产品研发部管理制度及流程

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规划设计和技术质量管理制度及流程设计管理制度--项目前期工作指导书为使规划设计和技术质量日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计和技术质量特制定本指导书。规划设计和技术质量的日常性工作包括以下几个部分：一、设计任务书1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场分析报告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括《方案设计任务书》和《施工图设计任务书》。2、征询各部门意见：由负责人填写《征询意见表》，经本部门认可后，发营销部、工程管理部、成本合约部征询意见。3、协调各部门意见：由负责人汇总各部门意见，如有不同意，可组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由负责人负责记录，并汇总意见后出《会议纪要》。4、报审：由负责人依据各部门意见和有关的《会议纪要》修改《设计任务书》，填写《公司文件审批流程表》后，上报主管领导批准。5、存档：由负责人将《设计任务书》编号存档。二、方案设计方案设计包括：总体方案设计、户型方案设计、立面方案设计、环境方案设计等。1、编制计划：由规划设计和技术质量依据《项目开发计划》编制《方案设计组织计划》，本部门认可后存档。2、选择设计单位：由负责人选择符合资质的设计单位，填写《公司文件审批流程表》，上报主管领导批准3、签订合同：由负责人拟订《方案设计合同》后，上报主管领导批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。4、准备资料：由负责人 准备《方案设计任务书》、地形图及相关资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位签收。1、现场踏勘：由负责人组织设计人员进行现场踏勘，并填写《现场工作记录表》。2、监控：项目负责人应随时了解方案设计进度，对于过程中出现的问题及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部门参加，并作会议纪要。3、接收设计成果：由负责人按《方案设计合同》及有关要求接收设计成果，并填写《资料接收记录单》。4、审核：由负责人对方案进行审核，提出方案审核意见。5、评审：由负责人报请主管领导批准召开方案评审会，并负责组织、记录方案评审会，出《会议纪要》，进行设计修改。6、结算设计费：由负责人按《方案设计合同》结算方案设计费。三、施工图设计施工图设计包括：建筑施工图设计、环境施工图设计、灯光设计、智能化施工图设计等。四、施工图审核：见《施工图审核管理办法》。五、环境设计六、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手续）序号工作要点工作前提工作内容内部配合部门外部配合部门1-1规划意见书1.土地方同意申报或委托申报2．经营部提出拟建意向3.立项或可研批复1、现场踏勘2、购买1：2000地形图3、模拟规划方案内容4、委托1：200现状图测量营销策划部、成本合约部市规划委、测绘院1-2总体方案报批1、规划意见书2、立项或可研批复3、确定的项目市场定位1、根据公司市场定位进行总体方案设计2、制作模型及效果图营销策划部市规划委、设计院 1-3初步设计审批1、市人防办、消防局、市公用局、交管局、园林局审批通过2、市煤气（天然气）、热力、自来水、供电局、节水办、电话局审批通过1、出人防、消防、园林、交通报批图并申报2、初步设计图纸经市政各口报批市人防办、消防局、市公用局、交管局、园林局、市煤气（天然气）、热力、自来水、供电局、节水办、电话局、市规划委1-4消防审批（总图、报批图）方案审定通知书1、出消防报批图并申报2、带经办人察看现场3、根据经办人意见修改图纸设计院、消防局1-5人防审批（总图、报批图）方案审定通知书1、出人防总体方案并上报市人防2、组织市、区两级人防协调会3、出人防单体报批图并申报4、按人防审批意见出施工图设计院1-6园林审批（总图、报批图）方案审定通知书1、出园林总图并申报市园林局2、委托出园林施工图并报市园林局审批市园林局、设计院1-7交通总图审批方案审定通知书1、出交通总图并申报2、出经办人察看现场3、根据经办人意见修改图纸交管局、设计院2-1初步方案论证现状、规划条件结合现状、规划条件，确定性质、高度、面积、绿化率等营销策划部土地方、设计院、规划委2-2总体方案设计规划条件、成本分析、甲方规划思路甲方提供设计条件、设计要求、周边市政情况营销策划部测绘院、规划委、配套办、设计院 2-3报批图设计总体规划、主管部门意见、计划任务核对坐标、高程、建筑面积、审核图纸人防、消防、交通、园林、配套办、计委、规划委、设计院2-4初步设计规划方案、市政咨询方案、甲方设计任务书提供详细设计条件、审核图纸营销部人防、消防、规划委、设计院2-5施工图设计以报批图为准，不得有变动，依据人防、消防意见督促设计院出图、审核相关图纸工程管理部、成本合约部、营销部人防、消防、设计院2-6环境方案设计根据销售主题，作相应环境配合找出卖点、提出思路、广泛查找资料营销策划部设计院、规划委2-7住宅单体方案设计市场定位、设计要求确定户型营销策划部设计院、规划委2-8消防图设计规划方案、设计要求、消防规划设计图纸、报消防局审批消防局、设计院2-9人防图设计（总图）规划方案及技术指标、建筑物的用途确定人防位置、面积、用途、级别人防办、设计院人防图设计（报批图）人防面积配置表完成人防报批人防办、设计院2-10园林总图设计符合方案审定通知所要求的比例、规划方案布局图纸设计、园林审批园林局、设计院2-11交通图设计规划意见书、审定方案通知、地形图、交通组织图提设计要求、完成交通审批规划委、规划院、交管局、设计院2-12配套图设计配套协议、甲方设计思路、使用单位设计条件据配套协议出设计方案，征求使用单位意见配套办、使用单位、设计院 3-1选址立项、申请用地的函确定用地范围、面积、性质规划委3-2建设用地许可证可研、批地文件或拆迁意见确定用地周边红线、并钉桩测绘单位3-3现场测量规划选址确定现场状况测绘单位钉桩钉桩通知确定用地红线定位，交工程部护桩工程管理部测绘单位验线验线通知确定建筑定位工程管理部测绘单位3-4地勘规划总平面确定地质状况，提供结构、基础设计依据工程管理部勘探单位3-5设计任务书市场定位报告落实建筑、结构、设备选型等设计问题营销策划部3-6绿化费开工审批表按建筑面积*8元平方米交纳工程管理部园林局配套交用小区竣工按《配套协议》，将相关文件移交营销部、物业公司营销策划部、物业区配套办 七、现场施工配合设计完成后，如出现以下情况，负责人应进行现场的施工配合，了解情况后填写《现场工作记录表》，并将相应的处理意见或建议上报主管经理批准后，转发相关部门实施。1、发现因施工图设计出现失误，需要对施工图设计进行调整。2、发现因施工质量出现偏差，且无法返工或修补，需要对施工图设计进行调整。3、因该项目的经营策略、产品要求发生变动，需要对施工图设计进行调整。4、因相关的国家政策、法规、规范发生变动，需要对施工图设计进行调整。九、其它工作1、特殊设备和大型设备的调研2、其它项目的调研3、公司领导交办的任务图纸会审与技术交底管理制度施工图图纸审核管理办法为加强施工图图纸审核工作管理，严格控制施工图设计质量，提高经济效益，规划设计和技术质量必须对如下内容进行审定。本办法的具体执行者是规划设计和技术质量项目负责人。一、总体规划审核1、具体方案2、竖向规划3、管线综合4、环境方案二、单体方案审核1、典型方案 1、立面方案2、管线系统方案三、环境施工图审核1、总图2、竖向规划四、报批图审核1、总平面图2、各层平面图、基础剖面图、基础配筋图五、施工图审核1、建筑、结构、水暖、电施工图2、各专业衔接问题施工图委托设计管理办法为完善公司管理制度，便于公司管理，严格控制设计质量，规划设计和技术质量特制定本设计管理办法。一、适用范围二、本管理办法适用于施工图委托设计规划设计和技术质量负责人负责委托、协调施工图设计。以下简称项目负责人。三、施工图设计的依据在委托施工图之前，应具备以下条件：1、项目设计范围内准确、完整的地形图、地界坐标和地质资料。2、项目审定总体方案及相关政府部门的批准文件3、《施工图设计要求》以下各项如不在委托设计范围内，也应在施工图设计之前提供。4、委托设计范围内的竖向规划5、委托设计范围内的市政管网资料6、对特殊材料、设备的要求，并提供相关资料7、经公司认可的建筑单体方案、建筑立面方案、管线布置方案。 1、经公司认可的园林景观方案四、施工图的内容1、供报批用的人防、消防、规划报批图各一套2、施工图8套3、园林景观施工图五、工作程序1、编制施工图设计组织计划：项目负责人依据《项目开发计划》编制《施工图设计组织计划》，并报开发部经理审批。2、选择设计单位：项目负责人选择符合资质的设计单位，填写《公司文件审批流程表》，报规划设计和技术质量经理签字认可后，上报主管领导批准。3、签订设计合同：项目负责人拟订《施工图设计合同》及《补充协议》，报部门经理认可后上报主管领导，并与设计单位签订《方案设计合同》及《补充协议》。4、有关资料：由项目负责人准备《施工图设计任务书》、方案审定通知书及附件图、地质勘探报告及其它相关资料，填写《资料发放记录单》，转交设计单位签收。5、现场踏勘：由项目负责人组织设计人员进行现场踏勘，并填写《现场工作记录表》。6、接收施工图：由项目负责人按《施工图设计合同》及有关要求接收设计成果，并填写《资料接收记录单》7、施工图审核：见《施工图审图管理办法》8、设计交底：见《施工图审图管理办法》9、结算设计费：由项目负责人按《方案设计合同》及《补充协议》结算方案设计费六、施工图的修改1、在施工图设计过程中或工程施工过程中，出现以下情况时，应对施工图进行修改2、 公司对项目的市场定位、成本控制发生重大变更，导致总体方案重大调整1、在施工过程中，发现设计出现重大失误，或与公司要求严重不符。2、人防、消防、规划或市政各主管单位对施工图设计提出重大修改意见，并与《施工图设计要求》不符。3、在施工过程中，出现重大技术问题或公司提出特殊要求，须对建筑、结构、设备系统方案作较大调整。4、向设计单位提供的资料与实际情况严重不符或有重大变动5、由项目负责人负责组织、协调施工图修改工作（1）项目负责人对出现的情况作出判定，如属于上述情况，则进行施工图修改。（2）由项目负责人根据具体情况，协调相关部门意见，必要时可提请公司主管领导召开部门协调会议（3）根据具体情况，由项目负责人组织现场会议，并作纪要（4）由项目负责人根据各部门意见提出《施工图修改建议》，经部门经理批准后，上报公司主管领导批准（5）由项目负责人将《施工图修改建议》转交设计单位（6）由项目负责人接收施工图修改设计的成果，审核后转交工程部。七、设计的监督1、项目负责人应随时了解设计进度，对于过程中出现的问题及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部门参加，并作会议纪要。2、负责人应与设计单位明确明确项目负责人及各专业负责人，其中一方的项目负责人或专业负责人休假、出差或调离，应通知对方，并应有相应的人员顶替。3、必要情况下，项目负责人可以建议聘请施工图设计监理，报请主管领导批准后实施八、工程施工现场配合见《规划设计和技术质量项目前期工作指导书》 施工图审图流程一、说明：1、规划设计和技术质量审查施工图是否符合《设计任务书》；是否符合相关法规、规范，并填写《规划设计审查表》后转工程管理部2、工程管理部组织规划设计和技术质量、成本合约部进行施工图审核，并填写《规划设计复审表》3、工程管理部整理出审图意见后报主管领导批准4、规划设计和技术质量根据审图意见委托设计单位修改施工图5、工程管理部、规划设计和技术质量会同设计单位、施工单位、监理单位进行设计交底6、施工过程中，如遇重大技术问题需修改设计，由各部门填写《重大技术问题申报表》，并报主管领导批准后转规划设计和技术质量修改设计。 二、流程图规划设计部开发技术部主管领导审批委托设计规划设计部设计单位规划设计部规划设计部规划设计部《设计任务书》施工图规划设计部施工图初审规划设计1部《规划设计审查表》规划设计2部施工图复审《规划设计复查表》规划设计3部主管领导审批施工图修改规划设计部设计单位施工图设计交底工程管理部规划设计部施工单位设计单位 审图要点一、总图审图要点1、总平面规划（1）技术经济指标l建设用地面积：应符合《方案审定通知书》；并符合下表：总用地面积：ha建设用地面积：ha住宅用地面积：ha配套公建用地面积：ha非配套公建用地面积：ha绿化用地面积：hal建筑面积指标：应符合《方案审定通知书》；并符合下表：总建筑面积：m2住宅面积：m2地上住宅建筑面积：m2地下住宅建筑面积：m2配套公建建筑面积：m2地上配套公建建筑面积：m2地下配套公建建筑面积：m2非配套公建建筑面积：m2地上非配套公建建筑面积：m2地下非配套公建建筑面积：m2l建筑密度：（建筑基底面积/建设用地面积）l容积率：总建筑面积/总用地面积l总户数：应符合《设计要求》l停车数：应符合《规划设计条件》和《设计要求》（2）建设用地范围l城市道路宽度：应与《区域说规》相符l用地红线：应符合《建设用地规划许可证》（3）平面规划l建筑退线：应符合《规划设计条件》l建筑间距：应符合规范和《审定方案通知书》l建筑尺寸：标注外墙尺寸，符合《审定方案通知书》l层数：（4）配套建筑l学校l托幼l商业l会所l市政2、竖向规划 （1）坐标系统l用地红线或边界坐标l周边城市道路坐标l小区主路路中坐标（2）高程系统l周边城市道路高程l小区主路路中高程l宅前路路中标高l场区等高线或坡向l建筑散水标高l雨水口标高l停车场标高（3）建筑定位l建筑与小区主路、用地红线的尺寸l建筑之间的尺寸（4）其它l园区大门位置l道路横断、纵断面l垃圾收集点位置l路灯位置3、园林规划（1）各项技术指标（2）园林规划总平面（3）图例的标示4、交通规划（1）各项技术指标l建筑面积明细表l车位数量（2）交通规划总平面（3）交通组织分析5、人防规划（1）各项技术指标（2）人防规划总平面（3）人防面积的计算（4）人防规划报审表6、消防规划（1）各项技术指标（2）消防规划总平面（3）报审建筑与周边建筑、道路、红线的关系（4）消防接合器、消火栓的位置（5）消防给水管线7、管线综合管线平面综合图 二、单体方案审图要点1、建筑单体（1）各项技术指标l各层的建筑面积l使用系数（2）各层建筑平面l平面布局l房间尺寸l家具布置（3）剖面l建筑高度l层高l±0与室外地平高差2、立面方案（1）各个建筑立面l材料作法l尺寸关系（2）效果图3、管线布置方案（1）各层管线平面l暖气l空调l灯l开关、插座l电话接口l电视接口l配线柜（2）厨卫大样l厨卫设备布置l上水管、表l下水管l煤气（天然气）管、表（3）系统方案l上水系统方案l下水系统方案l暖通系统方案l供电系统方案 单体审图内容审图结果指标平面立面 总图审图内容审图结果经济技术指标总建筑用地住宅建设用地配套建设用地非配套建设用地总建筑面积总建筑面积住宅建筑面积配套建筑面积非配套建筑面积人防面积户数、人口数停车数总平面用地边界小区主路定位建筑退红线建筑间距建筑尺寸建筑层数围墙竖向城市道路标高小区道路标高等高线或坡度、坡向±0标高建筑散水标高围墙标高市政设施化粪池调压站交接间配电室消防设施人防通道、出入口污水处理设施锅炉房、换热站 规划设计审查表（规划设计和技术质量专用）工程名称审核日期设计单位项目负责人建筑面积规划：建筑：结构：给排水：暖通：电气：总工程师意见公司领导意见 设计单位选择管理制度1.目的保证所选择的设计单位符合公司要求。2.范围2.1项目工程造价大于1000万元人民币须执行本程序。3.职责3.1设计部组织设计单位的选择。3.2招投标小组负责监控设计单位的选择过程。4.程序4.1初选4.1.1业务主管按下述要求确定二家以上入围单位a.甲级设计单位；b.已经市建委登记注册。4.1.2业务主管将入围单位的有关材料报设计部经理及合同管理岗审核、批准。a.资质等级证书；b.营业执照；c.企业简介。4.1.3设计部经理组织编制标书，报总经理批准。4.1.4业务主管组织发标会向入围单位发放标书。4.2确定4.2.1设计部经理组织下述人员评标a.总经理、分管副总经理；b.招投标小组成员；c.有关专家；d.项目有关人员。 4.2.2评标内容a.评标内容包括：设计质量、设计周期、设计费用。4.2.3评标办法：评委投票选出中标单位。4.2.4设计部经理负责对评标结果按《评标会议纪要》作好书面记录。4.2.5设计部经理将委托设计合同报总经理批准。4.2.6设计部经理组织建筑、结构、给排水、电气、煤气专业工程师每月一次对设计单位进行评审及监控，并按《设计过程评审表》作记录。a.评审内容：设计质量、设计进度；b.监控办法：现场检查。4.2.7项目结束后一个月内由业务主管汇总设计单位有关资料，报设计部经理作下一次工作的参考。4.3总经理特批及项目工程造价小于1000万元人民币须按以下程序执行：4.3.1设计部经理组织编制标书并选择二家以上入围单位，推荐其中一家，报总经理批准。4.3.2设计部经理直接委托经总经理批准的一家进行设计，并将委托设计合同报总经理批准。4.3.3设计部经理组织建筑、结构、给排水、电气、煤气专业工程师每月一次对设计单位进行评审及监控，并按《设计过程评审表》作记录。a.评审内容：设计质量、设计进度；b.监控办法：现场检查。4.3.4项目结束后一个月内由业务主管汇总设计单位有关资料，报设计部经理作为下一次工作参考。5.相关表单：5.1《投标方案评分表》 5.2《建筑设计过程评审表》5.3《建筑方案设计评标会议纪要》5.4《规划建筑方案设计招标文件》设计变更及现场签证管理制度为了明确承包人和发包人双方的权益，减少施工、结算中因变更、签证不规范引起的纠纷和争议，根据施工合同有关规定，特制定如下管理办法共同执行：第一条设计变更、现场签证的确认：设计变更、现场签证是施工图纸的补充部分，与正式施工图纸一样具有同等的法律效力，设计变更、现场签证一经确认，发包人和承包人双方必须按约定严格执行。1、设计变更的确认：1)施工中，发包人需对原工程设计进行变更，其设计变更应由设计单位签发变更设计文件或设计变更施工图。2)施工中承包人因施工工艺要求必须变更设计时，先报监理单位审核，再报发包人审定同意后，由设计单位签发变更设计文件。3)图纸会审中提出的变更设计意见，监理单位汇总后，先经发包人审核同意后，再报原设计单位校核签发。2、现场签证的确认：1) 施工中承包人不得对原设计进行变更。由于图纸错误或工艺、标准等原因引起的变更，应由承包人根据现场的实际情况填写现场签证单，签字盖章后交监理单位，由监理工程师、发包人专业工程师签字,分管副总(总工程师)审核无误后，报经发包人总经理审核批准生效。若签证牵涉设计变更的需送设计单位确认。手续不全者则视为无效签证。2)所有签证，承包人必须在进入下一工序前24小时将联系单报送监理人校核，并经发包人主管工程师、技术负责人(分管副总)审核、总经理审批签认才能有效。否则视为无效，一切责任由承包人行承担。3、施工中的隐蔽工程验收证明、施工会议记录、纪要、施工日志等均不能作为变更、签证的依据，更不能作为工程结算的依据。第二条执行变更、签证的程序和责任：1、承包人在接到被确认的变更、签证后，必须按经确认的变更、签证的具体要求实施。2、承包人在施工过程中执行经确认后的变更、签证而导致合同价款的变更及造成承包人的损失由发包人承担，延误的工期相应顺延。3、因承包人擅自变更设计发生的费用和由此导致发包人的直接损失由承包人承担，延误的工期不与顺延。若造成质量问题或经济损失由承包人全部承担，并接受甲方按该部分工程造价30%的违约处罚。4、对于减少合同价款的变更，承包人必须按照规定做出相应工程变更价款的报告提交发包人，否则，因此造成发包人的损失，由承包人承担。第三条变更、签证价款的确认：1、承包人在接到确认后工程变更、签证的14天内向发包人提交工程变更价款报告，承包人因执行变更、签证而要求发包人补偿经济损失、增加工期的，应当在工程变更价款报告中一并提出。承包人在双方确定变更后的14内不向发包人提交工程变更价款报告，则认为该项变更不涉及合同价款变更、经济补偿和工期增加，所有责任由承包人自行负责。2、发包人应该在收到工程造价变更报告之日起14日予以确认，发包人无正当理由不确认时，工程造价变更报告自送到之日起第15日，则认为生效。3、确定变更价款按下列方法执行： （1）双方确认的施工图预算中已有适用于变更工程的价格，按已有的价格确定价款。（2）双方确认的施工图预算中没有适用于变更工程的价格的，按本合同附加条款中的第3.2条执行。（3）按本条前两项规定无法确定变更价款的，由承包人按当地市场行情提出适当的变更价格，经发包人确认后执行。4、因承包人自身原因导致的工程变更，承包人无权要求追加合同价款和顺延工期。5、无效变更、签证不予结算，工期不予顺延。6、工程造价在10万元以内的单项变更、签证及发包人确认的经济损失，应累计在工程竣工结算时支付，超过10万元的单项变更、签证应在该工程量完成后的当月并入该月工程进度款中支付。第四条违约处罚：1、承包人在施工中擅自变更设计图纸，除按本办法第二条第3款承担责任外，若造成经济损失或质量问题，承包人除应承担全部损失外，并接受发包人按其工程造价30%的处罚2、承包人在接到手续齐全变更、签证后，超出确定的时间不予执行，除要赔偿由此给发包人造成的损失外，还要接受该项变更或签证工程造价30%的罚款，同时工期不予顺延。第五条变更、签证及其价款的调整、经济补偿、工期的增加的确认手续，必须在本办法规定的时间内办理，任何个人签字和补办的变更、签证一律无效。第六条本“办法”作为《建设工程施工合同》附件之一，与《建设工程施工合同》具有同等法律效力。第七条本“办法”自二○一四年三月一日起生效，此前发生设计变更、现场签证手续不全的按本“办法”规定在二○一四年四月一日前补办完毕，逾期不办视为承包自动放弃权力，一切责任由承包人承担。附件： 1.《工程设计变更审批管理程序》。2.《现场签证管理审批程序》。