房地产企业成本管理及控制问题的探讨

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1、房地产企业成本管理及控制问题的探讨摘要：随着我国房地产市场的不断发展，以及国家相关政策的宏观调控，整个房地产行业已经由成长阶段转入到成熟阶段，房地产行业的经营利润也因此趋于透明化和均衡化。在依然激烈的市场竞争中，哪一个房地产企业能够在保证工程质量及进度的前提下控制好工程项目的造价，以最低的开发成本获取最大的经济效益，哪一个企业就能获取竞争的主动权。因而，如何有效、合理地实现企业开发成本的管理与控制已经成为每一个房地产企业丞需解决的重要课题。本文主要针对房地产企业成本管理及控制问题进行简要的分析及探讨。关

2、键词：房地产；成本管理；成本控制项目的成本是项目的全过程所耗用的各种费用的总和。项目的成本管理和控制对于企业来说非常重要，它不仅是对项目的成本进行加总计算和记录，而且还对成本数据进行分析，以发现项目的成本隐患和问题，在项目遭受可能的损失之前采取必要的行动。它对于推进项目顺利开展、保证质量、提高企业管理水平具有重大意义。项目成本管理和控制，是希望节约项目的费用，但并不意味着要一味减少成本。因此要结合具体的项目对成本进行全面的分析和控制。不同于其他的生产制造行业，作为一个资金密集型的特殊行业，房地产行业的项

3、目投资行为具有工期较长、涉及面较广及工序复杂等特点，所以其投资项目的开发过程中涉及到资金支出的项目也异常繁杂，这也直接决定了房地产企业内部成本控制的复杂性和多变性。房地产企业想要在市场经济激烈的竞争当中求的发展，就必须提升自身成本管理及控制水平，从项目筹划、项目设计、项目施工及竣工决算四个阶段进行开发成本的全面管理及控制，切实降低企业开发项目的投资成本，实现项目效益的最大化，推动企业在整个行业中的发展。一、项目筹划阶段的成本控制与管理项目筹划阶段对于成本的管理主要体现在对投资项目目标成本编制的控制上。一

4、般情况下目标成本的具体编制是依照项目筹划中土地使用以及以往的成本数据来完成的。目标成本包含的内容主要包括以下四个方面：（一）土地成本房地产企业进行项目开发所需支付的土地成本主要包含土地的出让金、拆迁补偿金、市政配套费用以及土地税费这几个方面。（二）公共配套设施成本公共设施成本主要是指那些与企业投资项目相配套的学校、医院及娱乐场所的建设费用，具体包括幼儿园、小学、中学、医院、会所、广场等设施场所的建设费用。（三）借款费用所谓的借款费用主要是指房地产企业因借款所发生的各种利息、折价以及溢价的摊销及辅助费用，

5、另外还包含因外币借款所产生的汇率差额等，这一成本费用所反映出的是房地产企业因借入资金而付出的代价。（四）其他项目成本这里说说的额其他项目成本又分为四部分的内容，即：前期成本、建安成本、市政及环境成本、间接成本。第一，前期成本。这里所说的前期成本主要是指工程的报建报批费用、测量费用、设计费用、三通一平费以及临时设施的费用等各种成本费用。第二，建安成本。建安成本包括室内建筑安装的装修工程及设备安装工程这两项工程中所涉及到的费用，这一成本费用的确立通常是依照企业以往相同层次开发项目的经验数据来获取。第三，市政

6、及环境成本。这部分成本是指开发项目建设中各种基础建设及绿化建设所花费的成本，具体来看主要包含供电、供水、供气工程的成本；给水排污、市政道路工程的成本以及园林绿化工程的成本等各种支出的费用。第四，间接成本。在项目开发过程中，房地产企业需要承担像监理、质监、消防检测、环境检测以及各种咨询费用等间接的开发成本。以上四个部分的成本都在目标成本的编制之内，所以在项目筹划阶段，房地产企业要树立系统管理意识，必须要在成本管理过程中从全局和整体角度出发，采用科学合理的成本预测方法，并且注意新的工艺技术和人员变动对成本预

7、测方法的影响。相关财会人员要依照最新的费用数据来进行目标成本的编制，确保目标成本的科学性及可行性。目标成本不能过于宽松，以免造成企业成本资金的浪费；当然也不能太过严苛，否则会影响整个工程的施工质量。作为项目开发成本的整体规划，项目筹划阶段对目标成本的控制可以说是成本控制中的基础所在，所以，必须从源头上做好对企业投资成本的有效管理和控制。在确定目标成本时要注意避免几个常见的错误：一是成本估算过于草率；二是过于乐观或者保守；三是进行估算的时间不当和依据不规范。二、项目设计阶段的成本管理与控制项目设计是对整个

8、投资项目的标准规划，出具具体的施工图、制定详细准确的成本预算、明确岗位职责，要在这一阶段对企业成本进行相应的控制，就必须严格施工图的设计、预算概算及明确岗位职责三个角度来分析。（一）施工图设计如果房地产企业能够在最短的时间内设计完成施工图，就能够为企业购地数量的基本测算行为提供依据，在拍卖土地的时候，能够极大地提升叫地价格的空间；减少图纸的修改优化过程，从而避免因图纸变化而造成成本费用的不断修减或是增加，保证成本管理的稳定性。一般情况下，大