北京上古经纪燕郊项目策划报告 - 副本

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1、燕郊项目策划报告技术管理中心－市场研究室目录第一部分宏观篇机遇区域定位第二部分市场篇住宅供需状况产品状况商业规模（现状及规划）发展态势第三部分客群篇客群现状（类型分布）需求分析第四部分产品篇项目定位住宅产品建议商业产品建议开发步骤/开发策略附件资料第一部分宏观篇1.机遇宏观层面——机遇与定位燕郊地理位置优越，处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，距离天安门仅30公里，可承东启西，经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台交通便利，可充分利用首都的信息、资金等各项资源，而投资、消费生活成本较低。1.机遇随着北

2、京新规划方向的确定，京城发展重心东移，通州确立作为未来北京的新发展区域，美好前景值得期待。与通州一河之隔的燕郊，是距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，日臻完善的各项基础配套设施、良好的教育产业发展及便捷的交通条件，吸引越来越过的北京城市益处群体的关注。宏观层面——机遇与定位自西大望路，经京哈高速，车程25-30分钟15-20分钟车程15-20分钟车程宏观层面——机遇与定位信息产业园计算机软件园高科技工业区科研文化服务区2.定位根据燕郊开发区的总体规划，共有高科技工业园区、信息产业区、科研文化服务区、金融商贸

3、区、旅游度假区等五大功能产业区。燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴—两带—多中心的发展方向”的历史机遇，确定了大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。3.结论燕郊地理位置优越，燕郊处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，自然承接着北京国际化的发展机遇。交通便利，满足城市人口对于工作和居住的交通需求。居住环境较拥挤的中心城区更加生态化，对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。根据北京与通州的发展趋势分析，随着通州地区居住和商业功能的升级发展，通州区

4、域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。燕郊继通州之后，成为北京城市的后花园，承载了大量北京城市溢出人群的居住需求。宏观层面——机遇与定位附件资料：《北京及通州发展趋势》第二部分市场篇2.1燕郊房地产发展回顾燕郊的房地产发展基本上始于1998年。在此之前，基本上是单位自建房和当地人的自有房为主；从1998年开始，小规模的商品房建设开始进行，真正的商品房的开发是从2001年随着东方御景的开发开始，目前已经呈现快速发展的势头。在项目品质上尚

5、待升级换代，市场已经出现这种态势。（2006年—?）（2001-2006年）（1998年-2001年）升级发展阶段蓬勃发展阶段零星开发阶段住宅产品逐渐向品质化转移2.2燕郊区域土地供应61.3799.6132.86228.60501001502002502003年2004年2005年2006年（存量）区域年土地供应量(单位:万平米)供应量03-06年房地产年土地供应走势土地供量迅猛市场发展火热资料来源：三河市土地交易网2.3燕郊房地产市场住宅供应板块分析燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和

6、南区。南区潮白河区老城区燕顺路燕灵路京哈高速（102国道）迎宾路迎宾南路项目地块北京高端项目区临潮白河，景观优势强，地理位置好，属于燕郊市场高端品质项目的代表，产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合。目前，区域内新的土地供应基本已经结束。代表项目：美林湾、纳丹堡和星河皓月等，均价区间5000-5500元/平。居住成熟区102国道以北，燕灵路以东。区域内社区生活配套相对成熟，是燕郊传统居住区。新项目不多，均为大体量项目，产品类型：小高层、高层板楼为主。新供应土地也不多。代表项目：天洋城、上上城，均价4000元/平左右。待开

7、发区域102国道以南，即将开发区域。规划有相当体量的住宅、商业用地。但开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域。2.4燕郊住宅项目供应区域示意星河皓月美林湾纳丹堡威毕欧溪谷新圣得花园公寓潮白人家欧逸丽庭天洋城上上城华泰忆江南2.5燕郊住宅产品近年价格走势2000年以前，燕郊房地产市场近乎处于空白；2002年，房价也仅仅约1000元/平；2003年至今，房价遥遥而上，均价至5500元/平，部分高端项目甚至7000元/平。资料来源：三河市房地产交易网站燕郊因其特殊的地理位置，楼市因京市而兴，因交通便利而起。已形成“10万北京

8、人移民燕郊”的局面。尤其是2006年以来，燕郊住宅市场价格发展迅速。2.6燕郊区域住宅供应价格结构分析燕郊项目均价和总价主要呈现两个区间段，对应不同地段和品质的楼盘，价格仍然是燕郊区域楼盘制胜的法宝。1、均价4000元/平米左右，总价在40万左右，多为老城区项目，生活配套设施相对齐全些，购买客户大多为自住型客群。2、均价5000元