房地产行业税收筹划研究

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1、房地产行业税收筹划研究　　摘要：在当前激烈竞争的房地产行业，国家调控力度也随之不断加大，而房地产内部成本费用缩小空间却很小，而作为房地产行业外部成本的税收工作，其金额的大小很大程度地影响着房地产行业的经济效益，所以房地产行业可以针对主要税种进行税收筹划，节约成本，提高经济效益。　　关键词：房地产行业；税收筹划；税收政策；经济效益　　一、税收筹划的定义　　税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上，并在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产、经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动，也是一种既合理又合法的“节税”行为。

2、　　二、税收筹划技术　　（1）免税技术。（2）减税技术。（3）税率差异技术。（4）分割技术。（5）扣除技术。（6）成本（费用）调整技术。（7）临界点筹划技术。（8）利用税收优惠技术。　　三、房地产行业的特点　　房地产行业具有规模大、投资大、风险高、周期长、涉税标的金额大、收益高等特点，这决定了房地产行业涉及到的税收筹划是多方面的，合理、科学的税收筹划有利于企业抑制偷税、漏税的不合法行为，规范纳税行为，进一步降低企业的经营风险和管理与经营成本，从而有利于企业价值最大化目标的实现。　　四、房地产行业税收筹划的必要性　　（1）房地产行业涉及的征税科目较多，税负

3、较重，涉及到的征税税种也较多，进行合理科学的税收筹划，可以避免企业重复纳税，节约外部开支成本；　　（2）合理的税收筹划有助于降低房地产行业的管理成本和经营成本，实现税后利益最大化，提高企业自身的经济效益，增强经营能力；　　（3）进行税收筹划，有利于加强房地产行业自身对税收筹划的重视，这样就会减少其负担风险、违法风险、经营风险等，有助于其健康发展；　　（4）房地产行业税收筹划有助于企业提高自身的财务管理水平，完善自身的财务管理，实现企业合法、高效的财务控制，提高自觉纳税意识，也可以促进我国税收工作的开展；　　（5）房地产行业税收筹划有利于相关的税收法律法规

4、制度的完善，为实现我国构建法治社会的目标作出贡献；　　（6）房地产行业的税收筹划，也利于行业内提高资源重复利用率，合理的配置资源，减少不必要的浪费，为我国走可持续发展道路，实现科学发展作出贡献；也有助于国家制定的宏观调控政策的施行。　　五、房地产行业税收筹划的具体策略　　1、从企业所得税角度对房地产行业进行税收筹划　　房地产开发项目的特点决定了其在开发产品未完工时可以先按预计计税毛利率计算预缴企业所得税，待完工时再重新调整计税成本。税务机关按照国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指定的5%——20%的预计计税毛利率与实际毛利

5、率相比存在较大差额，若将差额毛利率合法合理地应用到税收筹划中，对于企业利用差额毛利率获得资金使用的时间价值，缓解资金紧张提供有利条件。　　房地产行业所得税的缴纳情况是分月、分季预缴，年终汇算清缴，而房地产企业的开发产品完工与未完工结算之间也存在跨月、跨季度的情况，房地产行业所得税的核算可分为三个阶段来筹划：第一阶段为开发产品未完工，先按预计计税毛利率计算；第二阶段为竣工但未办理结算手续，未取得全额发票，经鉴证后按预算造价预提费用，计算预计销售毛利率；第三阶段是完工并办理竣工结算手续，根据销售毛利率进行纳税调整并计算企业所得税。因此房地产行业可以合理推迟竣

6、工时间，合理地把差额毛利率应用到房地产企业所得税税收筹划中，把合法推迟交纳的税款巧转为无息贷款充分提高资金使用效率，获得资金的时间使用价值。　　2、从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划　　从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划主要可从建房方式和分散收入两个方面着手：　　（1）根据不同建房方式进行税收筹划　　我国税法规定，合作建房建设完毕后自用的，可暂免征收土地增值税，建成后要转让的，就需补交土地增值税，代建房不属于土地增值税的征税范围。故采用代建房方式进行税收筹划可在一定程度上降低企业外部成本，减轻企业税负。具体操作如下例：　　某房地产开发公司取得

7、一块价值350万元的土地使用权，2007年，公司在该土地上建造商务楼并以1100万元价格售出。假设商务楼的建筑成本为500万元，土地增值税的扣除项目金额为800万元。则该公司应该缴纳的税费为如下几步：（其中成本利润率10%，城建税7%，教育费附加3%）：首先计算应纳建筑安装营业税=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01万元，其次计算销售不动产营业税=1100×5%=55万元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，应纳土地增值税=300×30%=90万元，第五，应纳城建税、教育费附加=（17.01+55）×（7%+3

8、%）=7.2万元，最后计算公司应纳税费合计=17.01+55+90+7.2=16