平乐县城区土地定级与基准地价更新评估报告

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1、平乐县城区土地定级与基准地价更新评估报告平乐县国土资源局广西国泰地产评估有限公司二O一O年十二月前言基准地价是我国城市地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的向社会公示地价之一，反映土地市场中地价总体水平和变化趋势，对国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，掌握城市土地资产的价值、征收土地税收和强化国有土地资产管理、防止国有土地资产流失、规范土地市场等均具有重要作用。现行平乐县城区基准地价成果是于2005年更新修编的，距今有5年。随着平乐县国民经济和社会的发展，城区基础设施配套、总体规划、土地供需关系在不断发生变化，这

2、些因素使平乐县城区地价发生了较大的动态变化。为了使基准地价结果符合土地市场的客观实际，满足地产市场管理、地价管理和社会经济建设需要，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和实用性，根据广西壮族自治区国土资源厅《关于进一步加快城镇基准地价更新规范地价管理的通知》（桂国土资发[2010]17号）的要求，进行本次基准地价更新评估工作。平乐县城区土地定级与基准地价更新工作是由平乐县国土资源局和广西国泰地产评估有限公司共同完成，更新评估范围包括平乐县城建成区、部分规划区共7.857平方公里土地。更新工作严格依照《城镇土地分等定

3、级规程》和《城镇土地估价规程》的要求操作，并从平乐县实际情况出发，在原有的土地定级估价成果的基础上，充分考虑平乐县城市规划、经济发展等因素，运用科学的定级估价技术以及先进的计算机技术，经过4个月的努力，较圆满地完成了预定的目标和任务。该项成果的完成，对于加强政府宏观调控，对平乐县土地市场建设及全县土地资产管理将产生积极而深远的影响。本次平乐县城区土地定级与基准地价更新评估工作，是在桂林市国土资源局、平乐县人民政府的正确领导下进行的，并得到了平乐县各部门和有关专家的大力支持、指导，在此表示衷心感谢。由于工作复杂、繁锁，报告

4、中难免存在不足之处，敬请领导和同行专家批评指正。平乐县城区土地级别与基准地价更新课题组二○一○年十二月目录第一部分土地定级与基准地价更新评估工作报告1第一章平乐县概况1第一节地理区位1第二节历史沿革与行政区划1第三节自然条件1第四节城市状况和社会经济条件2第五节城市建设与发展规划概况5第二章工作概况8第一节土地定级与基准地价更新工作的背景8第二节工作组织10第三节工作对象、基本原则和依据16第三章土地定级与基准地价更新成果汇总19第二部分土地定级与基准地价更新评估技术报告25第一章土地级别更新确定25第一节　土地定级的理

5、论依据、原则25第二节　土地级别更新的技术路线和工作程序28第三节　土地定级因素选择及权重确定30第四节　土地定级单元及路线段划分38第五节　土地定级因素分析及单元分值计算41第六节　土地级别的更新确定65第二章基准地价更新评估77第一节基准地价的理论基础77第二节基准地价更新评估概述81第三节基准地价定义和内涵84第四节基准地价更新的技术路线和工程程序86第五节地价资料调查和整理89第六节商业用地基准地价更新评估95第七节商业用地路线价的更新110第八节住宅用地基准地价更新评估114第九节工业用地基准地价更新评估122

6、第三章基准地价修正体系更新128第一节基准地价修正体系概述128第二节级别基准地价修正体系调整130第三节商业路线价修正体系的调整167第四节基准地价修正体系的应用170第四章地价水平分析177第一节土地级别成果分析177第二节更新前后基准地价评估成果的对比182第三节基准地价水平的合理性分析186第五章成果应用190第六章工作总结和体会195参考文献197平乐县城区土地定级与基准地价更新评估报告第一部分土地定级与基准地价更新评估工作报告第一章平乐县概况第一节地理区位平乐县位于广西壮族自治区东北部，桂林市南部、桂江上游，

7、东临钟山县，南接昭平县，西靠荔浦县，西北毗邻阳朔县，东北与恭城县交界。平面地理坐标介于东经110033′18″～11102′32″，北纬24015′24″～24053′46″。县城平乐镇位于漓江、茶江（恭城河）、荔江（荔浦河）三江汇流处，距广西首府南宁约439公里，距桂林市约98公里。第二节历史沿革与行政区划一、历史沿革平乐历史悠久，始于三国时设县，为历代州府之地，唐为乐州，后称昭州，元时为平乐府，明、清沿名。新中国成立后曾设平乐专署，1958年专署撤至梧州，平乐划归桂林地区管辖，桂林地、市合并后，平乐成为桂林市辖县至今

8、。二、行政区划平乐县于2005年8月撤销福兴乡、长滩乡，整建制并入平乐镇。现平乐县辖6个镇、3个乡、1个民族乡，分别为平乐镇、沙子镇、二塘镇、张家镇、同安镇、源头镇、阳安乡、青龙乡、桥亭乡、大发瑶族乡。截止到2009年末，全县总人口44.11万人，居住着汉、瑶、回等十二个民族，其中城镇人口为10.45万。全县行政区域