182号，1991年，余母父亲老余和母亲江夫人在批准的宅基地182号上建盖了一楼一底（两层）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某两姐姐（下称：大姐、二姐），余某与郑某1995年8月28日登记结婚，婚后生育一子小余。1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同签订了一份《房产协议书》约定：182号一楼一底（两层）房屋属于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在该房房屋。大姐、二姐分别出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本

2、村夫家已批得宅基地，二姐自家已购买商品房。2000年，江夫人去世后，老余、余某、郑某、小余四人共同居住该房屋。2007年3月，老余办理了该房屋的《宅基地使用权证》，土地性质为集体土地。2007年8月，因该房屋被鉴定为危房，余某向相关部门申请重建。重建后房屋为5.5层597.85平方。2010年3月，182号所处区域进行城中村改造，获得拆迁补偿156.22万元和回迁房屋一套（按拆迁补偿规定折价值56万元）。达成拆迁协议后，余某办理了相关拆迁手续，按协议领取了30%，即48.8万元拆迁款并腾出房屋。随后，因城中村改造，老余、余某、郑某达成《家庭财产分割及养老问题协议》一份，余某夫妇向老余

3、支付50万元，老余的生活费不要余某夫妇负担，老余百年之后由余某夫妇负责处理身后事。2010年8月，老余以余某、郑某、小余这被告，向昆明市西山区人民法院提起诉讼【（2010）西法民初字第3102号】：原告诉称：182号是老余和江夫人在批来的宅基地上建盖的，已经协议约定房屋为老余和江夫人所有，原告一直在182号居住。2008年，原告与被告余某、郑某共同出资加盖了两层砖混结构房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆迁，被告余某向拆迁办谎称182号为其所有，办理了拆迁手续，领走前期款项48.8万元。请求判令：一、依法分割回迁房一套（56万元）和拆迁补偿款156.22万元；二本案诉讼费由

4、被告承担。法院受理后，依法追加大姐、二姐为共同被告。本所接受被告余某、郑某、小余的委托，指派曾维昶律师、朱启松律师作为被告余某、郑某、小余的诉讼代理人。接案后，我们对案件进行了专门研讨，进行了全面的法律分析，认为本案涉及以下法律关系：1、农村宅基地管理（哪些人对本案182号享有权利）；2、拆迁安置补偿（多少款项可以作为共同财产分割）；3、遗产继承（江夫人已经去世）；4、家庭析产（家庭成员如何分割拆迁款项）；5、确认协议无效（原告与被告达成的养老协议效力）。经过调查取证、专门研讨、法律分析后，我们提出如下诉讼分析和解决方案：一、事实问题：1、房子于2008年经街道办事处批准由余某翻建；

5、2、街道办批准翻建时以该房宅基地为祖遗为由；3、拆迁时，老余、余某、郑某、小余四人共同居住使用182号；4、老余于2007年以家庭名义申请宅基地使用权证，家庭成员包括余某、小余，未列郑某；5、江夫人（余某母亲）于2000年去世；6、拆迁补偿以房地一体进行补偿：回迁房一套140平米、补偿款1562270.95元，包括超出规划面积部分全部补偿；7、房屋无产权证；8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已购买商品房。二、法律问题：1、宅基地的法律性质；2、宅基地为祖遗，是否存在继承纠纷，以及追加两原告是否享有权益问题；3、老余以家庭名义将宅基地使用权证申请于个人名下，其

6、权利人是否只为老余个人；4、关于家庭成员如何界定问题；5、余某翻建本户房屋，其翻建后宅基地使用权及产权问题。6、房屋翻建后，其权益如何界定，是否全部为新修建还是超出原有部分为新修建，即：原告作为家庭成员享有共同房屋为原一楼一底还是全部。三、法律问题研究：1、宅基地属于集体土地，根据《土地管理法》、《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其本村居民享有宅基地使用权，一户一批，即，村民一户可依据其家庭成员，共同申请一块宅基地，宅基地由家庭成员共同享有使用权。根据法理，若家庭成员去世，则其使用权消灭，其家庭原有宅基地的使用权由现有家庭成员继续居住使用。具此，第1个法律问题，即宅基地的使用人为本村

7、居民，只享有使用权，没有所有权；第2个法律问题，继承是对被继承人个人享有所有权的财产发生的法律关系，宅基地使用权权人对宅基地不享有所有权，不存在继承的问题。2、根据《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其家庭成员申请宅基地使用权，可由其中一位家庭成员申请，同时记明其家庭成员情况。具此，第3个法律问题，老余作为家庭成员，可以家庭名义将宅基地使用权申请于个人名下，其申请宅基地使用权是合法的，其现实在该宅基地居住、使用的家庭成员共同享有、使用。但宅基地使用权证记载的