浅谈机电设备管理在物业管理中的重要性

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1、浅谈机电设备管理在物业管理中的重要性　　【摘要】随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们越来越关注物业管理水平的提高，为了更好提高物业管理水平，本文从现代物业设施机电设备管理的特点、机电设备管理的内容，以及物业管理中机电设备管理的重要性这三个方面对机电设备管理在物业管理中的重要性进行阐述。　　【关键词】机电设备；管理；物业管理；重要性　　　　中图分类号：TU85文献标识码：A　　前言　　自从上世纪80年代以来，全国各地开始了城镇化道路，越来越多的居民区、写字楼等被不断建设，这些建筑物都需要物业管理，因此物业管理公司的到了极大地发展，为了更好地提高现代化的物业管理水平，笔者

2、就机电设备的管理方面对物业管理进行介绍。　　二、现代物业设施机电设备管理的特点　　现代物业管理中设备管理和发展主要有以下特点：　　1.维修技术综合性强　　物业设施机电设备包括给排水、电气、运输设备、燃气、供热、通风、通信、计算机等多项功能，在这些机电设备的管理和维护过程中。牵涉到十几个技术工种，其中工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合等构成一个复杂的系统。若组织不当，往往会出现各种问题，因此，管理这支队伍要付出比其他部门更大的努力，而不同的设施设备管理，必须配备各自的专业技术人员，这也是物业设施设备管理技术含金量高的主要原因。　　2.维修成本高　　随着科学技术的

3、进步和社会的发展，新兴的建筑更多地将以大型建筑，高层建筑和智能建筑为主，建筑设备工程技术更是趋向于集建筑设备自动化技术，计算机控制技术等为一体的方向发展。目前建筑设备工程在建筑工程基本建设投资中的比重增长很快，一般工程占工程总投资比例20～30％，对于大型建筑，高层建筑，智能建筑中的设备工程占工程总投资比例达到了40～50％。至于住宅，设备投入虽比写字楼要少一些，但也不可忽视，因为设备设施管理的好坏直接影响了物业的使用功能，直接决定了业主对于物业管理好坏的评价。　　而相对于建筑本身而言，物业设施设备的使用年限要短很多，房屋的使用期限为70年，而设备的使用寿命却很难有这么长。它随着

4、使用年限的增加，必然会产生有形损耗。此外由于新技术、新设备的出现，也会引起物业价值的无形损耗。这些有形和无形损耗，都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短，从而使设备维修更新成本增加。另外，新型的、使用效能更高、更舒适方便、更节能的设备一次性投资较大，维修更新这种设备的成本就更高。　　3.突发性事故损失大　　在传统的事后维修为主管理模式下，物业设备的故障发生有很强的突发性。而随着人们生活水平的提高，人们对物业设备的依赖也在增加，尤其是智能化、网络化较高的物业，一旦发生突性故障，将会给业主的工作和生活带来巨大的影响。　　三、机电设备管理的内容　　机电设备的正确使用、精心维护与科学检测是

5、设备保持良好状态，实现正常运转的关键环节，也是设备管理的主要内容，必须坚持管理、技术与培训并重的原则，也就是坚持“人的行为与物的状态的和谐统一”。　　1.设备使用与维护　　各种规章制度与检修标准的制定是正确操作、精心维护的依据。设备处于何种状态为正常、何种状态为非正常，检修后的设备应达到什么状态，这需要操作、维护人员的工作严格遵循一个标准。在各项标准的执行中，还要不断充实、修改，使之日臻完善。设备的日常点检是维护的基础，同时可以取得第一手资料，作为制定预修计划与维修作业的依据。对设备的工作状况、性能、安全保护装置以及关键部件进行定期科学检查、测试、诊断，可以为日常维护和关键部件维

6、修提供可靠信息，避免突发事故、故障的发生，充分发挥设备效能。　　2.多种检修方式相结合　　准确地掌握设备的实际技术状况，按计划对设备进行的日常保养、检验、检修可以有效避免停机故障，这是贯彻预防为主的维修方式；重要设备的预防维修与一般设备的事后维修相结合，既保证了设备正常运行，又节约了成本。在设备通过正常维修不能从根本上改善运行性能，就应采取改善性维修，从根本上消除故障因素。增加监测手段，采取预知维修，对设备运行状态连续监测，可以决定维修具体时间，使设备充分发挥其效能。　　3.原始记录的管理与应用　　认真分析利用设备运转、维护的原始记录，可认识设备一生的变化和运转规律。分析事故、故

7、障原因是故障记录的首要目标，利用大量此类原始记录，可判断哪些设备、部件故障较多，哪些设备故障停机影响时间长，还可判断分析故障性质、原因，摸清规律，制定预防措施，解决主要矛盾，避免同类故障或事故的再次发生。　　4.包机组与包机制　　现今的设备技术含量高，专业面广，许多大型设备是机、电、液一体化的有机整体，单纯的包机人制度难以适应当前形势的需要：同时，包机组也是实现全员管理的基层组织。包机组内部的定期合作与交流，可使全体维护人员对设备的整体性有一个很好的把握，可有效促进各专业有机融合