成本法不适用于评估地价缘由简析

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1、成本法不适用于评估地价缘由简析一、土地以及土地开发特殊性所致　　土地乃地球本体，非人类劳动所能创造。因而充溢于人世间的劳动产品其价格构成“成本＋利润”，不能套用于土地。　　从未经过改良尚无物化劳动和活劳动投入的生荒地，土地所有者也是要讲价钱收地租才让他人使用的。200多年前古典政治经济学主要奠基人英国亚当。斯密，一再谈到这点。　　极其明显，生荒地地租以及地租资本化所形成的地价的评估测算，成本法是无能为力的。　　已经不同程度开发的土地，开发费用最大头是各类基础设施投入。在其他条件相同情况下，基础设施越完善，地租地价水平越

2、高。　　但是，基础设施一般理应通过自身的运营有偿提供产品有偿服务等，回收投资和取得利润。实际上，改革开放以来，自己能够养活自己的基础设施类企业，正日益增多。　　毫无疑问，一般产品开发其开发费用必定进入、属于产品成本。而土地开发的巨大兴办基础设施费用，则不进入不属于土地成本、土地价格构成，这是土地开发不同于一般开发的特殊性。既然如此，运用“成本＋利润”的成本法评估地价，自然相应是方法选择不对路。　　公用公益性基础设施，尚未实现或者就是很难指望实现自己养活自己的，主要是靠政府财政补贴。即使政府全是用国有土地收益补贴，也绝对

3、不可能是该企业该事业单位通过收取地租形式回收投资及维持运转。这道理也很简单，补贴与回收明显是性质不同的两回事。　　二、地租地价特殊属性所致　　地价是地租的资本化，以及地租是使用土地企业土地因素所形成超额利润的转化，地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，等等，在我国也早已是公众共识社会公理。　　由此可见，地租以及地租资本化所形成的地价，其实体不同于一般商品价格的“成本＋利润”。因而必须是具有识别出分离出企业利润中土地因素所致超额利润功能的估价方法，才可能是适用于评估地价的方法。　　就是坚持宣扬成本法是评估地价三大基本

4、方法之一的《城市地产评估》，不论1993年初版本还是1999年修订本，也都承认所列出的“成本法计算土地价格的公式”�：“土地价格＝投入的成本（含原土地购买价格或原地租的资本化＋土地开发投资折旧和利息）＋利润（指增值地租的资本化）”，“前二者（征地拆迁费和土地开发费）是有案可查的，而后者（即增值地租）却是成本法无法估算的”，“‘增值地租’却是变化莫测，难以捉摸的，它完全取决于开发改良后土地的收益”。　　既然成本法无法识别和分离出“增值地租的资本化”，所谓“成本法计算土地价格的公式”，就只能是名实相乖，表里不一。如据此

5、徒有虚名的公式计算“地价”，得出的数据在理论上根本谈不上是什么“毕竟已经包含了建设用地价格的基本部分”。因为所能实际相加的是两项“投入的成本”，并非上述特定的超额利润，与地租地价的实体不是一回事，不同质。另外，上已分析，开发土地费用最大头基础设施一般并不进入土地成本构成，不是地价构成板块。即使撇开“质”的问题不论，如据此徒有虚名的公式计算，“地价”的量也肯定大大不足。　　至于所谓“按照土地征用和开发成本计算……因而可以把它当作建设用地价格的最低界线”，成本法确是专长计算提供此类很重要数据。但运用其取得此类基础数据，决不

6、等于是运用成本法求算地价，两者不可混同。否则，适用于评估地价的方法就没有客观标准，无法评估出地价的也可称为适用评估地价的方法，逻辑混乱不能自圆其说。　　三、地租地价运动规律特点所致　　不论中外，土地由农业用途转换为城镇建设用途，或者通达度等等不理想的建设用地因环境大改善基础设施成龙配套上马，地租地价往往多少倍多少倍急升。　　北京农业大学贺锡萍教授曾经依据《日本农林统计年鉴1985》计算，1983－1984年日本由农用土地改变为城市建设用土地，属于立即城市化区域中的商业用地，地价平均陡涨80多倍。属于非立即城市化且还未为

7、城市发展规划所覆盖区域中的未来工业用地，涨幅　　最小，但也为原农用地地价6倍多。1983年、1984年日本泡沫经济尚未生成，全国城市平均地价以及全国城市按商业、居住、工业用途分类平均地价，年涨幅最大的不到6％，一般在3－4％左右，相当温和平稳。上述陡涨是由于土地转向高效用途所致，并非泡沫经济的反常现象。　　1988年我国沪嘉高速公路建成通车，嘉定县尤其受益，运输等等经济活动效率效益大大提高。翌年，嘉定县一跃为全国首富县。此高速公路兴建前，沿线土地每平方米仅5元，建成后急升至25美元。顺便讲一下，这笔效益显著的基础设施投

8、入，是通过收取通行费方式自我回收。　　上述成倍成倍翻番的地价，运用成本法肯定是评估不出预测不到的。按“成本＋利润”的将本求利估算，“对本利”就大大超过社会平均利润率，够可以的了。尤其在只注重只掌握各类成本数据的情况下，也无根据作出“对本利”也大大低于客观实际的判断。　　地租资本化的地价，属于虚拟资本。不仅易于伸缩变化，且价格高走还