控制性详细规划

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1、控制性详细规划2012.11.19控制性详细规划总体规划详细规划总体规划分区规划控制性详规修建性详规编制主体：城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门审批机构：城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可由城市人民政府审批）（一）编制的程序（一）编制的程序1、任务的委托2、工作阶段划分项目准备阶段现场踏勘与资料收集阶段方案设计阶段成果编制阶段上报审批阶段现场踏勘与资料收集阶段：现场踏勘调查资料的收集1）总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准的规划资料；2）土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等资料。用地性质应分至小类统计；3）人口分布现状（规模、年

2、龄、职业构成等）；4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留价值等；5）公共设施规模、分布；6）工程设施及管网现状；7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有偿使用状况，地价变化，开发方式等；8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。资料的整理与分析（二）控规的作用1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转化为具体的地块建设管理指标）2、城市规划管理的依据3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划）4、城市政策的载体（管理城市空间、土地资源和房地产市场）（三）控规产生的背景1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投

3、资渠道的变化1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管理2）国家对土地单一投资管理——多渠道、多投资管理3）无期无偿使用管理——有期有偿使用管理4）零星、分散的拨地管理——成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管理5）批地、审图、支持开发——土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、制约并用的管理模2、规划设计方面的要求1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则3）为具体建设项目提供规划设计条件4）规划要有适度弹性——传统修规的不足——产生于1980年代上海虹桥开发区19

4、82年，上海虹桥开发区的规划，为适应外资建设的要求，编制了土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制。综上：在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有效调控”的控制性详细规划编制层次。第1节控规的编制内容与方法控规的控制体系和要素两大类：规定性指标、引导性指标13小类规定性指标：用地性质用地面积建筑密度容积率建筑高度绿地率公共建筑配套项目建筑后退道路红线建筑后退用地边界

5、社会停车场库配建停车场库地块出入口方位、数量和允许开口路段引导性指标：13.建筑形体、色彩、风格等城市设计内容2）、用地边界控规的控制体系和要素两大类：规定性指标、引导性指标规定性指标：用地性质用地面积建筑密度容积率建筑高度绿地率公共建筑配套项目建筑后退道路红线建筑后退用地边界社会停车场库配建停车场库地块出入口方位、数量和允许开口路段引导性指标：13.建筑形体、色彩、风格等城市设计内容容积率FAR容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万平方米／万平方米）。FAR=Ar/Al影响容积

6、率的因素：（1）用地性质（2）地块区位（3）地块基础设施条件（4）人口容量（5）地块空间环境条件（6）地块的土地出让条件（7）城市设计要求（8）建造方式和形态规划（9）容积率奖励政策城市整体强度分区原则法宏观层面：确定城市整体密度——城市总体建设目标、人口合理分布中观层面：进行密度分区——基准模型：交通区位、服务区位、环境区位；——修正基准模型：生态原则、安全原则、美学原则、文化原则;微观层面：密度细分，各地块综合不突破——土地用途、地块规模、交通条件、城市设计人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）——环境容量推算法基于环境容量的可

7、行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便，结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一，综合适应性不强。环境容量指标较多，以供水容量推算为例：建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值；建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量人口指标推算