北京燕郊地产项目价格策略报告

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1、XX城价格策略报告2008.01.08谨呈：XX置地四季地产开发有限公司这份报告已经不仅仅限于对价格策略的探讨，我们是基于企业发展层面的视角去切入，我们从大盘开发的基本规律出发，结合目前的北京市场大势，给到项目的开发策略，在项目开发策略的基础上，对燕郊市场价格体系进行研究，找到目前燕郊地产市场的价格临界点，由此给到项目现阶段及未来发展的价格策略。本次报告思考的角度汇报思路企业发展层面的策略探讨Part2.近期北京市场大势研判Part3.本项目开发策略Part4.燕郊市场价格体系研究Part5.本项

2、目价格策略建议Part6.项目开发目标Part1.Part1.企业开发目标…1.回现目标:确保08年现金流稳定2.品牌目标：通过XX城项目的成功运作塑造XX置地品牌3.形象目标：将XX城项目打造成京东高端项目的代表XX城项目的开发目标Part2.企业发展层面的策略探讨…Q1:明确XX城项目对集团房地产业务发展的战略意义!Q2在XX城项目开发的基础上，探讨未来集团房地产品牌的发展方向！我们是哪里？1、最佳案例实践：选择两类品牌开发商，寻找他们的成功之路已经成功建立起大品牌的开发商——万科正在进行扩张

3、、准备树立大品牌的地方开发商——龙湖2、不重复发明轮子：通过最佳案例实践总结房地产开发的品牌发展规模模型3、寻找我们的起点：XX城发展分析4、寻找我们的发展之路：XX城产品系和品牌发展的系统性解决方案我们的思考原点万科——中国行业老大，开发特色产品系列最成功的开发商……城市花园系列四季花城系列情景洋房系列假日风景系列万科“金色系列典型特征：城市近郊大盘，多期持续开发，以多层/高层2/3房户型为主力典型特征：城市远郊大盘，多期持续开发，以3房为主力产品，部分别墅产品，以TH为主典型特征：城市中心区的

4、高层住宅，以中小户型为主力典型特征：低密度产品介于别墅形态和板楼产品之间的产品。最大的特色就是退台，深圳万科17英里花园、深圳万科东海岸、深圳万科金域蓝湾、深圳万科第五园、上海万科兰乔圣菲、上海万科蓝山小城、天津万科水晶城、北京万科西山庭院特色资源项目自然人文系列产品系阶段上海万科城市花园北京万科城市花园沈阳万科城市花园第一阶段93--1996第二阶段97--2003第三阶段2003—今至天津万科城市花园深圳万科城市花园广州万科城市花园大连万科城市花园北海万科城市花园鞍山万科城市花园武汉万科城市花

5、园长春万科城市花园成都万科城市花园深圳四季花城南昌四季花城武汉四季花城上海四季花城沈阳四季花城广州四季花城深圳金色家园南京金色家园沈阳金色家园成都金色家园北京金阳公寓北京四季花城城花系四季花城系金色系中山假日风景天津假日风景上海假日风景假日系北京假日风景万科在开发伊始，在深圳本地开发了天景花园、万景花园、荔景大厦等项目，进行“无章法”多种物业形式开发，万科品牌和核心竞争力尚未成形；在仔细思考之后，万科打造“城花”系列，将同系产品在不同区域作强，树立良好的品牌形象及影响力；同系产品作强之后，在“城花

6、”持续发展的基础上开始打造“四季花城”、“金色”、“假日”产品系的开发，呈现多产品系综合支撑品牌的状态，品牌影响力深入人心；各系产品线均较好发展，规模效应产生，品牌支撑时代来临；自第二阶段后期，在主要产品线打造过程中，根据客户细分、土地属性不同打造不同特质项目；案例分析——万科品牌系发展城市花园系列的持续打造，建立垄断优势多系列发展品牌形象清晰急速扩张成为行业领袖初级阶段88--1992荔景大厦万景花园天景花园……无序开发龙湖——走在快速扩张，大品牌树立的路上客户满意度第一、重庆低密度产品老大……

7、龙湖香樟林龙湖蓝湖郡龙湖弗莱明戈北京：龙湖·香醍漫步龙湖·滟澜山别墅……开发历程阶段第一阶段单系产品支撑品牌第二阶段品牌支撑多系产品第三阶段品牌领袖，综合开发，急剧扩张特征：大规模开发；客户群较为单一；成为某一个细分市场的“专家”；在细分市场中完成量的积累；开始建立品牌形象。特征：进入多个细分市场，多系产品开发；大品牌形象建立并统一。特征：急速扩张各个细分市场的市场份额；成为超大规模开发商；异地开发；资本运作。1、开发细分市场的领袖物业形象；2、成为某一细分市场的垄断者，具备稳定利润来源；3、规避

8、项目的开发风险，企业稳健上升的发展。案例分析结论——品牌发展规律模型我们的站位案例分析：万科、龙湖品牌发展规律模型XX城发展分析品牌解决之道品牌初级建立阶段，单系产品塑造企业品牌！确定“主流产品，稳健发展”的良好基础，走在正确的路上！单一、系列产品领域做大、做强，逐步提升品牌影响力，逐步实现细分市场的“垄断者”。我们的发展方向Part3.近期北京市场大势研判…数据来源：北京房地产交易管理网北京2006、2007年前11月住宅销售量比较住宅供应规模较06年差距显著，住宅消化量在前8个