宝龙商业地产模式研究(市场研究丶运营丶及发展方向)

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1、宝龙商业地产模式研究(市场研究丶运营丶及发展方向)目录宝龙集团企业背景1宝龙集团SWOT分析表1宝龙长板与短板分析2竞争力评价2借鉴适用性分析3企业定位与业务结构3公司管控和治理4宝龙发展状况6产品定位（产品与市场）9盈利模式10资本与合作12土地获取与开发（项目区域分布、选址标准、开发模式）14品牌发展策略16上市之后的宝龙商业模式17中国商业地产发展模式优化选择18宝龙集团：商业地产运营拓荒22宝龙地产高速奔跑24二三线城市商业地产发展策略与前景26我对于宝龙地产的看法30宝龙集团企业背景宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。许健康80年代初在澳门创业，

2、主要经营实业，后投资澳门房地产业。90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。自2006年开始，在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。基本情况：●宝龙号称在福建、山东、河南、江苏等省份的14个二、三级城市（备注：项目分布实●为三四线城市），开发和储备近20个大体量商业地产项目。（备注：建成仅二个，即将开业两个，但部分项目受经济环境影响，进展延期。●宝龙集团宣称计划在三四线城市，每年以5-6个“宝龙城市广场”速度扩张。●自持商业

3、部分，引入家乐福、沃尔玛、乐购、韩国乐天玛特超市等国际品牌主力店。●自主投资五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店。●2008年5月，宝龙集团通过香港联交所上市聆讯，计划6月底挂牌上市，首发IPO融资30亿至40亿港元，其上市保荐人是高盛及麦格理。●2009年10月14日在香港证券交易所上市。宝龙集团企业文化：“诚信、恭谦、创新、敬业”——诚信恭谦做人，创新敬业做事。宝龙名言：模式是用来被打破的！宝龙借鉴适用性分析一.宝龙集团SWOT分析表竞争优势S1.现金流滚资产商业模式，有小万达之称12.拿地成本低，地价分期支付。对滚动开发模式形成有力支撑。3.选择三四级城市的

4、新城投资，获得地方政府的大力支持土地，配套设施，税收等。4.大体量商业项目，项目建成后易确立区域地标地位。5.销售回款能力强：住宅面积占项目比例30%-40%，住宅全部用于出售；商业开发面积中的30%用于销售。6.项目土地成本低、城市综合体定位，对销售产品的定价形成支持，开发利润高。7.商业建筑标准成本低，但建筑外观设计符合三四线城市消费者的价值取向。8.产品业态组合注重娱乐、休闲，“吸客”能力强，符合消费潮流，相对三四线传统商业有的竞争力。竞争劣势W1.企业资金实力并不突出，跳跃性进入快速扩张期后，资金链压力偏大。2.企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制约。3.自主投资五大

5、商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在较长的成熟期和经营风险自营产业品牌号召力较弱，需要调整和增强竞争力，尤其是百货类业态。4.产品设计和业态规划科学性有较大提高空间。5.投资决策的前瞻性偏弱，对市场大势、经济周期的把握能力，对企业投资周期的影响大。6.产品建标相对落后于一二线城市潮流，缺乏超前性，持有物业的外观耐久性存在疑问。7.五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土地资源，但长期经营的投资边际效应递减。潜在机会O1.宝龙香港IPO计划仍在继续，如果能成功将提供有力资金支持。（已经成功）2.三四线城市商业设施缺乏，快速城市化进程下，为宝龙提供较多投资机会。3.产

6、品和模式的复制性强，已储备项目和潜在项目储备较多。外部威胁T1.新城辐射人群、基础设施等市场因素的成熟周期长，孵化时间较长，开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大，对区域投资决策的要求高。2.房地产市场调整对销售产生影响，对企业资金链可能产生影响。3.现有投资项目存在市场压力，潜在负面消息对后续项目影响比较大。4.商业模式的进入门槛不高，存在潜在竞争。5.在建项目比例大，成熟项目少，IPO模式更加接近传统开发企业，在IPO的认可程度上受证券市场追捧的机会偏低。IPO成功后，公司治理水平将面临考验。二.宝龙长板与短板分析长板1.低价土地获取能力强，支持“现金流滚资产”的商业模式。2

7、.选择三四线城市新城，大型商业项目具备成为地标性建筑的条件。3.在单个项目投资中，产品、商业模式、企业操作能力，具有协同性。项目可获得地方政府的大力支持，企业具备运营经验和操作能力，内外部条件使单体项目投资成功几率大。短板1.对应扩张速度和项目体量，企业自有资金实力偏弱。2.企业管理水平有待提高，专业人才团队有待加强。3.高速扩张的商业地产开发支持体系能力有待加强。4.商业地产的产品设计和业态规划科学性有较大提高空间。三.核心竞争力评价21.大型城市综合体的多业态组合、大体量商业