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1、做好军队住宅小区物业管理的几点建议 十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确深化军人医疗、保险、住房保障等制度改革拓展军队保障社会化领域.走到今天的军队人员自有住房保障制度也必须摒弃原有的自我保障模式,转变思想观念,拓宽视野,不断改革创新,步入一个长久的、良性的、平稳和制度化的社会保障轨道上来.军队住宅小区是指经济适用住房(含安居工程和集资建房)小区、已售干休所住房区和从军队家属区划分出的售房区.在军队住宅小区实行专业化、市场化的物业管理,是我军深化住房制度改革的重要内容之一,对于提高部队住房保
2、障质量和管理水平、提高住房保障效益和减轻部队负担等都有重要的意义. 一、当前军队住宅小区物业管理存在的问题. 业主观念难以转变,无意参与物业管理.军队住宅小区的业主以军人为主,即使是新建军队经济适用房小区的业主,也大多有过甚至刚刚告别多年福利住房的经历,福利住房的低廉房租以及免费维修等在军人业主的思想中打下深深的烙印.许多军队住宅小区的业主大多不太了解物业管理的实质,对物业管理也不关心,主要表现在:一是有部分业主认为,参与物业管理是对全体业主有益,希望其他业主能够出面,自己搭便车的思想较为严重;二是部分业主不能将物业服务看作
3、是使自己房产保值、增值的消费行为,花钱买服务的意识不强;三是有些业主认为凡是对物业管理有利的做法,都是业主在吃亏,不愿与物业管理公司打交道,甚至站到物业服务公司的对立面. 所需设施老化严重,不利于推行物业管理.军队住宅小区除新建经济适用住房小区外,大多为已售干休所住房或从家属生活区划分出售的区域,住房情况复杂,建成年代、楼房形状、结构形式差别较大,对其按照统一的标准进行改造难度很大.主要体现在:受建筑年代、建设要求和当年技术水平等影响,部分房屋质量差,维修保养成本较大;部分管线老化厉害、超负荷运行现象严重;一些新划售房区的各种
4、附属设施设备的市政化程度较低,物业管理公司难以接手. 法规体系有待完善,物业监管力度不大.当前,我军实行物业管理的依据除国务院颁布的《物业管理条例》及《物权法》外,还有《军队住房物业管理暂行规定》、《军队营房保障社会化管理暂行规定》等.这些法律法规只是对军队住宅小区实行物业管理的组织实施、监督监管、资金使用等问题作了笼统的规定,缺乏可操作性的实施细则.特别体现在物业管理的监管上,既缺乏监管的主体机构,又缺乏相应的规章制度.根据国家的法律法规及我军住房物业管理的相关文件,对军队住宅小区的监管职责应由业主代表--业主委员会来履行.
5、但实际上,军队住宅小区的业主委员会大多组织构成比较松散,还不具备主体地位,难以发挥维权、监督和协调的作用.在规章制度层面上,规范和约束小区业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系仅靠几部管理公约还远远不够,必须有更加细化的配套规章制度体系,来规范营房管理部门、施工单位、物业管理公司、业主四方的关系,明确他们各自对物业的质量、养护、使用应承担的责任. 管理经费标准偏低,业主费用收缴困难.营房管理经费的标准,严重影响、制约军队住宅小区的物业管理质量水平.在物业费的收缴上,由于军队住宅小区业主受传统观念影响较深,一部分人不愿意支付住
6、房的日常消费费用,特别是房屋维修基金的收缴更是困难.甚至有业主把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分,认为交纳物业管理费中已经包括房屋维修基金,不大愿意交纳这部分多余的资金.此外,物业管理资金缺乏监管,使用状况的不透明,也是许多业主不愿意交费的原因之一. 这些问题如果长期得不到解决,将对我军住宅小区的物业管理社会化进程产生十分不利的影响.物业服务缺乏标准,公司和业主责权不明.当前,我国的物业公司大多还处于劳动密集型阶段,不同的地域、不同公司的管理理念、员工素质、服务水平差别很大,就军队住宅小区一些现状,目前物业管理也很难
7、有统一的服务标准.例如,在物业维修上,维修到哪种程度,保修期多长等,也没有统一的尺度.此外,对于物业公司的服务性收费,由于地区、市场供应、小区级别等差异,我军目前也没有统一的服务收费标准,这就决定了一些小区物业公司的收费行为具有一定的随意性和自主性. 二、做好军队住宅小区物业管理的几点建议 引入竞争机制,招标选择物业公司.军队住宅小区物业管理的招标应采取以营房管理部门为主体,业主参与的原则,必要时可以聘请专业的组织招标活动中间人对招投标活动加以指导.营房管理部门要明确招标方向、规范程序,积极引导招投标顺利进行.在选择中标方时
8、,要做好实地考察工作,管理方不但要对入围公司的团队精神和管理能力进行实地考察;还应组织投标单位现场考察小区情况,认真解答投标单位咨询的各类问题,避免以后物业公司以签订合同时不知情为借口违约.签订合同时,一定要按照标准合同的格式,将双方的承诺和一些事项的界定具体化
