住房公积金避税的决策分析

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1、住房公积金避税的决策分析【摘要】因住房公积金不计入个人的工资薪金免征所得税，在实际中人们通常面临着选择：是否调高住房公积金个人缴存比例以实现合理避税，如果提高缴存比例，那么提高到什么水平合适？本文针对住房公积金的性质对此进行了分析，得出了自己的结论。　　【关键词】住房公积金　缴存比例　决策　　　　一、住房公积金　　　　住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金由职工个人和职工的工作单位共同缴纳，为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。职工住房公积金的月缴存额

2、为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5％；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。单位和个人按照不高于规定的缴存基数(规定以上年月平均工资总额作为缴存基数)与缴存比例（最低各为5%，最高各为20%，在此范围内可自由选择）提取并向指定金融机构缴存的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金所得，免予征

3、收个人所得税。　　　　二、住房公积金避税的决策分析　　　　根据住房公积金不计入个人当期的工资薪金免征所得税的规定，在实际中人们通常面临着选择：是否调高住房公积金个人缴存比例以实现合理避税？如果提高缴存比例，那么提高到什么水平合适？本文试图通过建立一个计算模型为人们提供一种分析方法。　　如果选择调高住房公积金个人缴存比例以实现合理避税，则要承担以下几个方面的成本和风险：　　1、机会成本。国家有关法规对住房公积金的提取使用作了一定的限制。如只有在下述情况下方可提取：购买、建造、翻建或大修具有所有权的自住住房的；偿还购房贷款本息的；租房自住的；离休、退休(或达到法

4、定退休年龄)的；完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的；下岗、失业人员，男性45岁(含45岁)、女性40岁(含40岁)以上，且连续下岗、失业12个月以上的；等等。另《住房公积金管理条例》规定：“住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准”。目前执行的标准为“住房公积金存款，当年归集的，仍按结息挂牌公告的活期存款利率计息，按年计息；上年结转的仍按结息日挂牌公告三个月整存整取存款利率计息，按年计息；”（中华人民共和国建设部办公厅文件）依此可见，一般人们缴存的公积金存款须固化在银行较长时间并在此期间只有较低的

5、利息收入，从而丧失运用该笔资金获得其他投资高收益的可能性，至少丧失了同期存款的利差。　　2、皮鞋成本。皮鞋成本原指当通货膨胀发生，消费者买东西就要跑一家、两家、三家商场去比较价格，还要到银行去提存款，整天跑来跑去地使鞋损坏的更快而产生的成本。皮鞋成本在住房公积金的提取上同样存在。贷款申请程序复杂。借款人申请公积金贷款，需要接受住房管理中心和银行的双重审查。一般情况下，借款人为了一笔贷款，需要在住房管理中心--商业银行--抵押登记机关来回奔波，比到商业银行申办个人住房贷款费时得多。其一，贷款申请条件苛刻。目前个人申请住房公积金贷款，借款人除需要向住房管理中心提

6、供相当完整的能够证明个人户籍、婚姻、收入、购房合同、抵押担保等资料外，还必须提供所购住房房屋开发商的“五证一书”（商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书）。在现行住房预售制度下，许多购房人由于在规定的时间内拿不到房产开发商提供的商品房预售许可证等资料而被拒绝。　　3、通货膨胀的风险。由于个人在就业年龄期间内一直在不断地存储公积金，通常超过了20年甚至更长的时间。在此期间，市场利率和通货膨胀常常会不断波动，公积金存款就有贬值的可能。一般来看，通货膨胀呈上涨态势。我国自1998年至200

7、5年来通货膨胀率见下表：　　　　这是没有把房地产升值计算在内的通货膨胀率，如果考虑近几年的较高水平的房价大幅度上涨，实际通货膨胀率应远高于统计水平。　　4、住房公积金偿付的风险。一方面，随着住房分配货币化与个人购房成为房地产市场的主基调，随之而来的是购房、还贷支取住房公积金的大幅上升。以天津市为例，2000年住房公积金支取达8.2亿元，发放住房公积金贷款20.7亿元。年仅归集住房公积金24.8亿元，归还住房公积金贷款4.8亿元，资金节余0.7亿元，低于当年归集住房公积金应建立的备付准备金1.2亿元。在2000－2005年的6年期，上海住房公积金始终处于供不应

8、求的状况，留有资金缺口。另一方面，由于监督机制不健全