房地产开发项目前期风险管理研究

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1、1绪论1.1论文研究目的及意义加强前期风险管理对房地产开发项目和整个经济、社会都具有重要意义。(1)前期风险管理能为项目提供安全的开发环境，能促进其决策的科学化、合理化，能促进其经济效益提高，并保障其开发目标的顺利实现。(2)项目前期风险管理利用识别的方法，分析和决策各种项目风险，有利于承担该项目的经济单位减少和消除前期土地风险、设计风险、招标方式风险等，这对房地产项目科学决策、正常开发具有重大意义。(3)项目前期风险管理能够保障房地产开发企业开发目标的实现，使面临的风险损失减少到最低限度，并能在损失发生后及时合理地提供经济

2、补偿，从而能使开发企业增加收入和减少支出。无论是理论研究方面还是实践方面，我国的项目风险管理水平都与国外有很大差距，值得大家进一步研究和探讨。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状在风险管理过程研究方面，Wheaton.Willia提出风险管理是建立一个适当的基础设施和文化和运用逻辑和系统的方法建立的背景下、查明、分析、评价、治疗、监测和沟通，相关风险的任何活动，功能或过程的一种方法，这将使机构尽量减少损失和最大的收益[1]。在风险的识别方面,学者JomesDodson在保险学讲义中就开始控索风险的规律。C.B.Chap

3、man(1962)提出了“风险工程”。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更灵活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。R.ClarkeandA.Low指出“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”强调风险的不确定性[2]。在风险分析评价方面,对风险概率分析由Hillier提出，Wagle将风险概率用一种解析模型来分析。美国学者盖伦.E.格里尔定性地介绍了房地产投资的主要内险因素，讨论了传统的

4、风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为‘代风险分析方法’此方法中，风险表示为偏离预期值的概率。而J.Bowers则把敏感性分析归为现代风险分析方法，提出用方差、标准差或变异系数来测定风险[3]。在风险控制与决策方面，RichardN.Ratcliff提出的投资价值决策模型：若投资价值大于或等于投资成本，则投资；反之则反。同时指出，房地产投资决策的输入变量是不确定的，应视为具有一定概率分布的随机变量，而非单点估计值，决策中要计算不同收益率的可能性。RogerJ和BrownPhD将现代管理决策所追求的不

5、是绝对意义的最优解，而是相对意义的满间解，在决策过程中他把策略大致归纳为四种，第一是简单化，指用一个十分简单的决策准则作为依据来解决较为复杂的决策问题；第二是排除法，指采用一系列简单化的决策准则，近一定的起码要求，把不满足这些要求的方案淘汰掉；直观选择。即决策者在长期积累的经验基础上赁直观做选择。此外，房地产开发投资中的许多决策问题所面对的是多元化的局面，目标是多元的，价什标准是多元的，影响决策成果的因素是多元的，做决策时就需要从中做出妥协、互让、调和、折衷和权衡，以在多元之间求和平衡[4]。Cheng.p则进一步指出，当我

6、们放弃了确定性和理想资本市场假设条件进入不确定性领域的时候，会出现两个偏差，这些观点都为房地产投资风险决策方法的发展垫定了基础[5]。1.2.1国内研究现状在风险管理过程研究方面，殷闽华在科技信息报中提出了风险管理过程包括以下几个阶段：风险识别、风险分类、风险分析、风险评价、风险态度和风险回应。他指出风险识别：识别风险的来源和种类。风险分类：研究各类风险以及其对个人和组织的影响。风险分析：通过运用分析技术，研究各类风险及风险组合的可能后果。风险评价：通过运用风险度量技术。对项目风险进行评价、度量。风险态度：任何有关风险的决策

7、均会受到制定决策的个人或组织态度的影响。风险回应：通过采用将风险转移给另一方或将风险自留等方式，研究如何对风险进行管理，包括风险自留、风险降低、风险转移、风险回避等。在风险识别方面，金长宏提导致房地产开发风险因素剖析，他从政策环境与经济形势、房地产市场的发育程度与供求状况、开发时机的选择、开发地点的选择、开发类型的选择与开发规模的确定和开发周期的长短方面进行剖析。此外，还强调开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。赵世强提出前期存在的四个矛盾：技术资料与实地出入的矛盾、效益原则与方案优化的矛盾、市场变化

8、与开发进度的矛盾以及不确定因素较多，很难进行量化控制。阮萍也提出了房地产主要面临风险：政治风险、经济风险、自然风险、技术风险和经营风险。在风险分析评价方面，兰帐提出通过建立房地产开发风险因素多层次模糊综合评价模型，索取专家数据，计算风险因素的权重并进行分析，旨在为开发商对开发项目风险的判别