商业地产知识培训

《商业地产知识培训》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇商业地产知识培训第一章、商业地产基本概念1、基本术语n商用房地产：商用地产常规包括有写字楼、酒店、商铺、仓库、工厂等。n产权式商铺：所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营

2、，商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。n产权型商铺：产权型商铺就是两权[所有权和经营权]合一型商铺，投资者购买商铺后，既拥有商铺的所有权，又拥有所购商铺的经营权。显然,产权型商铺的实质就是以高度自理为基础的经营式商铺。自主经营的营业收益是投资回报的主要来源，产权型商铺出租后就转化成产权式商铺。n包租：又称返租、售后回租、售后承租等，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的

3、行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。n顶手费：是指商铺的原承租户将商铺经营权转给其他商户时收取的额外补偿费用。顶手费的高低是反映一个市场商铺供需热度的重要指标。n初始租金：通常是指一个新兴的市场或商场在进行招商时，为了吸引商户而制定的一个较低的租金，就是初始租金。n小租金：通常一些市场在招商期为了吸引商户入住，而减低租金报价，但在商户进入市场并将市场养起来之后，为了谋求更高的

4、利润，开始征收名义上的物业管理费[或称市场管理费]，这个费用中虽然也包含了工商税费、空调费、卫生费和保安费等，但这些费用的实际支出是比较低的，市场的管理者只是以此为名目，变相的征收租金。征收的物业管理费和实际产生管理支出费用的差额就是俗称的小租金。n转租金：一些投资商户在取得商铺租赁经营权后，在将商铺以一个高价转租出去，以获得投资收益，这类群体俗称二房东，他们收取的租金就是转租金。太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇n经营权买断：一些市场在进行商铺销售时，为了不失去商铺所有权或其他原因无法进

5、行产权销售时，同时又考虑资金回笼需求，通常将一定年限的商铺经营进行销售，俗称经营权买断，这种方式在市场类业态非常流行，通常销售年限在5年、8年、10年甚至跟长。n经营权转让：一些投资客户在取得商铺一定年限经营权后，在约定年限尚未到期时将剩余年限的经营权转给其他商户的行为就是经营权转让。n流水倒扣：商场/购物中心在进行商铺租赁时，有时是将商场的收益和商户的收益捆绑在一起，根据商户的月销售额按照一定比例收取费用，这比费用相当于租金，通常比例在20—25%。n虚拟产权价：一些房地产开发商在进行产权商铺

6、销售时，为了最求高收益，不考虑投资者的实际投资成本和实际的租金行情，虚拟了一个市场预期租金[这个租金往往是实现不了的租金]，按照这个租金进行一个投资回报率[通常在8%—12%]推算出一个产权售价，这就是虚拟产权售价！n虚拟租金：按照上述描叙，将未来几年后的预期租金作为项目现在租金，这就是一个虚拟租金。1、商圈的概念商圈就是指商铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限

7、，也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。一般来说，商业圈半径在250米一500米之内为核心圈层；商业圈半径1公里左右为中心圈层；公共交通线路可以伸达的区

8、域为次中心圈层；整个城市及四周郊区为外圈层；卫星城镇区域及与该城市有密切地域经济联系的城市（或城市圈）为影响圈层。按照这样的商业地域圈层划分标准，对于一般性的商铺的商业氛围起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心团层、次中心圈层。而外围层和影响圈层则几乎可以不予考虑，但是对于一些独家专场的特别经营店而言，其商圈范围将伴随太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇交通网分布的情形变化而变化。1、城市商业中心的布局类型按照城市的商业布局规划，通常商业中心主要分为如下几个：n超级商业中心。超级商业中心