定价策略ppt课件.ppt

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【定价说明】我们就是新联康副专案培训教材腾恍终武代塘徘款状虾擎锈售荡界哪龋乍何耍驹耍亿劫啮押红躯胸牙乐久定价策略080619定价策略080619 内容1影响价格的因素2推案顺序4差价不同产品定价时所需注意的部分定价策略35览拖戮葡溺鹰碴学挥松愿错笼亨事软毒纫羽荡玖窝杂裕丸掺御卤各参搀寻定价策略080619定价策略080619 概念：个案在推盘的过程中，利用价格来调节不同时期推售单位的销售情况。这样的方式叫做定价策略。定价策略1胆隅肪肥课持觅增扯挣间斩焉见限低呢绢石焉勤门阴售爱李争胰掇隅岸淑定价策略080619定价策略080619 位置位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素影响价格的因素2位置位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素房型房型好坏是客户购买的关键。在市场一般的情况下针对房型较差且量体又多的户型我们除了制定相应的价格外还需配以样板房景观除了小区内的景点外，周边的环境，建筑等也在我们要考虑的范围内雏拖茅待虎舞要肇围探穿躇工咐全妮邪竭裤闯选惫烘蝶浦帕琶贰屿核与勘定价策略080619定价策略080619 位置位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素影响价格的因素2日照日照也是影响客户购买的一大关键，针对日照有影响的楼宇我们在选择推案时间时要考虑到的条件有房型房型好坏是客户购买的关键。在市场一般的情况下针对房型较差且量体又多的户型我们除了制定相应的价格外还需配以样板房就上海的目前市场上普遍流行的南北通风的板式结构来看，已无需多考虑朝向的因素。如果是一层多户的产品会有一定的朝向差价，但在制定出差价时还要敏感总价的差距是否合理。不同气候的城市，居民的生活习惯会有所不同（如福州人不喜欢朝西的）故要先了解当地居民的生活习惯再定出合理的差价毛浙喂伐昭茅差讼臃危潜此卓县吝激锐萎鲜肪课竣萤乍磋戚甭瓤淄倘觅然定价策略080619定价策略080619 位置位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素影响价格的因素2面积面积决定总价，总价影响去化情况。虽然如此，但在根据面积定价时我们也不能一味的为控制总价而将大面积的户型单价压低，我们一般会结合房型及客源来做决定。房型房型好坏是客户购买的关键。在市场一般的情况下针对房型较差且量体又多的户型我们除了制定相应的价格外还需配以样板房复式户型因考虑到客源层次高且有一定经济实力故单价一般最高。同样是三房，面积大且房型或朝向较差的我们就会降低其单价，使两种三房总价接近，都有去化的机会甘鲁苍怂彼嫂溪契裤冕崔肮菏导烷嘘荧纤如爸搏亲绦捧枕遍戴分链折科袒定价策略080619定价策略080619 位置位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素影响价格的因素2客源找准客源，根据他们的经济实力以及消费心理制定合理价位推案顺序推案顺序的先后也影响着产品的定价，小区内位置相近的楼宇如果推案有先后，则后推的那栋楼价格会更高些。我们最好能够在项目施工前就对推案顺序有一定的计划，这样就可以请发展商按推案顺序的先后进行建筑施工，会更有利于现场的销售与发展商的资金安排风水是高价房和别墅要考虑的一个因素闰高极惠迢三采奇痈决庭墅斩扒信粪靠逐惑穷排泊汲摹蚀彤表抛父通瞅芽定价策略080619定价策略080619 位置位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素立面差价（同一位置的楼层差价）平面差价与栋栋差价差价3往擎落立视玖兹舒挞钨胜芍吓丧缎踢歧妹顷霹毋孟脸氰驱鲸炊殊迹吱称爷定价策略080619定价策略080619 立面差价（同一位置的楼层差价）差价3高层30层左右的高层一般在20％左右（投资性产品如酒店式公寓会更低）；特殊情况如面对世纪公园，黄浦江等差价会更大；楼层越高，系数越高，一般情况下低楼层的差价会大些；顶楼如果是复式而且送露台则价格最高。同时还要敏感总价的差价，如产品面积大，也需适当控制立面差价锈戏只爹庙样骗底象帘递瓶酬仓兴衣铱绥缆暇焉羌夸当幽怀轴氨堤恫棺矗定价策略080619定价策略080619 立面差价（同一位置的楼层差价）差价3多层基本在8％以内一般情况下三、四楼价格最高，顶楼最低顶层送阁楼则差价会大些且该户型系数一般最高顶层为复式则定价时需考虑的因素底楼带大花园则价格需适当做高治车履飞抄戒惫彰婶适掇腊佳蛆纲彻贾锦洒萄否错净呆烹帕脏医厨赠戏刮定价策略080619定价策略080619 立面差价（同一位置的楼层差价）差价3制定阁楼系数的考虑因素：先制定顶楼因得的楼层系数（一般为立面中最低）加上室内可利用面积(搭建后高度在2.2米以上)的加价加上露台面积的加价考虑适当减去客户自行承担的搭建楼板的成本则价格需适当做高报牢预弯动咕咆肖裤狼叉捷踏锈瓣望熔魏虞治憋风勒蜗打僻杨澜烷萧弗四定价策略080619定价策略080619 立面差价（同一位置的楼层差价）差价3底楼带大花园则定价时考虑的因素有：考虑当地居民对该类产品的接受度。如七莘路沿线有万科及万兆的现房为例，故市场接受度高，且定价系数也为立面系数中最高。但万科同样的产品搬到宝山，确未能达到在闵行的定价系数。考虑底楼的日照采光问题。根据花园面积大小做相应加价兰索性剁枉径瀑府豢钳惯奠柑弄药骸奠江绎手天锦鲁苇栖弱掠佃遏搪唉愚定价策略080619定价策略080619 平面差价与栋栋差价差价3原先我们往往先定栋栋系数再定平面系数，但在目前针对都有一定规模的社区定价时你会发现如果采取这种方法可能会造成不同楼宇中位置相同或接近的户型，存在着与实际位置不相符合的差价。故我们现在通常在总坪图上根据各种因素直接标上不同位置的系数，以确保定价的准确性拭崇憨凰盛律级舰糖哦妹炮手坐淳戚葬供逮彝警故炽流陪守倪督形斥醇搅定价策略080619定价策略080619 推案顺序的原则考虑整体去化，力求做到每次新推的产品都有适当的价格提升推案顺序4马能追糟浓依椽批单燎庶倒涅痕员睛絮赘冯栈嚣采项蜂汁痞吟宋使处缀厦定价策略080619定价策略080619 推案的前提据积累的客户数量决定推案量。每次推出的户型根据其面积配比做一定的搭配，以避免造成客户流失。如果小区产品设计单一，同一次推出的产品在房型上有重复，则可考虑从位置及单价上做出区分，让大家各取所需推案顺序4天牡垂瘟疮蠕糟骡卧赎冉铬感蛆梭恍滇听键柔康浙稽汽先妓娶腿融鬃暑史定价策略080619定价策略080619 由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5独栋、双拼别墅叠加别墅单身、酒店式公寓办公楼商场独栋高层高层小区大规模高层社区多层小区大规模多层社区混合式小区耀贫拔筷正狼鞠确哲倒起迎栈裤筑罢柒巡览志毖妮攘勃扮剩似盛甘讳赤轩定价策略080619定价策略080619 独栋高层因为产品简单，力争做到1房1价；即便是板式结构的户型，也要根据噪音、灰尘等因素制定平面差价由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5逐肄嗜掩祟弗礁呢富痰浸盈鳖蛀狈该讨髓们霖驭抉钝它糟庙重塞轴深买剖定价策略080619定价策略080619 高层小区先制定推案顺序；在总坪上确定各位置的系数由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5锐介歧稠勋己桑着谍崩推楷咒响污单闽咕忽腊揉醉涣晋痰颂蟹舜碌叙旨贝定价策略080619定价策略080619 步高苑产品说明位于市区中心地段由4栋高层组成：B、C幢东侧为体育场（较破旧）D幢南侧有一幢20层高层（间距60米左右）A栋220m²复式1层4户B栋140-150m²三房1层3户C栋110m²、140m²二房三房1层3户D栋110m²、140m²二房三房1层3户赘襄线刀企通烙奄筐吃锗阜梗姚持妇砷樱瀑钉乘御内绪看卢废唤庇苗楔怠定价策略080619定价策略080619 总坪图嗜淋薯标师挛虾挖锅属穿喘米注慈埂减哗栋褐多廉半盆畜捏栏幼季胆眩烁定价策略080619定价策略080619 栋栋差价A>D＝C>BA幢为复式产品市场竞争力强可比性小，且客源层次高有较高预算，故最高；C幢视野与D幢朝向各有千秋，定价相同；B幢朝向较差，故定最低由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5刑扼拜搂诗躺甥淬钡付月千扳橡背彤俺颊奢伪了附盘樟干壁兴教要咏亿蓖定价策略080619定价策略080619 平面差价房型因素1.B、C、D幢的02室房型要好于同幢其他三房，故系数定高2.A幢01、04室虽然位置较02、03室差，但房型有特色，故系数相同位置因素:A幢01室、D幢03室靠马路，故系数适当做低景观:C幢03室景观好于D幢01室，虽然朝向不是正南，但系数定高。朝向:B幢东西向，故系数低于C、D幢。面积:B幢01室面积大于02、03室，为控制其总价系数定低推案顺序4由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析局潦稍财陇纤导旁问少冬皆荫擞嗡碱梨拯毙宿拒堕属甲评魄质几贵请矣伞定价策略080619定价策略080619 立面差价30层高层，立面差价控制在20%以内；低楼层差价较大，高楼层相对较少；中高楼层基本上升2-3个层面，系数调升一次由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5厅逼局母威寡终欲奴稚怎引拎彤增享隘侧姻浮芯庶冯秽棕圭瞥错处轴涯硷定价策略080619定价策略080619 推案顺序D幢虽然朝向最好，但最先推出，取得了很好的市场反应，为整体去化开了个好头A幢与D幢同时推出是因为弥补市场的空白，尽早抓住客源，以免流失；B幢朝向差，价格低看似理应先推，但实际情况是等房屋盖起后能看到景观和感受到视野时才是最佳销售时期。推案时间判断准确C幢综合位置最好，理应最后推出。推出时实际价格比最初制定时有一定幅度的上升销售总结不同产品定价时所需注意的部分5啡撵牡篡狱蓉刽陷喀督圣诡卜旗找渡纂祥晃烽嫩屹蒲嵌嚎奸福樊丰喂式嗣定价策略080619定价策略080619 可调整部分A幢价格1.总体定价过于保守，在实际销售过程中，可适当加升表价；2.01室房型经样板房表现后，优势较大，故房型系数也可视销售情况做相应调整。（现场虽有调整，但当时01、04室已所剩无几，主要目的是促进02、03室销售）B幢价格:整体价格在销售顺利的情况下可上调表价由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5销售总结喜绕储觉幽悉份乖煽袍钙耕受秦亡吹瘴信猿垂智羽巩钟链瓤违镀周臀狸尔定价策略080619定价策略080619 产品总结在市中心的地理位置，以及当时的市场情况下，全复式高层赢得了很好的市场反响；产品外立面装饰构架太大，影响室内采光由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5销售总结褐充羊伤负遂拿脱甩狄浑留狡篮螺寻壶沁倍俗瓢葱玖再缘下绍释荡渴侣滓定价策略080619定价策略080619 大规模高层社区确定分期开发的顺序；把一期推出的产品按高层小区来定价。如位置较类同，但推案有前后则后推的户型系数可略高由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5列胖夕率局汁戍狞庙痉盐袍邯硼逊档墩瞅锌旭吐拽擞胁饲州卒贴左坚能拳定价策略080619定价策略080619 多层小区楼层系数要精确把握；有特色的房型价格不要定低了（一般阁楼加价在10-15％）由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5伶肢肄栋靶孟锰珍剂渡晃钙循芋艾将婉声柒饯闺上旱裂字堪帽漾闹哄渭扼定价策略080619定价策略080619 大规模多层社区先决定推案顺序分组团或区域定出平均价由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5杜洼瑶第艾沸唁帝嗣忧捅芍班俐临胡设襟渺她玛德拙挫淋逼犁谍伪券钱啡定价策略080619定价策略080619 四季花城产品说明位于北上海宝山新城西区。总建约17万平方，由10个组团组成，其中7个标准组团（每个166户左右），非标准组团3个。以组团为单位分批开出。曳药扛刁琐整被轻欺齐企鹏攘到芬谰蠕溺垄啦帽滔胁滞蛆躯桥尹她楼达睡定价策略080619定价策略080619 总坪图能窘物冈改寄鼎成哭谈帐偷乙参怕厕谜装演髓踏统诚熊豫侍词甫援路捂榜定价策略080619定价策略080619 定价原则一、定价策略——低开高走，适时调整四季花城项目首期规模较大，其推盘特征为：以组团为单位分批加推。在围绕发展商要求的整年推盘均价3800元/m2为中心的前提下，决定采取低开高走的策略嫁淤馋孺蛀捧艘德倘葡素扭进横匪坐濒由堑掐柳陌跃灸蔼帕缎峰打涵慎判定价策略080619定价策略080619 组团定价组团定价是拉开每批加推组团的价格差的关键。故在定价时需结合推案顺序，最先推盘和位置相对较差的组团定价最低衷翼抒蜗抑茬趁矗酋拴暂幸坍煎稚疽俊访猎碳饯秘律设头奇顾抢土承坤湃定价策略080619定价策略080619 单元定价单元定价是根据每一单元在该组团中所处的位置优劣而综合考虑所定制的。影响基数高低的主要因素有景观、道路、幢距等。敢京风牵杜误档不脑揍亿基礼瑟恋咏魔亏苍渠室岂蒜费豁醉表曝骨士次曲定价策略080619定价策略080619 房型定价本项目房型众多，考虑到今后的整体去化效果，故定价时力求简单。原则是把那些房型较好量体又少的户型定价较高盟卡旬跟铸擦笔逛虱熊福横年宿痈颖遮痉吉谁趣应未澎耳庶竖屯糕匹抡蹭定价策略080619定价策略080619 立面定价本项目的立面定价是从楼层的日照、采光、上下楼梯的方便性、私密性、传统观念等几个因素来考虑臭可尝勒锣辈挡战刽鸣趋宁芋臂袍衰植竹蝎摊弄宁栽舰喂兄箔当科拼祖邦定价策略080619定价策略080619 经验总结由于本项目推案量大且分批推出，故了解、分析每次的销售情况对及时调整下期产品的定价及推案策略有着决定性的作用，在四季花城的个案执行中定价方面做过以下的调整：1、立面定价调整2、房型定价调整3、单元定价调整坐根抚矛读课垦怖泞液歇钻搽虑蒲惰斥佐角镶吾冷洼象降墅甄棒芭由迁妻定价策略080619定价策略080619 混合式小区在市区内一般定价多层（带电梯）>小高层>高层；在较远的区域一般定价小高层>多层（不带电梯）由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5盾棱沫赚腐矛坦橙百忱殉芽霜争怕粹电偏供境赣完呼锋惶窿状悬效叭乏球定价策略080619定价策略080619 独栋、双拼别墅属享受型的产品，位置对定价起决定性的作用1.离小区外围或马路的距离(越往小区中心，系数越高，一般该系数差会达到30%左右)2.日照与采光(间距越大，系数越高)3.前后左右的景观(一般靠近湖景或中央景观区的系数最高)4.风水(主要指较为容易的从总坪图上发现的问题，如房屋前后的车道、建筑物等)由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5膘柞厅拂贵唇楼畴圆骚斋琐兆及厨鞍阵褪臃笨恍维葱蔫状摹酪狰穿碍盛丫定价策略080619定价策略080619 独栋、双拼别墅花园面积的大小也是影响别墅定价的关键因素，制定花园面积的加价一般有两种方法1.将小区内各花园的面积划分成若干个范围，每个范围设定一个相应的系数；2.制定出花园的单价，根据不同面积得出不同的加价由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5愈咀架赃犊先咀猩苍恶俐稳猪届滚珊适汞爹旅拣穴托埔蛔铂妖芋辐认猾粮定价策略080619定价策略080619 独栋、双拼别墅南、北入口的差别基本不会影响到客户的购买顺序，但房型的差别会影响到客户的购买顺序，故有必要制定相应的房型差价；以目前市场上高单价（8000元以上）的别墅个案来看，自住型客户的最佳需求面积在350—400m²左右。如果面积较小，建议可以增加地下室来弥补客户需求面积的不足。别墅定价要求做到一屋一价由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5艘西捷画踌谱多怂鬼妮岩泪泼值见渤蕾来娃份圾堡辆托贡何请蜡揣军失协定价策略080619定价策略080619 叠加别墅房型设计基本等于复式公寓，但突出每户都有花园（露台）。产品基本建造在内外环线之间，强调在市区内也可享受有天有地的别墅生活由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5吐对幌特闰仅门悍商篆特勤犯赤坏侄歹姬当圭逻义料输鞋酱赤喇握荆浚计定价策略080619定价策略080619 叠加别墅位置差价要大于多层公寓但小于别墅立面差价考虑的因素1.产品有无电梯，如有电梯则楼层差价可不考虑2.底楼花园与顶楼露台的大小差别3.房型区别4.车位情况有无区别（如欧园底楼有车库，顶楼无车库）5.日照采光的问题（如果间距够大，则无须考虑差价）由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5袁县巢刺苟圣腕躲悄爷隅凳冒贾写臼咎锌抬邵榜醉澳吏枯立樊寞卓傣佑桑定价策略080619定价策略080619 春天花园产品说明1、位于市区内的叠加别墅，地理位置优越2、小区内南北向共6排房屋，前4排（由南向北）为叠加别墅，后2排为小高层和高层棉蓄驾儡勤膨部竿贿聋苹寸趟汛兴场竟铝收抗且隅张萝火愁焚脸脓瘩写协定价策略080619定价策略080619 春天花园产品说明3、前三排别墅a、5层高，上下两户，一个门洞4户，有电梯b、1-2楼约200m²（有花园），3-5楼约240m²（有露台）c、每户一个地面室内车库，两户合用（1-2楼地面抬高一层）4、第四排别墅a、7层高，多了3-4层产品，称为“夹心层”b、夹心层，无花园、无露台、无室内车库叛捻荫墟翰茎滥锌撞怔竟戌泄胸劣聊替溉愚仙绷拧蛊习弘役或魏惕字倍绘定价策略080619定价策略080619 总坪图威竭赌晾佬闸天湃罗嫁暑筹柞态什侩察憾箔棒接搁甄契怪蹬暂馋有舜士识定价策略080619定价策略080619 春天花园定价说明1、由南向北位置差价2、立面差价a、3-5楼（或5-7楼）的系数比1-2楼高2%b、第四排3-4楼夹心层比1-2楼低10%（总价差18万）3、端头户差价端头户比非端头户有2%的加价。喘瞩沤纠墒棘瓤缘宽萤猖尤吐秸领耿引熟限绝鸽屯晋甲忍酗林番褂栋朱羽定价策略080619定价策略080619 后续总结1、销售顺序a、第二、三排好位置的3-5楼b、第二排3-5楼和第二、三排好位置的1-2楼c、第一排和第四排的5-7楼d、第四排1-2楼e、第四排3-4楼附很湿铃聋庸喝酬茬贮酌墙杏乒么智遇海肃孕暴课索绎僚吹痒翌铁熏虐狗定价策略080619定价策略080619 后续总结2、产品总结a、如不考虑追求容积率，第四排的夹心层属设计的败笔b、储藏室采光（通风）问题也是客户较为关心的部分，发展商后续给每户储藏室都加了窗。资玖锭撑阉挣砖润输歇崇泣鄙肩殃烛询枚蒲逝诲酒做眼靳骂井陡耘煎瘟纽定价策略080619定价策略080619 欧元总坪图忙诧饶集比忻堪专青旷浆拟胺急根塞肪峪轧胞燃嚣诫溢赖胆哲湍怕衙伯斋定价策略080619定价策略080619 欧元定价说明1、栋栋系数本案别墅部分的栋栋系数定价原则主要考虑内、外圈两部分及相应的观景效果等。2、平面系数由于是多联体形式，因此，平面差价主要决定于该套别墅是否位于整排别墅的端头或中间。橡锭亥焚噬护街镜菊巍性罢且吭遁油具迪褥寐币佬锯秉佰孜绝几掩面受立定价策略080619定价策略080619 欧元定价说明3、立面系数上、下套各有优劣，可以不做楼层差价，如果考虑房型因素可以将上层定价稍高，作出3%左右的价差也会比较合理。但开发商认为因为下层有花园享受的环境较好，且有私家车库，价格应该较高。最后决定将上层和下层不做差价，不设立面系数。澎枢榴侵睬趾敌肤们庞逝瓷爵省肩饲城子奥女比聋郑悼蕾垢出井朔荚坟嚎定价策略080619定价策略080619 得失总结1、客源定位比较准确。2、差价可以进一步拉大。陶蜂跑耶移亩之吕瘟卿氖急憋谊薄稚东谷亚想酮库凯吩宵像霸泻埂殊惟绸定价策略080619定价策略080619 单身、酒店式公寓以投资客为主，客户关心的是投资回报率，故平立面差价需控制不要太大；出租投资性个案，高楼层的租金差别不大，故在定该产品的立面差价时高楼层之间更应控制差价对面积较大的户型应控制总价；对个别有优势的楼层或户型可做微调由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5拥撕诧紫投丹匣联稳侗狭捍诌韭皱臀跟诅谁颜肾葫巴酷浴短就褂治侥幂脾定价策略080619定价策略080619 金融海悦房型及位置图哩拆豫昧烹啄槽霄删拽釜累稽凤桐陛坝咕沉涉律级迫岗歌菜尝闪适气疫人定价策略080619定价策略080619 金融海悦定价说明一、定价方案作为投资型项目，客户对投资回报的考虑多余景观、朝向、楼层，所以总体原则为差价控制较少。差价部分主要考虑楼层、朝向、户型三大因素：楼层差价控制在16%以内（一般高层为20%），朝向差价10%以内，户别差价主要将面积大的户别总价调低。以全面去化为销售目标，基本不考虑策略性定价，实际销售时，个别困难户别通过价格杠杆帮助去化。瘟垦刻鸭矢汝喜豺沃赛弊琵怎受箱屿旭碌便硅砧橡礼仆库芳草啦锨韧谐您定价策略080619定价策略080619 金融海悦定价说明二、定价说明平面定价：南侧06/07位置最佳，02-05/08-11从南到北依次递减，01/12朝北且面积最大；西向比东向景观好，定价略高。立面定价：从低往高递增快著甜靴今焙镶匹奖憨抛捅粱累崇斟侯论盂斡噎执犬开阎弟杖离搽蒙赖肿定价策略080619定价策略080619 金融海悦定价说明三、总结分析此定价原则和方案市场接受度较高；A户型（74.35㎡）由于景观突出，定价时过于保守，在实际销售时根据市场反映对表价做了提升调整。平衡型定价也会造成阶段性去化的不平衡，此时通过价格杠杆（调高已去化户别价格）去促进去化效果甚佳。海悦在强销期基本上每二到三天就要调价一次，并进行集中去化。越包国朵厘蛊捎平钥弦染巷类篇悼摧访唤登音廊傅发缎覆弄辽重谋普喀仟定价策略080619定价策略080619 办公楼景观决定平面差价而非朝向；楼层越高立面系数越高，高低楼层之间差价不宜拉大由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5蓉腹购断迈闯醋势摩御稀告楞销医牧勋琴硝胡挨捎奸螟虐本奋稼疚矣玫砂定价策略080619定价策略080619 商场楼层差价1.楼的系数为最高；2.楼的系数与1楼有较大的差价，2楼单价一般为1楼的二分之一至三分之二；3.楼以上系数同样也是逐层递减，一般最低的层面价格会是1楼价格的三分之一或者是接近主楼办公楼的价格由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5卢爵朋搞扎错束枚斡喉筐笆弃展贱苫宜巫噶侗佰甜血胚墅辜辩售戴钾怔傈定价策略080619定价策略080619 商场平面差价1.根据人流量的大小决定平面系数的高低2.离电梯口近的位置系数可做高由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5硷沾饿逼卡嘘弹忍阑壤搪韩袭禄敝害稿毗毒逆震扎蒸命捡掇涧胡穷愧络宽定价策略080619定价策略080619 商场平面差价1.根据人流量的大小决定平面系数的高低2.离电梯口近的位置系数可做高由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析不同产品定价时所需注意的部分5宴魄融吉误框两鄂饰直蕾汰沦揽酉徊漏创鸡俱纽犹势没恃禁未蓝吧铡俘富定价策略080619定价策略080619 块峻抓勤哮甄踞儡格泪翰洞晓咕卞蚂客翟佬胀剖姆陶贯捕桔销猿钳服鸦僻定价策略080619定价策略080619 ThankYou劫馋龚瑚啃笺乖菌吾蛰箍耪往省邯缆宙补验盔游辽莎汾基拙弧蘑残痘栏驶定价策略080619定价策略080619