房地产企业税收筹划探讨

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1、房地产企业税收筹划探讨一、问题的提出房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要。随着市场经济体制的日益完善，税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。同时，伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高，房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展，企业的并购更加频繁，现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障，因此，如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局，充分完全利用现有资源，在管理中合理利用资金，合理进行税收筹划，节省资金，创造节税收益，是房地产企业制胜的重要

2、法宝。目前，部分地区存在房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大，房地产企业资金受到限制，随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。二、文献综述近年来，企业税务筹划的理论与实务研究悄然兴起并得到社会的认同，研究成果日渐增多。其中有代表性的是：张立、魏丽颖认为房地产企业的税收筹划可以从房地产价格、利息扣除、设立销售公司、利用建房方式、销售与装修分开、促销

3、等方面来展开；李建昆认为可以通过企业分立合并、对外投资、股权转让等方法来达到降低税负的目的；林华凤认为要尽可能减少营业税应税项目的流转次数，从而减少营业税及由此派生的税费支出；苏强等认为房地产企业土地增值税筹划可以从土地增值税的征税范围、扣除项目、优惠政策等方面着手，充分利用相关的政策来合理的确定建房方式、合理的测算房地产价格、合理的选择利息扣除方法等来进行税收筹划；郑丽青用正反案例来论述房地产企业如何进行内部纳税筹划，以及实践中事前、事中、事后应注意的问题；侯立新从房地产企业所涉及的各税种出发，根据房地产业

4、的业务流程的纳税情况，提出了一系列合理避税的解决方案，并指出房地产业税收筹划的高风险性和涉税纠纷的应对技巧。三、房地产企业主要税种的筹划方法在房地产企业涉及的相关税种中，营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税是可以进行税收筹划的主要税种，这些税种的筹划方法如下：（一）营业税的筹划营业税属于按流转次数缴税的税种，流转次数越多，需要缴纳的营业税也会越多。因此，应尽量减少流转环节，以取得节税利益。另外，纳税人可以通过选择合理的合作建房方式，以达到取得节税目的。如果合作双方通过互换土地使用权和房

5、屋所有权的方式来合作建房，此时双方分别按转让无形资产和销售不动产缴纳营业税；但若交易双方分别以土地使用权、货币资金出资，成立风险共担、利润共享的合营企业，此时交易双方均不须缴纳营业税。（二）契税的筹划税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”如果房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给公司原来的股东，则被分立公司和分立公司主体一致，派生方承受原企业土地、房屋权属就可以免征契税。（三）土地增值税

6、的筹划房地产开发企业的税费中土地增值税占有较大比重，从2007年2月1日起，房地产开发企业土地增值税的缴纳方式由“预征制”转为“清算制”。进行合理的土地增值税的税务筹划可以有效地降低企业的开发成本和风险。1、利用利息费用进行筹划税法规定，纳税人能够按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）×5％以内；纳税人转让房地产项目不能够按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权

7、支付额+房地产开发成本）×10％以内。若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计入应分摊的利息，按两项合计数的10％计算扣除。由于目前宏观调控，房地产贷款额较小，如果贷款利息<（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）×5％。应选择按两项合计数的10％计算扣除以增加项目扣除额，减少增值额，从而减少土地增值税。2、利用税收优惠政策进行筹划按税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金

8、额20％的免缴土地增值税。增值额占扣除项目的比率在20％左右时，税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响；如果房地产企业既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。3、利用分散有关经营收入进行筹划随着消费者对房屋个性化要求的提高，房地产企业从原来的毛坯房向装饰房发展，装修标准逐年提