入职踩盘报告-精品ppt课件

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1、昆明市商业地产调研策略研发中心2012.02.09报告目录市调背景昆明市商业地产发展历程昆明市商业地产现状昆明商业地产发展趋势本次市调（2.6-2.10）同过实地调研、电话拜访、网络数据查询等方式对昆明20个房地产项目的商业部分进行了调查，通过对典型代表商业项目的调查，得出昆明商业地产的发展趋势。市调背景2011年国家调控政策频频推出，并一浪高过一浪。不管是国十条、新四条，还是“限购令”、“加息”或“提高二套房贷款比例”等调控手段，其主要的针对对象均锁定在住宅市场，商业地产则成为调控下的“漏网之鱼”，亦成为

2、吸引投资的避风港。有数据显示，昆明房地产市场，商业地产一枝独秀。不论是写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在昆明市场均呈现供售红火之势，如此，商业地产不仅成为国内不少投资客选择的新渠道，也成为开发商回笼资金的另一个给力手段。昆明市商业地产发展历程1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、

3、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。专业市场也成为过去近二十年来最主要的商业地产形态。1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目——只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。1994年前后，新迎小区南区、北区的几条商业街开发成功，连同官房大酒店及周边商业迅速成为昆明新的餐饮集中区。1995年到1999年，怡心园以及随后的南亚风情园带动的滇池路餐饮娱乐业，成为昆明新的中高端

4、商业集中区。2000年前后的柏联、广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。但是，除了1997年开业的百大新纪元店、2001年1月开业的柏联百盛等少数项目之外，大多数这类项目从商业地产的角度看，基本上是不成功的。1994年，昆明第一个写字楼——鸿城广场开盘。到2000年，昆明市中心区30余个写字楼陆续开发，“写字楼底商”成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。到目前为止，还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售，出租和销售出去的，也多是租售给银行

5、。从商业地产角度看，完全没能实现商业物业的预期增值。1998年西贡码头的开发、销售和招商，成为滇池路最早的租售型商业地产项目。随后，大型居住社区内部和社区道路两侧形成街铺型商业街区，已经成为昆明社区商业的基本形式。北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等，就是这种社区街铺型商业街区的体现。1995年开业的昆都百货“一不小心”变成昆明最时尚的休闲娱乐集中区，翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等休闲集中区的出现，使得昆明商业地产增加了一道新的风景——休闲商业街区。20世纪

6、80-90年代出现的一批郊区度假村逐渐衰落，2000年前后风头旺盛的农家乐也逐渐退潮，代之而起的是一批远郊和地州的旅游度假区、旅游小镇、度假小镇、度假别墅、高尔夫地产等。他们有了一个共同的名字——旅游地产。从其服务功能上讲，旅游地产也可以视为一种商业地产。2005年后开发的新亚洲体育城、世纪城ShoppingMall、大商汇、顺城等“城市综合体”项目，开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新路子。这类项目的成功，或许可以预示着商业地产进入了一个全新的阶段？商业地产演变特征商业地产的开发，必然与商业业态

7、的演变和兴衰息息相关。传统百货业态到90年代末就受到大型综合超市的冲击，业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，也导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。商业地产的发展，也必然与城市化进程和城市功能的需求密切相关。从这个意义上说，商业地产就是“城市功能配套地产”。比如，专业市场作为城市功能的重要补充和中心城市商业流通的主要形式，在过去二十多年来得到了快速的发展。但也随着时代的发展而逐渐演变，有的专业市场开始衰落。同时，休闲商业集中区的出现，就是弥补城市发展进程中当代人对休闲和人际交往的需求。

8、社区商业最容易成熟，但也最容易到达价值顶点。与居住社区的开发和形成相伴随，作为社区商业配套功能，出现了大量的街铺型商业街区。但由于只是社区商业，这种街铺型商业街区的商业价值增值是有限的。商圈的形成是需要历史积淀的，城市的商业容量更是有限的。在百货业兴旺的年月，写字楼+大型卖场型底商成为那个年代最主要的写字楼开发模式，却没有考虑地块的位置和百货业态的市场容量。因此，写字楼底商很快退出商业地产的舞台。同时，写字楼市场