商铺“返租”销售对净利润的影响

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1、商铺“返租”销售对净利润的影响方案一：正常销售方案，即每平方米销售价格为0.3万元。　　方案二：返租销售方案，即每平方米销售价格为0.4万元，对已售商铺返租三年，租金为1000万元，返租的租金用于抵扣客户购房款。　　下面对两种方案的净利润进行分析，以选择最优方案。　　方案对比分析　　(一)普通销售方案：　　1.主要业务收入为10000×0.3=3000万元，主营业务成本为1200万元，期间费用为150万元。　　2.应缴税金。　　(1)营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定：转让不动产应缴纳营业税，税率为5%，营

2、业税为3000×5%=150万元。　　(2)城市维护建设税：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定：缴纳营业税的同时应缴纳城建税，城市的税率为7%，城建税为150×7%=10.5万元。　　(3)教育费附加：根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》：缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加，城市的税率为3%，教育费附加为150×3%=4.5万元。　　(4)土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：转让不动产应缴纳土地增值税。扣除额为1200+165+1200×30%=1725万元，增值额为

3、3000-1725=1275万元，增值额与扣除额之比=1275/1725=74%，适用的税率为40%，扣除系数为5%，土地增值税为1275×40%-1725×5%=423.75万元。　　(5)企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：一般企业所得税的税率为25%。企业所得税为(3000-1200-150-588.75)×25%=265.31万元。　　甲公司主营业务税金为150+10.5+4.5+423.75=588.75万元，企业所得税为265.31万元。　　3.甲公司实现的净利润为3000-1200-150-5

4、88.75-265.31=795.94万元。　　(二)返租销售方案：　　1.甲公司主要业务收入为10000×0.4=4000万元，主营业务成本为1200万元，期间费用为150万元。由于返租支付了1000万元的租金，因此甲公司其他业务支出为1000万元。　　2.应缴税金。　　(1)营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定：转让不动产应缴纳营业税，税率为5%，营业税为4000×5%=200万元。　　(2)城市维护建设税：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定：缴纳营业税的同时应缴纳城建税，城市的税率为7%

5、，城建税为200×7%=14万元。　　(3)教育费附加：根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》：缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加，城市的税率为3%，教育费附加为200×3%=6万元。　　(4)土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：转让不动产应缴纳土地增值税。扣除额为1200+220+1200×30%=1780万元，增值额为4000-1780=2220万元，增值额与扣除额之比为2220/1780=125%，适用的税率为50%，扣除系数为15%，土地增值税为2220×50%-1780×15

6、%=843万元。　　(5)企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：一般企业所得税的税率为25%。企业所得税为(4000-1200-150-1063-1000)×25%=146.75万元。　　甲公司主营业务税金为200+14+6+843=1063万元，企业所得税为146.75万元。　　3.甲公司实现的净利润为4000-1200-150-1000-1063-146.75=440.25(万元)。　　(三)两种销售方案对比分析：　　返租销售方案比正常销售方案净利润减少：795.94-440.25=355.69万元。　　

7、返租销售方案与正常销售方案差异进行分析如下：　　1.主营业务收入与其他业务支出分别相差1000万元，但方向相反，正好相互冲抵持平，不影响净利润。　　2.营业税及其附加的差异为220-165=55万元。　　3.土地增值税的差异为843-432.75=419.25万元。　　4.企业所得税的差异为146.75-265.31=-118.56万元。　　差异合计为355.69万元。　　主营业务收入与其他业务支出的差异分别为正负1000万元，这个差异是“返租销售”方案设计时为抵减支付租金而提高的售价，两者刚好相抵。因此，两种方案净利润存

8、在的差异是由营业税及附加、土地增值税和企业所得税的差异带来的，返租销售比普通销售要多支付355.69万元的税金，其余各项指标对净利润没有影响，返租销售的利润就减少了355.69万元。　　两种销售方案对比分析如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元　　结论　　开发商在