《房地产市场调查》PPT课件

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1、第4章房地产市场调研2Contents一房地产市场调查研究概述二房地产市场调查程序三房地产市场调查研究的主要内容四房地产市场调查方法分类五房地产市场调查问卷设计六调查资料的整理与统计分析房地产市场调研究是房地产开发经营的“眼睛”。房地产经营管理人员只有充分了解和把握房地产市场的现状和未来发展趋势后，才能作出正确的决策。所以，房地产市场调在房地产市场营销中占有重要地位。第一节房地产市场调查研究概述一、房地产市场调研的概念狭义的市场调研就是指以房地产商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机

2、等有关资料，并予以分析研究的手段。广义的市场调研，其调研对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题和资料，并予以分析研究的方法。房地产市场调查研究的一般原则5房地产市场调查研究的误区6轻视调研轻信调研盲目调研房地产市场调查研究的作用7为什么要做市场调查研究是市场营销的重要手段为营销决策提供基础是项目成功销售的保证消费者对这种产品的接受程度如何？投入的广告中最有效的诉求是什么？竞争对手卖得最好的产品是什么？消费者对价格的敏感程度如何？房地产市场调查

3、程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈传统市调步骤图3.制定调查方案、计划房地产市场调查准备阶段●提出问题，确定目标●初步情况分析（非正式调查）●制定调查方案、计划10调查什么？以南沙项目为例，明确调查的目的、范围、方法等11讨论：调查什么？以鑫苑城市花园项目为例，明确调查的目的、范围、方法等鑫苑国际城市花园人气指数:70672城　　区：高新区

4、物业类别：公寓建筑类别：标准建筑证照状况：未知起　　价：4566元/平方米均　　价：6500元/平方米开盘时间：2007-12-22调研计划表(示例)项目内容调查目的为何要做此调查，需要了解些什么调查方法采用询问法、观察法或实验法等调查区域被调查者居住地区、居住范围等调查对象、样本对象的选定、样本规模等调查时间、地点调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等调查项目访问项目、问卷项目（附问卷表）、分类项目等分析方法统计的项目、分析和预测方法等提交调查报告报告书的形式、份数、内容等调查进度表策划、实施、统计、分析、提交报告书等

5、调查费用各项开支数目、总开支额等调查人员策划人员、调查人员、负责人姓名和资历等房地产市场调查实施阶段●建立调查组织●收集第二手资料：又称次级资料、延伸资料，指的是那些并非为正在进行的项目营销研究而是为其他目的已经收集起来的统计资料，也就是他人收集并整理好的现成资料。●收集第一手资料：又称原始资料、初始资料等，指的是研究者基于某个研究项目而特别亲身收集的资料。房地产市场调查分析和总结阶段●数据的分析与解释●编写调研报告●总结、反馈调研报告包括的主要内容有：●调查目的、方法、步骤、时间等说明；●调查对象的基本情况；●所调查问题

6、的实际材料与分析说明；●对调查对象的基本认识，做出结论；●提出建设性的意见和建议；●统计资料、图表等必要附件。171717我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研的70%以上的数据是没有价值的。如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这将是一个极其复杂的过程。这是为什么？传统市场调研的困局18问题的根源一：目的与手段置换为决策提供依据是目的，收集信息是手段问题的根源二：用学术思维解决商业问题收集信息描述发现得出结论提出方案这是20世纪50年代咨

7、询业的普遍做法，由于没有大量积累起有关各个企业和行业的知识，因此，无论客户遇上什么问题，都从全公司或全行业分析入手经常调整方向高度非线性数据海量，但分析时间有限传统分析问题的程序现实商业操作中遇到的问题19更高效的市场调研路径——以假设为导向客户目标或问题市调规划获取信息验证或推翻假设市场分析案例借鉴提出方案修正或推翻假设结构化分析框架并假设20以假设为导向的实例：青岛XX湾项目项目面临的问题：区域属性矛盾：旅游区vs商务写字楼挑战市场价格：8000元预期目标vs6000-7000市场平台价格客户目标：高价高速8-18个月

8、销售5.4万平米尽可能大的实现项目价值，＞6000元/平米的楼面成本本体条件：高层塔楼崂山区、滨海商务写字楼可能的发展方向：可出售的中高端高层物业写字楼酒店式公寓中高端住宅，包括公寓、豪宅等假设市调工作由此展开准备结构化客户问题举例：XX湾客户问题分析——对于XX湾的整体发展战略，客户的初期目标是不明晰