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1、我国商品房买卖欺诈行为的法律问题研究 摘要在改革开放的今天,我国的房地产市场得到了蓬勃的发展,住房分配体制也有了巨大的改革,商品房买卖也逐步深入到每一个平民百姓的日常生活之中。因此,我国的房地产业正日益成为一个重要的经济组成部门。房地产业的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展在改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。本文通过对商品房欺诈行为的认定,分析商品房欺诈行为的表现,针对商品房欺诈行为提出了相应的解决办法。 关键词欺诈行为商品房预售虚假陈述 中图分类号:D920.5文献标识码:A:1009-0592(2010)11
2、-111-02 一、商品房买卖中欺诈行为概述论文代写 (一)一般商品欺诈行为的定义 所谓欺诈行为是指经营者在经营商品时(包括经营前或经营后),所采取的以虚假方式或者以其他不正当手段对消费者进行欺骗、误导,使消费者的合法权益受到损害的行为。 (二)商品房买卖中欺诈行为的认定 在购买商品房过程中确认开发商是否进行欺诈行为是非常重要的环节。商品房是一个较为特殊的商品,它具有生产周期长、环节多、价格高等特点。如果在商品房买卖中对消费者实施了欺诈行为,并给消费者带来了经济上的损失,那么,开发商应该对这种行为给予消费者双倍的赔偿。相反,也不能简单地把某
3、些开发商的行为定性为欺诈,而应该根据具体情况具体分析。因此,在商品房买卖中确认开发商所实施的行为是否是欺诈行为对于规范商品房交易有着深远的影响。 对于商品房买卖中欺诈行为的认定,目前学界和司法界有两种不同的观点:一种观点认为,所谓欺诈是指房地产开发商在主观上故意欺骗消费者,这种欺诈是把商品房作为一个整体来说的,而并不是指该套商品房的局部瑕疵,也就是说,对于商品房部分其余配套设施进行故意隐瞒真实情况或虚假陈述的行为并不认为是对消费者欺诈行为。例如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:一是出卖人与购房者在订立商品房买卖合同后,出卖人
4、故意隐瞒购房者而将该房屋抵押给第三人的行为;二是商品房买卖合同订立后,出卖人在购房者不知情的情况下,又将该房屋出卖给第三人的行为;三是商品房买卖合同订立后,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实,相反的使得购房者相信其具备商品房预售的资格而够买的行为;四是在订立商品房买卖合同时,出卖人向商品房购买者故意隐瞒其购买的房屋已经抵押的事实;五是订立商品房买卖合同时,出卖人故意向买房者隐瞒已经出卖给第三人的房屋或者对买房者隐瞒已经知道该房屋将要拆迁补偿的事实行为①。如果发生以上几种情形中,那么,商品房买卖合同被确认为无
5、效合同或者将此合同撤销或解除。在对该合同进行撤销或解除时,买受人除了可以向出卖人请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外,还有《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。因此,在只有是在以上提到的几种情形中才是具备了商品房欺诈的构成要件。另一种观点认为,只要是出卖人实施了某种欺骗行为,无论出卖人的内心是故意隐瞒事实真相还是虚假陈述客观事实的行为,无论是把商品房作为一个整体还是部分,只要是对购房者有所隐瞒的行为就构成欺诈。比如除了《解释》中规定的五种情形
6、和面积缩水外,在商品房买卖过程中出卖人对购房者恶意隐瞒商品房的规划情况,在合同履行过程中故意擅自改变规划设计以及在商品房销售中曾经承诺消费者的该房屋所具备的配套设施的不完全等情况,均应认定为欺诈。我更倾向于第二种观点,无论是针对商品房整体还是商品房的其他配套设施而言,在商品房买卖过程中只要是对购房者故意隐瞒事实真相或虚假陈述事实的行为均构成欺诈。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话,容易使出卖人减轻自己的责任仅凭以上几种情况才构成欺诈,那么买房者就处于弱势的地位,就没有充分保护消费者的权益,商品房作为一个比
7、较特殊的商品,必须保证商品房购买中和购买后消费者的权益得到最大限度的保护。因此我认为,出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导消费者的陈述,也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述,只要出卖人主观上构成故意隐瞒,恶意造假,就应认定为欺诈。 二、我国商品房买卖合同纠纷的常见类型 (一)逾期不能正常交付型 房地产开发企业在规定期间内不能正常交付买受人商品房的行为是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型,逾期不能交付的原因有很多,但是比较典型的是因为资金不足或审批手续欠缺等原因而导致建设工期延长,规定工期内不能按时交付商品房。近些年
8、来,导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现,司法实践中发
