县城区土地定级与基准地价更新报告

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1、**县城镇土地定级与基准地价更新报告156前言**县于1995年进行了首次土地定级与基准地价评估，对加强土地资产管理，引导和规范土地市场，发挥了积极作用。几年来，由于经济迅速发展及法规、政策的逐步完善，原有的基准地价已不能适应当前城市发展的要求，为了使城市土地得到可持续利用，使建设得到健康发展，地产管理进一步规范化，有必要对基准地价成果进行更新。为了使估价成果符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在影响地价的各种因素发生较大变化时，必须对地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。根据国土资源部的要求，在县委、县政府

2、的直接领导和有关部门的大力支持配合下，国土资源局与**组成课题组，开展了城镇土地定级及基准地价更新工作。课题组自2007年7月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、软件编制、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年5月提交了全部成果，历时10个多月。本次基准地价评估在统一基准地价内涵的基准上，深入研究了城市各类用地质量的空间差异，采取综合定级方法，合理测算确定两人商业、工业、住宅综合土地级别；通过各类实地调查、资料查询、个别询问等方法，采集样点数据资料，运用规范的地价内涵，评估测算了各用途土地的基准

3、地价。本次基准地价评估采用GIS进行辅助计算与制图，实现了土地级别的调整和基准地价的更新，建立了156基准地价修正体系，形成了完善的城镇土地定级与基准地价更新体系。城镇土地定级估价更新工作的完成，将为本县土地有偿使用提供全面、科学的技术依据，标志着土地管理工作由资源管理向资产管理迈进了更重要的一步。同时，也为土地使用制度改革向深层次发展奠定了良好的基础，必将对社会经济的发展起到积极的推动作用。在本次城镇土地定级与基准地价更新工作中，课题组得到了土地定级与基准地价更新工作领导小组各位领导及成员单位和各有关部门的大力支持。在

4、此，谨向各单位、领导、专家和有关工作人员表示中心的感谢。城镇土地定级估价工作是一项十分繁杂的系统工程，涉及到众多的学科和社会经济领域，新的定级估价规程出台的时间较短，土地定级估价及其更新与平衡的理论和时间本身也正处于不断完善、修正和探索的过程之中。尽管课题组全体成员尽职尽责，努力作好城镇土地定级估价工作，但由于工作人员水平有限，不足之处在所难免，欢迎领导、专家、同仁们批评指正。**二00八年五月156目录第一章概况1第一节概况1第二节建成区概况4第三节城市规划范围、发展方向7第二章城镇土地定级与基准地价更新工作概述9第一

5、节工作依据9第二节组织领导9第三节土地定级与基准地价更新的对象10第四节工作目的与任务11第五节土地定级与基准地价更新工作进程12第六节土地定级与基准地价更新工作主要成果14第三章土地定级与基准地价评估理论、原则与技术路线16第一节城镇土地定级与基准地价的基本概念16第二节城镇土地定级与基准地价评估的理论基础19第三节城镇土地定级与基准地价评估的原则26第四节土地定级估价技术路线30第四章城镇土地定级42第一节选择定级因素42第二节划分定级单元48156第三节收集整理资料49第四节分析因素权重49第五节计算因素分值55第

6、六节计算单元总分70第七节划分土地级别71第五章基准地价评估80第一节基准地价评估概述80第二节资料的收集与整理80第三节商业用地基准地价测算86第四节住宅用地基准地价测算99第五节工业用地基准地价测算103第六节城镇基准地价成果与定级成果关系109第六章更新前后土地级别与基准地价成果对比分析110第一节更新前后土地级别变化对比分析110第二节更新前后基准地价变化对比分析111第三节变化原因分析112第七章基准地价修正体系编制119第一节选择地价因素120第二节确定基准地价修正幅度121第三节分析地价因素权重124156

7、第四节编制各因素修正系数与修正系数说明表131第五节宗地地价计算145第八章地理信息系统在土地定级与基准地价更新中的应用147第一节运行环境148第二节总体结构148第三节系统数据结构153第九章成果应用方案及建议156一、土地定级估价成果为政府制定城市经济发展战略提供依据156二、城镇土地定级估价成果直接应用于国土资源管理工作的各个方面156三、城镇土地定级估价成果为城镇总体规划及其发展提供依据157四、土地定级估价成果为城镇其它社会经济活动提供有效服务157五、大力推行年地租制，适应市场经济发展需求157六、城镇土地

8、定级估价成果需要及时更新159156第一章概况第一节概况一、区位条件二、自然条件三、历史沿革四、社会经济条件第二节建成区概况一、建成区用地概况二、城市道路交通现状概况城镇现状道路基本是自由的方格网状布局，城市交通比较方便。但由于城市小区没有形成规模，小区内没有形成良好的小区内部道路体系，城区内各片仍然以许多狭窄的巷道