抵押价值评估在房地产在建项目中的技术方法

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1、抵押价值评估在房地产在建项目中的技术方法台州市天平房地产评估咨询有限公司【】针对房地产在建项目抵押价值评估与普通房地产评估的不同，从在建项目的评估对象，现场勘查和评估方法几个方面进行探讨，可供参考。【关键词】在建项目；抵押价值；风险评估房地产在建项目抵押是公司筹集资金的一种关键方式，然而，在确定在建项目价值时，金融机构对评估机构有很大的依赖性。实际上，在评估在建项目过程中，专业评估机构的评估对象是还没有竣工验收的工程，故而其风险与不确定比己成形的房地产要高，因此在评估时要严守谨慎性的评估原则。一、评估对象在建项目抵押涉及两个方面的内容：一

2、个是在建项目，一个是抵押价值。强调工程的组成，并说明工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得挪做它用，对己完工竣工验收或者己经完工但尚未验收的工程则不属于在建项目抵押范畴。在建项目抵押价值评佔的对象可以归结为正在建设尚未完工的工程括新建、扩建、改建、迁建工程。二、现场查勘在建项目的现场勘查是在建项目评估的必经之路，它具有极高的不确定性。因此在全面汇总收集评估资料的过程中，既要收集一般的资料，乂要重点关注在建项目的工程款支付、施工进度、赔偿与违约等。在建项目牵扯到了不同种类型、不同种状态的房地产，故而需我们具体问题具体分析。1.施工进

3、度这是确定贷款额度的主要参考指标，主要核查施工的进度是否与施工计划相一致，是否存在赔偿和违约的风险。在实务中，经常发生实际施工进度与施工计划不相一致的情况，提前或者延误乂涉及到是否能够调整，提前的乂可能涉及到工程质量是否符合要求，延误的又可能涉及到赔偿金，应该准确界定施工状况，必要时可以请施工人员协助确定。对于停工较长吋间的在建项0，这吋可能不仅涉及到工程款的支付，还可能涉及违约金和赔偿金甚至是工程纠纷的问题,通常情况是以各方达成的有关协议为依据，根据协议确定处理方式和赔偿金额并从在建项0的评估价值中予以扣除。1.施工质量。在建项S施工质

4、量是重点核查的内容之一，涉及到抵押权实现吋房地产的变现能力，应该查看原始的施工记录如材料进场检验及试验报告检验批、分项工程检验报告和分部工程检验报告。监理工程师的施工检查记录，必要吋还需请监理工程师协助以确定施工的质量和等级。2.工程款支付情况。评估在建项0的抵押价值时，在建项0发包人与承包人应当出具在评估吋，是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明，存在拖欠建筑工程价款的应当以书面形式提供拖欠的数额。但在实务中施工企业大都是先为开发公司垫付工程款，到房屋主体完成后进行预售，然后开发公司用预售款支付工程款。另外，施工单位垫付的工程款是否应收取利

5、息，拖欠工程款利息从何吋开始计付等问题应认真界定。大多数情况下，承包方处在不利的地位，能够按吋支付工程款算是顺利；同时一般拖欠的工程款都没冇计算利息，这对于抵押价值评估也存在一定的影响；如果奋支付利息的要求也属于奋优先权的支付项B,在在建项0评估值中应予以扣除，它的大小对抵押价值有直接的影响。因此，核清工程款及其利息支付是确定抵押价值的必要条件之一。三、评估方法在建项0抵押价值的评估最终需确定价值的计量，评估抵押价值的过程其实就是对价值的大小进行测算的过程。因在建项0具冇特殊性特征，价值评估比现房的价值的复杂程度更高。因此，我们必须要认真

6、了解在建项目的特殊性。殊不知，正确而又全面地了解在建项0的特征是价值计量的必要条件。(1)成本法。成本法是在建项S抵押价值评估的主要方法之一。它是将在建项目各项客观合理的投入成本进行累，加以此求取在建项0价值的方法。具体而言就是土地成本、开发成本、管理费用、税费及利息之和。在建项0市场价值=土地成本+开发成本+管理费用+税费+利息与通常的成本法相比，这里少了开发利润和销售阶段的费用和税金，冇的地方将开发利润和销售费用列入其中，这种做法值得商榷。原因是在建项0—般很少出现出售的情况，大多数是折价、变价或者拍卖，而这些费用非但不能增加在建项目

7、的价值，而II还属于优先扣除项H,不应将其计入成本当中，在建项0开发利润是一个比较有争议的项0。从投资者的角度看，如果工程己经完工出售必然可以获得利润，那么将此利润在工程的各个阶段进行分摊，在在建项0评估时点按照一定的比例必然可以获得部分利润，所以按照形象进度应该计算部分利润。而有些认为，在建项0属于价值不确定性大的评估对象，不应仅从投入的尾度看，应该从投资产生的效用来看，投资大不一定效用高，关键看投资能否带来效益，在建项0属于价值待定的项0,只冇在竣工验收之后其价值才真正体现出来，这吋才可以说投资产生了效益。如果是提前处置，则没有利润可

8、言，因此，在建项目是不应该计算利润的。在上述成本法的计算公式中，税费是指投入阶段应缴纳的税费不包含处置、变卖阶段所缴纳的税费，利息是投入资金应计算的利息，一般根据人民银行冋期贷款利率计算而土地