城镇用地潜力研究

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1、城镇用地潜力研究从现在起到2030年，我国因必须占用的因素将使耕地减少2070万hm2。在不包括小城镇用地的情况下，耕地将减少1/6。因此，小城镇发展必须立足土地集约利用，这是我国国情的客观要求。就目前来讲，我国城镇中普遍存在着布局分散、人均用地量过大（目前我国小城市人均城市建设用地为143m2，中等城市108m2，大城市88m2，特大城市75m2。小城市用地分别是特大城市、大城市、中等城市的1.9，1.6，1.3倍)、容积率偏低、功能分区不明等弊端，加上人多耕地少的资源条件限制（据联合国粮农组织发表的统计数据，我国人均耕地和永久性农业用地在

2、74个提供数据的国家中居第67位，另据中国科学院提供的资料，我国目前土地资源的合理人口承载量仅为9.5亿，而目前人口已接近13亿)，已对我国城镇可持续发展构成制约。因此，积极开展城镇用地潜力研究，探索挖潜对策，促进城镇土地合理利用，是实现土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求，也是我国城镇建设健康发展与城市化的必然选择。1城镇用地潜力研究1.1用地潜力及其影响因素笔者认为，用地潜力包括绝对潜力和相对潜力。绝对潜力指城镇条件内部的闲置土地和城区内农用地等可直接为城镇建设所利用的土地。相对潜力指在城镇规划条件的限制下，可以提高土地利用强度或改变土

3、地利用结构，从而提高利用效益的土地。用地潜力受很多因素的影响，主要有城区内农用地所占百分率、闲置土地百分率、土地利用强度、用地结构、功能分区等，前二者影响绝对用地潜力，后三者影响相对用地潜力。1.2用地潜力评价方法用地潜力评价按均质功能地域原则，将城镇划分为若干街区，选定评价指标，揭示不同街区、功能区土地利用效益和使用潜力差异。1.2.1单元划分用地潜力评价以建成区内主干道、次干道与支路分割成的自然街区为单元，即在现已划定的建设用地范围内，依现有街道将其分成不同的街区，每个街区为一个用地潜力评价单元。1.2.2评价指标和方法用地潜力评价指标主

4、要有土地利用强度（容积率、建筑密度）、未利用地百分率（包括农用地及其他空闲用地）、居住用地百分率等。依据容积率和建筑密度，将不同街区进行用地潜力的分级，在每一级别内详细分析用地潜力。并在此基础上，依据未利用地及居住用地所占百分率，对各街区进行分级，以表示不同街区用地潜力大小的差异。1.2.3数据的采集采用实地调查、地籍图与现状图面积量算相结合的方法。涉及到的主要数据，有城区人口数、经济指标、城区总面积、各街区面积、各地类面积、建筑密度和容积率等。1.2.4典型城镇选择河北省深泽县城人均用地140m2，与全国小城镇人均城镇建设用地143m2相近

5、，有一定的代表性。1.3用地潜力分析方法城镇用地潜力可按两条线索加以分析。其一是分析街区用地潜力，将街区分级排序；其二是按不同用地类型分析用地潜力，并以规划用地指标为依据，计算出可挖潜力。在典例城镇用地潜力分析结果的基础上，将收集到的其他几个城镇的用地现状与潜力分析的结果相对比，进一步分析城镇建设用地存在的普遍问题，即城镇建设用地有很大潜力可挖。2典例城镇用地潜力分析深泽县位于河北省中南部，县域地理位置东经115。04~115°21，北炜38°07~38°17。深泽县城区为县政府驻地，由深泽镇部分村庄及政府各行政事业机关、工厂企业占地组成，2

6、000年建设用地总面积843.0hm2，城区现有人口60000人。城区担负着全县政治、文化、经济、商贸中心的综合职能，是全县的交通枢纽。深泽城区地类面积见表1。2.1各用地类型潜力分析2.1.1住宅用地潜力分析深泽县城区住宅用地总面积为288.3hm2，人均住宅用地48m2，占建设用地总面积的34.2%，建筑占地74.1hm2，建筑密度26%，建筑面积108hm2，容积率0.37。显然，住宅用地高于《城市用地分类与规划建设用地标准》[4](以下简称《标准》）规定的20%~30%的用地结构。以上数据显示，城区内住宅用地人均占有量过大，且平面利用

7、率和空间利用率都明显偏低。如果按规划用地人均34m2的标准，对住宅用地（尤其“城中村”统一规划改造挖潜，将超标的部分予以调整，可挖潜土地84.0hm2。2.1.2工业仓储用地潜力分析深泽县城区内有76.9hm2的工业仓储用地，人均用地12.8m2，占建设用地总面积的9.1%，建筑密度19%，容积率0.26。工业仓储用地低于《标准》15%~25%的规定。经实地调查显示，工业企业内部非生产用地比例过大，少数企业因停产造成土地闲置，企业分散聚集效益差，造成大量土地浪费。若工业布局合理，一般可节约用地10%~20%，可挖潜用地11.5hm2。这样在土

8、地资产纳入财务核算时不仅能降低工业成本，还可用节约下的土地进行扩大再生产。2.1.3公共建筑用地潜力分析在深泽县城区内，公共建筑用地总面积46.2hm2，占建设用地