管理论文透析房价高涨现象

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2、的信号:现有的房地产市场形势、市场秩序与规则,现有的房地产市场利益关系、运作方式等,都得维持。但在市场经济体制下,政府能够做的只是通过调控市场供求关系,让市场价格达到其均衡水平。也正是在这种观念或政策下,国内的房地产市场尽管经历了两年来的宏观调控却没有效果。不仅房地产的投资在飞速增长、房价快速上涨,民众与房地产商的对立情绪也越来越严重。当然,房地产开发商可以莺歌燕舞,地方政府可以业绩高照,银行利润可以在短期内上升到历史最好的水平,但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。主要表现在以下方面：　　1.一些地方政府将房地产业定位为支柱产业，盲目扩张房地产业，追求经济增长和财政税收的提高。在

3、经济增长上，不顾资源支撑条件和环境承载能力，甚至互相攀比房价，向房地产业索取GDP增长率。　　2.违法用地十分严重。根据国土资源部执法局对2004年10月至2005年5月部分城市卫生执法检查情况统计显示，违法用地占新增建设用地总数、面积的比例分别高达61%和50%，有的地方甚至高达80%,“以租代征”或以“农村集体土地流转”为名义，擅自将农地转为建设用地，在规划计划之外扩大建设用地规模等滥用耕地的现象时有发生。　　3.经济适用房制度定位模糊，管理监督失控。经济适用住房是政府以转移支付的方式免交土地出让金，限制开发成本来解决中低收入家庭住房问题的特殊政策，带有明显的收人转移因素。但在政策执

4、行过程中，对经济适用房政策的受益群体是“中低收人群体”这一界定十分模糊。在一些城市，经济适用房的受益群体收入上限规定过高，经济适用房供不应求，甚至成为商业炒作的对象。实际结果往往是，政府针对经济适用房的补贴被中高收入群体截获。其次，以地生财的观念和以GDP增长率论政绩的干部考核体系也使得一些地方政府对经济适用房建设缺乏积极性，甚至阻挠向经济适用房建设划拨土地。　　4.一些地方政府在利益驱动下，对中央宏观调控执行不力，或明或暗地支持甚至助推房价上涨。首先，在保障性住房建设方面，不少地方细则避实就虚，定量细化少，具体方案操作性不强。针对“土地的供应应该在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞

5、房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”的规定，在各地的细则中很少对如何“限房价”做出具体规定。其次，利用平均房价的计算方法，转移调控的政策效果。目前，我国在平均房价的统计方法上，普遍忽略了市区与郊区不同住房的价格区别。因此，许多地方采取在市区建设土地利用率低的高档高价住宅，在郊区甚至是偏远地区建设土地利用率较高的中低档住房、经济适用房等保障性住房，既降低了统计意义上的平均房价水平，又推动了房地产开发规模的扩大。　　　　二、银行、房地产商和地方政府组成一个共荣共损的关系链　　　　在我国,2006年5月17日,国家出台了“国六条”,尽管国家的房地产政策存在着一系列的缺陷，但其调控房地产市场

6、的决心是明显的，力度也是足够强大的。之所以没有起到预期的调控效果，最主要的原因还是在于在房地产价格、银行信贷风险和政府经济增长目标之间已形成了一个共荣共损的关系链。　　中国人民银行《2006金融稳定报告》道出了近几年、特别是2006年政府房地产业调控措施失效背后的深层原因：“鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，需要关注房地产市场波动带来的潜在金融风险：一是宏观经济波动风险。房地产市场的调整会通过托宾效应和财富效应分别影响投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响;二是房地产价格下跌和房地产信贷下降的风险。商业银行在发放房地产贷款时注重房地产的抵押价值，对借款人第一还款来源的资质

7、审查不够。当前房地产周期尚不明朗，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产业的信贷投放，推动房地产价格更大幅度的下降;三是银行信贷损失风险。由于房地产贷款占比较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房地产价格下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系，导致从事房地产金融业务的银行出现呆账、坏账。”　　以上分析表明，房地产价格、银行信贷风险和政府经