房地产企业经营管理研究框架.docx

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1、正文目录行业概览及信用分析特征4行业概览：业务链条长、对多行业具有带动作用4信用分析特征：考察周期变化下的资源平衡能力5房地产行业信用分析框架6公司治理是企业经营策略及营运能力的根基6股权结构7内部管理8经营策略是盈利的根本保障10高利润率经营策略：控制成本、土地增值、产业品牌12快周转经营策略：压缩从拿地到回款的周期13用杠杆经营策略：财务杠杆、营运杠杆、合作杠杆14存货是房地产企业的核心资产15资产规模是企业竞争力的综合体现16以历史的视角看企业拿地时点16结合企业存量土储分析拿地规模17宏观与微观视角相结合分析区域选择18风险提示22图表

2、目录图表1：房地产行业产业链4图表2：房地产行业信用分析特征5图表3：房地产行业杠杆率高企5图表4：房地产行业信用分析框架6图表5：公司治理分析框架7图表6：地产企业纷纷引入国企和战略投资8图表7：经理层年薪波动较大9图表8：地产企业近期组织战略变革9图表9：从ROE看房企的三种模式10图表10：部分TOP50房企2019年ROE状况11图表11：土地主要获取方式12图表12：房企拿地方式多样化（图为2019年年报数据，占比为按面积计算）12图表13：融创中国产品定位高端项目13图表14：恒大产品定位刚需项目13图表15：快周转模式14图表16

3、：三个指标看企业风格15图表17：地产行业资产分析框架15图表18：土地市场热度存在变化16图表19：房地产企业总资产同比增速17图表20：房地产企业总资产同比增速（续）17图表21：2019年部分房企土储倍数17图表22：部分主体18、19拿地城市能级对比18图表23：平均拿地成本一定程度上可以反映房企拿地城市能级（图为2019年年报数据）.......................................................................................................

4、.................................19图表24：部分主体18、19年拿地区域对比19图表25：2019年房地产企业新增土地货值/新增土地价值20图表26：一二线城市新建商品住宅价格指数表现分化20图表27：三四线城市新建商品住宅价格指数表现分化20图表28：从计算公式看IRR如何提高21图表29：城市土地质量研判框架21图表30：2019年住宅用地供应“五类”调控目标21行业概览及信用分析特征房地产行业是经济发展的压舱石，对多部门、产业具有带动作用，完整的运营周期包括增量开发和存量运营两大阶段，各阶段具有不同的经

5、营及现金流特点。长期来看我国城镇化率增速呈放缓趋势，房地产行业逐渐步入存量博弈时期，个体研究重要性凸显。短期来看，房地产行业受政策影响较大，企业经营战略与政策周期的契合至关重要，房地产企业在不同政策环境下，将融资资源、拿地拓展与产品开发销售三者平衡的能力是企业经营决策能力的体现。土地及楼盘是房地产企业的“硬资产”，存货是地产企业信用分析的重要组成部分；此外，由于房地产行业高杠杆经营、融资环境不确定性强，企业负债分析是关键。行业概览：业务链条长、对多行业具有带动作用房地产是经济发展的压舱石，对多部门、产业具有带动作用。房地产行业具有长产业链、多利

6、益相关方的特点，因而对多部门、多产业具有带动作用，对宏观经济贡献较大。从行业上游来看，土地供给是地方政府重要的财政收入来源，房地产企业的拿地行为对地方政府意义重大；房屋建造环节需要建筑、建材、机械、钢铁等行业提供原材料和劳务，对上游具有带动作用；从行业下游来看，房屋竣工交房后需要家电、家具、装修等行业提供配套服务，同样具有推动作用。房地产完整的运营周期包括增量开发和存量运营两大阶段，各阶段具有不同的经营及现金流特点。其中，增量开发阶段的具体流程包括拿地、开工、施工、预售和竣工阶段，一般从拿地到房屋预售需要1年左右，此过程企业需要投入大量的资金用

7、于房地产开发，房屋预售到竣工结算也需要1-2年，这一过程资金以购房款的形式开始回流；存量运营阶段主要为后续的物业运营和交易，产生了持续性的物业费、租金以及非经常处置收入，不再涉及大量的现金支出。图表1：房地产行业产业链资料来源:信用分析特征：考察周期变化下的资源平衡能力图表2：房地产行业信用分析特征资料来源：首先，长期来看我国城镇化率增速呈放缓趋势，房地产行业逐渐步入存量博弈时期，个体研究重要性凸显。城镇化水平增速放缓、人口红利消退两大因素制约地产行业需求继续快速增长，房地产行业发展走向成熟期，房地产企业盈利及增长空间压缩，行业竞争加剧并进入存

8、量房地产企业的博弈出清时代，房地产企业的战略管理水平、区域选择、品牌定位差异性显现，个体研究重要性凸显。其次，房地产行业受政策影响较大，企业经营战略与