控制性详细规划解读

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1、1控制性详细规划的基本理论1.1控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用1.1.1涵义控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及幵发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容1.1.2.1确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。1.1.2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设

2、施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。1.1.2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；1.1.2.4根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。1.1.2.5根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。1.1.2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。1.1.3控制性详细

3、规划具有以下特征1.1.3.1控制引导性与灵活操作性：控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新耍求。其控制引异性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管

4、线控制。1.1.32法律效应：控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延仲和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展，法律效应是控制性详细规划的基本特征。1.1.3.3图则标定：图则标定是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解化的表现，它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制。1.1.4控制性详细规划的作用1.1.4.1控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重耍环节1.1.4.2控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接

5、的关键层次1.1.4.3控制性详细规划是城市设计控制与管理的重耍手段1.1.4.4控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台1.2控制性详细规划产生的背景及历程1.2.1控制性详细规划产生的背景1.2.1.1城市建设方面的要求：土地使用制度改革提出新问题，建设方式与投资渠道变化带来新耍求，城市经济、产业等结构的大调整所提出的新耍求。1.2.1.2规划管理方面的要求：土地管理的观念与方法的转变，房地产幵发的管理方式的转变。1.2.1.3新形式下对规划设计工作的要求：城市规划要适应规划管理工作的耍求，要

6、求规划具有弹性，要求下一层次规划符合总体规划的意阁，要求具体体现城市设计构想。1.2.2我国控制性详细规划的发展历程1.2.2.1最初的尝试（80年代初）上海虹桥开发区规划1.2.2.2有益的探索（80年代中后期）桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系（12项）。广州市街区规划（80年代末），更接近于ZONING的分区规划方法。苏州桐芳巷改造规划（87年），按现状——规划——管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。汕头龙湖片区分区规划（89年），将分区规划做

7、到控制性详细规划的深度。1.2.2.3步入成熟（80年代末90年代初）温州旧城改造控制规划：规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于管理实施；规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方参与；分级管理区分控制等级，突出重点，解决主要矛盾；针对地方情况增加对私人逑房和开设商店的控制及规定；对于土地性质的和容性提出控制办法和管理依据；土地使用分类方法和代码使用了正在编制的W家规范。1.2.2.4控制性详细规划地位确立，编制走向规范。《上海市土地使用区划管理法规的研宄》（上海市规划局）1986《控

8、制性详细规划编制办法（建议稿）》（江苏省城乡规划设计研究院）1989《南京控制性详细规划理论方法研宄》（东南大学与南京市规划局）1991对控制性详细规划作了较为系统的总结。1991年建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》，明确了控规的编制内容和要求。1992年建设部又下发了《关于搞好规划，加强管理，正确引异城市土地出让和幵发活动的通知》，对温州市编制控规引导城市土地出让转让的做法进行推广，1992年底又颁布实施了建设部令第22号《城市国有土地