曲靖房地产市场调查（ppt）

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1、曲靖南副中心片区项目市场调研报告曲靖商业市场研究曲靖住宅市场研究曲靖酒店市场研究曲靖写字楼市场研究【报告框架】&1--商业篇曲靖商业正由快速发展向结构调整阶段演进；发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展；大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同

2、时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入曲靖商业发展阶段【商业环境研究】800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%9

3、5%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP

4、位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+商业及业态发展演变城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型【商业环境研究】昆明曲靖昆明：城市化率70%专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态曲靖：城市化率55.8%多业态的组合、自由的购物空间将出现麒麟巷玄武路麒麟花园商圈文化路步行街阿诗玛商圈南城门商圈麒麟南路曲靖市商业发展呈线状分布，商业网点相对集中，依托主要商街麒麟南路，发展临街商业。基本上，曲靖的商圈都是集中在麒麟南路沿线及支路，商业最集中的商业带自南城门开始向北延伸至麒麟花园。沿线的商圈具体包括

5、：1、麒麟花园商圈2、阿诗玛商圈3、南城门商圈大型商场包括美佳华购物广场、曲靖新百大、百货大楼、滇东商场、中天购物中心、金城百货等。【商业环境研究】城市发展滞后，但商业集中度过高；城区内经营中的集中型商业以百货为主，由于经营能力及档次的不同，经营状况不一。现行的商业已涵盖了中档到高档的定位区间，档次定位上没有明显空间。大众的、贴近生活的商业经营情况一般较好，时尚的、偏高端的商业却鲜有人气，中高端百货消费严重外流。中高档：中天购物中心、金城百货、摩尔购物中心中档:美佳华商业广场、新百大、财富中心中低档:老百货大楼、滇东商场、都市商场都市商城麒麟商业广场曲靖新百大滇东商场曲靖百货大

6、楼中天购物金城百货财富中心吉玛特超市新家园超市好吉利超市吉玛特超市乐万家超市潜在的商业项目大型超市集中型百货炮团项目时代广场金都国际摩尔购物广场万和国际城【商业市场研究-集中商业】名称商业规模开业时间档次商业形态主力业态经营现状已有商业中天购物中心30000㎡2011年中高端商场百货差摩尔购物中心15000㎡2011年中高端商场百货差金城百货18000㎡2010年中高端商场百货差财富中心80,000㎡2011年中高端专业市场超市、红星美凯龙一般曲靖新百大6000㎡2010年中端商场家电、服饰一般麒麟商业广场50000㎡2009年中端商场超市、百货一般曲靖百货大楼2500㎡200

7、0年中低端商场百货一般滇东商场7500㎡2004年综合商场运动、超市较好吉玛特超市（交通店）10000㎡2001年超市超市较好吉玛特超市（建设店）8000㎡2006年超市超市较好华盛国际12000㎡未开业中高端商场国美电器------在建商业时代广场30000㎡------中高商场------------规划商业金都国际100000㎡------中高端商场+商业街------------炮团项目200000㎡------中高端商场+商业街------------麒麟嘉城200000㎡----