射阳县城区土地定级与基准地价成果更新报告p

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1、射阳县城区土地定级与基准地价成果更新报告射阳县国土资源局南京国图信息工程有限责任公司二○○五年五月ii目录第一篇土地定级与基准地价成果更新工作报告1第一章射阳县概况1第一节县域概况1第二节城区概况3第二章土地定级估价工作概况6第一节土地定级估价成果更新的缘由6第二节土地定级估价的范围、目的、任务、原则与依据7第三节土地定级估价的步骤与内容10第四节土地定级估价工作成果17第五节土地定级估价工作中的几点体会18第三章土地定级估价技术路线与方法19第一节土地定级技术路线与方法19第二节基准地价评估的技术路线和方法21第三节宗地地价修正体系建立的技术路线23第四章土地定级估价成果应用建

2、议24第一节土地定级成果应用建议24第二节土地估价成果应用建议25第二篇土地定级技术报告26第一章土地定级技术路线和方法26ii第一节土地定级原则26第二节土地定级的技术程序和技术内容27第二章土地定级因素因子及其权重的确定30第一节土地定级指标体系建立过程30第二节定级因素因子及其权重的确定结果31第三节特尔菲法测定结果分析33第三章资料整理及定量化处理36第一节商服繁华影响度定量化处理36第二节道路通达度定量化处理40第三节公交便捷度定量化处理45第四节对外交通便利度定量化处理51第五节基础设施完善度定量化处理52第六节公用设施完备度定量化处理58第七节环境质量优劣度定量化处

3、理66第八节绿地覆盖度定量化处理67第九节自然条件优劣度定量化处理70第四章土地定级单元分值计算71第一节土地定级单元划分71第二节土地定级单元内定级因素分值计算72第三节土地定级单元内总分值的计算与定级因素作用总分值图编制78第五章土地级别的划分与确定80ii第一节土地级别的初步划分80第二节土地级别的验证与确定82第六章土地定级成果整理与分析84第一节土地定级成果图件编制及面积量算84第二节土地级别界线落界及分宗整理85第三节土地级别分布范围描述86第四节土地级别空间分布分析88第三篇基准地价更新技术报告89第一章基准地价内涵与土地估价参数的确定89第一节基准地价内涵的设定8

4、9第二节还原利率的测算与确定91第三节房屋重置价的确定94第四节容积率修正系数测算与确定95第五节土地开发水平修正的确定97第六节其它土地估价参数的确定99第二章地价指数编制100第一节地价指数编制方法100第二节商业用地地价指数的测算102第三节住宅用地地价指数的测算105第四节工业用地地价指数的测算106第三章样点地价资料整理、分析及其数据库建立108第一节房地出租、房屋买卖资料的整理分析ii及其数据库的建立108第二节土地使用权出让与转让样点地价整理、分析及其数据库的建立110第三节商品房开发典型案例、商品房分层销售样点地价整理、分析及其数据库的建立112第四章利用市场交易

5、资料评估基准地价113第一节样点地价测算113第二节样点地价修正与样点地价图编制116第三节地价样点数据检验118第四节利用样点地价评估级别基准地价122第五节样点地价与土地级别指数、样点地价与定级单元总分值模型评估级别基准地价124第五章商业用地路线价评估128第一节商业用地路线价区段的划分128第二节商业路线价区段平均地价测算130第六章住宅用地区片价和工业用地区片价评估131第一节住宅用地区片价评估131第二节工业用地区片价评估134第七章基准地价的确定137第一节基准地价确定的原则和方法137第二节商业用地基准地价的确定138第三节住宅用地基准地价的确定140ii第四节工

6、业用地基准地价的确定142第八章基准地价水平与构成分析144第一节基准地价水平分析144第二节基准地价构成分析148第九章基准地价修正体系的建立152第一节级别基准地价修正体系的建立152第二节路线价修正体系的建立158第三节其它修正系数测算161附表：163第I条ii前言为了强化土地资产管理，深化土地使用制度改革，优化土地资源配置，促进射阳县城区经济发展。射阳县国土资源局和南京国图信息工程有限责任公司在江苏省国土资源厅的业务指导下，在射阳县人民政府的领导下，在1993年县城土地定级估价工作的基础上，于2004年底对射阳县城区进行了土地定级与基准地价更新工作，并建立了城区地价动态

7、监测体系。ii射阳县城区土地定级与基准地价更新工作(以下简称土地定级估价工作)是严格遵循国家标准《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和国土资源部《城市地价动态监测体系技术规范》的规定，充分结合射阳县城区的实际情况而进行的。在工作中，既严格遵守土地定级估价的基本原则和作业规范，又注意吸收和借鉴先进的理论和方法，确保土地定级估价成果在科学性和实用性，定性分析与定量分析，宏观评估与微观估价，现状评估与动态监测等方面相统一。同时，本项工作充分利用地理信息系统的理论与技术手段，实