中国当下高房价成因简要分析

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1、中国当下高房价成因简要分析　　【摘要】中国高房价形成的一个根本性的原因是激励扭曲，使市场的价格机制失去正常的调节作用，导致资源错配。房子是一种特殊的商品，兼顾消费和投资属性，它的价格也是由供求关系决定，因此，通过对影响供给方和需求方的各种因素进行分析，可以找出各变量与房价的关系，以追溯高房价的成因。　　【关键词】高房价房地产泡沫城市化土地垄断　　高房价形成的一个根本性的原因是激励扭曲，使市场的价格机制失去正常的调节作用，导致资源错配。1998年，我国全面推行住房体制改革，将住房的配置全面推向市场（由于我国在住房市场上是采用市场的

2、方式来配置住房的），由市场来决定它的价格和分配。说到价格，我们很自然就会想到价格机制，它是市场经济中调节供应和需求的一种重要的手段，市场经济要想能有效地运行，就必须使价格机制很好地起到应有的作用。下面本文就从供应和需求两方面来分析，扭曲的激励是如何通过改变这两者来一步步推高房价的。　　一、供应方　　供给方的因素有：　　1.土地财政收入最大化的土地供给政策是导致中国房价上涨过快的首要原因。国家对各级地方政府的政绩考核以GDP挂帅，使得地方官员不停地大干快上各种项目，尤其是建筑相关的项目，而这些项目又需要大量的资金。中央的分税制，又

3、使得地方政府的财政收入入不敷出，而出让土地可以很快速和轻松地获得大量资金，以维系这些大项目，所以，久而久之，地方政府就形成了土地财局面，而为了获得更多的资金，地方政府经常减少土地供应，从而使土地价格居高不下，甚至是不断上涨。此外，央企天价拿地的消息也屡见不鲜，各地的地王频频出现，这些也加剧了土地价格的不断上涨。房产开发商以天价拿到土地，建成的房子自然就不会便宜，即所谓的馒头价格不会低于面粉。因此，扭曲的激励使得地方政府有动力去维持土地财政，而要维持土地财政又使得他们有动力去维系高地价或是拉高地价。　　自开放房地产市场以来，土地出

4、让金已经成为城市基础设施建设的主要资金来源。有业内人士指出，土地出让金在不少地方政府的财政收入中所占比重相当惊人，不少城市已经占到半数。还有统计显示，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%。　　2007年金融危机爆发后，为了响应国务院4万亿刺激政策，各级地方政府又开发了以土地资源为依托的地方融资平台，通过该平台，地方政府可以以土地出让金以及其抵押获得融资，从而加快基础设施的建设步伐，地方融资平台正逐渐成为中国城镇基础设施建设的重要支撑力量，然而这种体系促使地方政府为追求较高的土地收入，使得土地价格（建房成本）不断攀高

5、，从而推高房价。　　在现行的土地管理与财政体制下，地方政府是唯一的土地供给者，在土体市场上处于垄断地位，为使土地财政收入最大化，政府通过控制土地供给来提高土地出让价格，从而抬高了住房价格，获得了垄断收入。因此，土地财政收入最大化的土地供给政策是导致中国房价上涨过快的直接原因。　　2.各企业，包括主营业务为房地产和非房地产的企业囤积了大量的土地不建房，或是房屋建好了但推迟开盘发售，从而造成市面上房屋供不应求。为什么会有这样的事情发生呢，原因很简单，就是大家预期土地和房屋会只涨不跌，房企与其拼命建房不如坐等升值。这就是市场的激励被只

6、涨不跌的信号扭曲了，使得踏实建房，辛苦工作的企业比坐等土地或房屋涨价的企业赚的钱更少更困难，如此一来，企业会做出何种决策就显而易见了。　　2010年6月，据呼和浩特市房产管理局消息，上海绿地集团呼和浩特置业有限责任公司、内蒙古金隅置地投资有限公司等27家企业因存在捂盘惜售等行为受到监管部门通报，并被责令15日内整改。　　据了解，呼和浩特市房产管理局此前对全市所有取得预售许可证的商品住房项目进行了为期4周的检查，发现部分企业存在自制商品房买卖合同及商品房质量保证书、商品房使用说明书，销售机构未注册备案，销售人员未持证上岗，以及捂盘

7、惜售等问题，这些问题一定程度上扰乱了房地产市场秩序。27家企业因存在上述问题被通报，并被责令15日内整改。　　3.房产中介捂盘惜售，造成房屋紧缺假象，并借机哄抬价格，从中渔利。由于买房者与卖房者对房屋供求信息是不对称的，即买房者掌握的有关房屋的信息远远少于卖房者，经过卖房者一系列的诱导，很多人误以为今天不买明天就没有了，或更贵了，所以经常有楼盘一开盘就遭疯抢。其实，这种现象很多时候是中介制造的一种假象，用来诱导大家买房。　　据北京市住建委相关负责人介绍，从2010年5月开始，北京建设网和北京市房地产交易管理网陆续对每套住宅的价格

8、进行公示。现在每套房不仅有按照建筑面积的价格，还有按照套内面积的标价，让购房者一目了然。这位负责人表示，实行一房一价，每套住宅的价格由开发商申请预售许可时填报，预售许可批准后，每套住房的价格就对外公示，并且购房网上签约时的价格，不得高于申报价格，否则无法完成签约