商服用地及其细分用途基准地价评估研究

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1、商服用地及其细分用途基准地价评估研究狄春雷崔宇谭永生廖杰方艳群湖南万源评估咨询有限公司随着屮国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展，棊准地价精细化管理已是客观现实需求。在分析了商服用地用途细分必要性的棊础上，提出了商服用地及其细分用途用地区片价及级别基准地价评估的总体思路与方法。通过K体案例，系统地研究了商服用地用途细分、细分用途基准地价评佔的具体过程，以期为细分用途基准地价体系建设提供思路，满足当前土地市场管理及评估的需要。关键词：商服用地;细分用途;基准地价;评仍;StudyontheEvaluat

2、ionofBasicPriceforCommercialandServicesLandandItsSubdivisionDIChun-leiCUYuTANYong-shengLIAOJieFANGYan-qunHunanWangyuanAssessmentConsultingCo.，Ltd.;Abstract：WiththedeepeningofChina’surbanlandusesystemreformandthecontinuousdevelopmentofthelandmarket,thefinemanage

3、mentofthebasiclandpriceisanobjectivereality.Onthebasisofanalyzingthenecessityofsubdividingcommercialandservicesland,thispaperputsforwardthegeneralideaandmethodofthepriceevaluationoftheregionalpriceandthegradebasiclandpriceforcommercial-serviceslandanditssubdivi

4、sion,Andthroughthespecificcase,thepaperstudiestheconcreteprocessofsubdivisionandevaluationbasicpriceofland,soastoprovidethetrainofthoughtfortheconstructionofthebasiclandpricesystemtomeettheneedsofthecurrentlandmarketmanagementandevaluation.Keyword：commercialand

5、servicesland;subdivision;basicpriceofland;evaluation;基准地价是屮国公示地价的一种，主要为出让底价、税收标准、宗地地价的确定提供依据，为公众提供信息服务及引导社会预期111。城镇土地使用制度改革以来，中国城镇基准地价评估的用地类型主耍为商服、住宅和工矿仓储用地三大类m，在评估实践中，一般未对三大类用地基准地价进行细分。近年来，随着中国城镇土地使用制度改革的深化和土地市场的发展，城市土地用途进-步深入细化，基准地价表现形式呈现多样化发展趋势ml三大类用地内部所包含的不

6、同行业由于经营收益能力及社会、经济、生态效益不同，其竞租能力、土地收益、市场地价水平存在较大分化，如商服用地中的普通零售商业用地价格与同属于商服用地分类的宾馆用地、市场用地、写字楼用地价格相差悬殊。因此，不能简单地归并为某-类用地m，单一的基准地价用地分类体系己经不能完全适成土地价格体系的新要求M，客观上需要细化和拓宽基准地价的用地分类。在评估技术途径上，当前主流的评估方法是利用市场交易价格等资料评估基准地价。在对用途进行细分后，部分细分用途用地的市场样点地价资料可能不足以支撑基准地价的评估，评估方法也需要进一步的拓

7、展、研究。木研宄结合实践经验及具体案例，对商服用地及其细分用途基准地价评估进行探讨，以期为细分用途基准地价体系建设提供思路，满足当前土地市场管理及评估的需要。1评估思路及方法商服用地用途细分后，不同部分细分用途样木资料在数量上及空间分布上存在较大差异，若仅以宏观层面土地级别为单元测算基准地价，不能较精确地体现土地质量与棊准地价的关系，将进一步影响城市边缘样本匮乏区的地价准确程度。因此，为了更科学准确地反映土地价值，便于政府更精细化地掌握、管理地价，基准地价的测算单元宜为中观层面的区片（或均质地域），在区片价评估的基础

8、上测算级别基准地价。基于此，商服用地及其细分用途基准地价评估总体技术思路为在测算细分用途区片价的基础上，通过各区片面积比例加权，得到商服用地细分用途的级别价。商服用地(大类)基准地价的测算则是在细分用途区片价的基础上，通过区片内部各细分用途面积比例加权得到商服用地的区片价，并进一步得到商服用地级别基准地价。因此，细分用途区片价的测算是整个环节的