兰州国泰房地产开发有限公司财务分析诊断报告

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1、兰州国泰房地产开发有限公司财务分析诊断报告三、兰州国泰房地产开发有限公司财务现状及问题(一）公司概况及行业介绍1、公司简介兰州国泰房地产开发有限公司成立于1996年，是一家立足于兰州本土市场的民营中小型房地产开发企业，公司具有房地产二级开发资质，主要业务以房地产经营开发为主。公司本着“以人为本，服务大众”的企业宗旨，力争为兰州市的城市建设做出应有贡献。公司曾开发建设了“路都嘉邸”和“国泰嘉园”两个商住项目，工程一次验收合格率达100%。1996年9月，作为兰州市招商引资项目，公司取得位于兰州市城关区光辉村经营性用地3.42亩，投资开发了

2、当时较为高端“路都嘉邸”住宅项目。2005年取得位于兰州市高新技术开发区25.66亩经营性用地，投资开发了满足工薪阶层住房需求的“国泰嘉园”住宅小区项目，小区项目为4栋高层住宅，总建筑面积86166.86平方米，总住户768户。公司注册资本2000万元，股权结构如图3-1所示：公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织结构如图3-2所示：2、公司所处的行业状况(1)政治因素政治因素对于房地产业发展影响极大，在我国，房地产市场可以说是一个“政策市场”。国家政策方针以及地方政府的扶持力度对行业都具有决定性影响。2013年除“国五条”的发布引发

3、了市场动荡以外，政策环境相对平稳，表3-1列示了国家颁布的涉及房地产行业的重大政策。(2)经济因素房地产行业属于资金密集型行业，其项目投入需要大量资金，企业自有资金一般无法满足项目需要，这就要求开发商通过融资解决资金缺口。国家财政政策和金融政策对于开发商来说就是企业的“生命线”。2013年部分影响房地产行业的经济、金融政策及事件如表3-2所示-从兰州市的经济发展环境来看，全市整体经济运行情况良好。根据兰州市统计局统计数据显示，2013年1-11月兰州市规模以上工业企业完成增加值519.1亿元，同比增长13.6%;累计完成固定资产投资15

4、09.71亿元，同比增长30.91%;限额以上批发业销售额完成1934.3亿元，同比增长18.7%;全市限额以上零售业销售额完成383.3亿元，同比增长28%;限额以上住宿业营业额完成12.9亿元，同比增长25.1%；城镇居民可支配收入同比增长13.7%。(3)技术因素国家提出创建“智慧城市”和“节能城市”，促进了节能技术、建安材料和环保产品的创新和升级。营造智能化、信息化的新型绿色住宅是开发商和消费者的共同愿望。小区生态环境培养技术可以让人们在喧闹的城市中与大自然亲近；土建装修一体化可以让消费者在购房时直接参与打造自己的温馨家园；新的

5、高效冷热源产品可以提高节能环保效果；新的保温防火材料可以保障高层住宅的安全性；新的混凝土工艺可以提高住宅的使用寿命和安全性；改进后的新型墙体材料和装饰材料更符合环保要求。(4)社会因素兰州市是甘肃省的省会，是全省政治、经济、文化和交通中心。人口的数量、构成、分布和流动情况是房地产行业重点关注的信息。根据全国第六次人口普查结果显示，截止2010年10月，兰州市常驻人口为361万人，其中：城关区127万、七里河区55万、安宁区29万、西固区36万、红古区13万、永登县41万、榆中县47万、皋兰县13万。在人口年龄构成上，0-14岁人口占13

6、.14%;15-64岁占78.09%;65岁及以上人口占8.77%。受教育程度构成为：具有大学（指大专以上）文化程度的人口占21%;具有高中（含中专）文化程度的人口20%；具有初中文化程度的人口30%;具有小学文化程度的人口29%。社会文化影响着人们的消费需求和消费习惯。随着兰州市居民收入水平的不断提高，购房需求也在同步放大。房地产市场发展成熟后，消费者的需求和意愿也在发生改变，他们不再单一的关注房屋的品质，而对房屋价格、居住环境和物业管理提出了更高要求。通过上述PEST分析可以看出，国家政策导向的目的在于化解和防范房地产行业存在的风险

7、和问题，同时也在鼓励满足普通居民的住房需求，促使房地产行业健康、可持续的发展。虽然全国的经济增长速度在放缓，但兰州市近年来一直保持高速增长，人民收入水平和生活水平在逐步提高，为从事房地产开发的企业提供了可靠保障和市场机会。3、公司的行业地位公司于2011年通过股权融资增加注册资本，并取得房地产开发企业二级资质。根据兰州市房管局统计数据显示，截止2012年9月，兰州市开发企业总数为599家，其中：一级资质企业2家，二级资质企业57家，三级资质以下企业540家。兰州市房地产市场集中度比较高。2013年，位居行业前十的公司，资产总量和销售收入

8、总和占到行业总体的50%以上，很多中小型企业仍然处于竞争单一项目的水平，其中不乏处于“休眠期”的公司。国泰公司受经营规模和人员素质限制，不具备整体开发能力，人才匮乏，除工程和财务人员，缺乏高水平的管理人才、