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1、房地产开发项目成本控制措施探讨房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变,向管理要效益,其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视,它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。 1正确的投资决策是成本控制的前提 房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,决策工作是成本控制的关键,因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。 1.1正确的投资决策于高水平的项目可行性研究在房地产开发项目投资决策前进行可行性研究,是保证开发项目以最少的投
2、资耗费取得最佳经济效益的科学手段。 1.2投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标决策阶段的成本控制是事前控制,由于决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。 2强化设计阶段成本控制,提高项目经济效益 控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设
3、投资规模,提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%——90%。设计阶段工作水平的标低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施,主要是以下几个方面: 2.1加强设计阶段的经济论证设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案
4、。设计方案优化与否,直接影响着工程总造价,影响着工程建设的综合效益。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系,力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法,以获得最佳综合效益。 2.2实行限额设计所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算,控制施工图设计。同时,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计中不合理的设计变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。 2.3实行工程造价和设计方案
5、相结合的设计招标方法改革开放以来,建筑行业引进了竞争机制,实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平,促进良吐竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋,而且要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑造型美观,又要造价合理,从而保证建设单位的经济利益。 2.4要加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审
6、核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。 3引进市场竞争机制,实行招投标管理是成本控制的重点 积极引进市场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制,在相对平等的条件下进行招标承包,择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制,实行工程招投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的建筑企业作为合作伙伴,杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方
7、案,为工程造价控制创造了良好的开端,同样,施工招投标,可以选择报价合理,施工方案先进,技术力量强,工期短的施工企业,为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争,可达到优化施工组织设计,使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量,加快工程进度,缩短了工期,促进了销售,加了建设资金的回笼,从而达到降低工程造价的目的。 4加强合同管理是施工阶段项目成本控制的重要手段 房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节,大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制,一个重要的
