中国高房价成因分析

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1、中国高房价成因分析11项管杨珂58自1998年住房改革以来，全国商品房销售价格持续增长，且从2004年开始商品房销售均价的年增长率高达10%～15%，2008年全国商品房销售均价较上年略微下降，2009年全国商品房销售均价达4,695元/平方米，较2008年全年销售均价增幅达23.5%。（1）成本推动——土地财政高主导的高房价政府对土地供应的垄断，限制了土地供应方式。在现行的土地招拍挂制度下，遵循价高者得地的交易规则，地价越高，地方政府卖地收入越多。据国土资源部数据，2009年中国土地出让总价款为15910.2亿元，同比增加63.4%。其中，招拍挂出让价款15098.亿元，同比增加66

2、.5%。房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。北京2009年土地出让收入928亿元，其财政收入2027亿元，土地收入达到了财政收入的46%；杭州2009年土地出让收入预计1200亿元，其财政收入1019.43亿元，土地收入达到了财政收入的1.2倍；上海2009年土地出让收入达到了1043亿元，其财政收入2540亿元，土地收入相当于财政收入的41%。（2）成本推动——过度投资由于中国大部分产业产能过剩，技术创新不足，新兴产业与第三产业发展困难，大量的工商企业纷纷加入到房地产业。大量的上市公司、国有企业特别是中央企业，携巨额资本投入到房地产业，从而不断推高土地价格

3、，不断推高房价。2009年，各个城市“地王”频出，令人目瞪口呆。7月，长沙一块土地以92亿元的价格成交，创下了中国土地公开出让市场上单宗土地的最高价。12月22日，被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录。12月底，上海新江湾城C6地块每平方米32484元的楼板价刷新全国纪录。2009年的中国楼市成了冒险家的乐园。（3）需求拉动——过度投机 由于中国房地产市场高速发展，房价不断攀升，各种社会资本及境内外游资如著名的温州炒房团、山西煤老板，国际投资银行等加入到房地产市场炒作。（4）金融推动——泡沫堆

4、积由于中国工商企业近年经营困难，前景堪忧，中国银行业庞大信贷资本难以找到出路。在房地产高速发展、房价不断攀升的预期下，银行业把房地产贷款作为最重要的业务来开拓，不断增加消费者的按揭贷款，不断加大对房地产开发商的各种开发与经营贷款，这一方面制造旺盛的市场需求，一方面催生了强大的市场供给。 据统计，2009年中国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。据调查银行业20%左右贷款余额给予房地产业，40%左右贷款虽然是贷给其他产业，但其抵押品是不动产。此外，银行对工

5、商企业贷款通过各种形式流向房地产（如建筑企业对房地产开发商的垫资），所以，金融安全的一半系于房地产。如果房地产泡沫破灭，全国房价大幅下调，必然危及金融安全。（5）高房价扭曲社会财富分配机制 高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者投机者手中，高房价扭曲了社会财富分配机制，削弱并限制了居民正常物质文化娱乐消费，加剧了社会两极分化，有损经济长远发展与经济安全。