严格落实国家房地产调控政策促进房地产市场平稳健康发展

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1、严格落实国家房地产调控政策促进房地产市场平稳健康发展　党中央国务院对房地产市场调控工作非常重视，年初就向全国下发了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），国土资源部随后下发了《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发[2011]2号），要求各级地方人民政府逐步解决人们住房困难的问题，促进房地产市场平稳健康发展。稳定地价房价，既是当前的一项重大政治任务又是一项事关社会安定的大事。房地产市场不完全竞争性的市场，具有供给上的垄断性和强烈的地方性，作为市级政府土地行政主管部门菏泽市国土资源局是如何落实国家房地产调控政策，

2、采取得力措施稳控地价的呢？带着这个问题，笔者近日对我市土地调控工作进行了调查。　　一、菏泽住房用地调控的重要性。　　菏泽城区规划面积74.8平方公里，市区人口60多万人，刚刚加入中等城市的行列，城市化水平35%，城镇居民人均年可支配收入14439元，每平方米住房均价4200元左右。菏泽房价低于周边地区，在全省属较低价格。有人认为菏泽房地产没有泡沫，不用调控。其实不然，按照当代各国住房价格与居民家庭收入关系的标准比例算来，一套普通住房的价格应等于城镇居民家庭年收入的6倍左右。当前菏泽市区一套普通住房总价一般在45万元以上，一般三口之家年收入4.5万元左右，由此可知一般家庭购房负担较重。住房是人

3、民最重要的消费品，人一生中的大部分时间是在住房中度过的，人只有拥有属于自己的住房才能够安居乐业。菏泽人民例来就有置业的传统习惯，减轻人民置业的经济负担，解决大多数居民的住房问题，不仅是菏泽经济发展的一个重要目标，而且还是社会安定和谐的前提条件。　　二、菏泽住房用地市场的基本情况　　今年二月五日，国土资源部下发了城市住房用地管理和调控工作的通知，要求各市、县国土资源管理部门切实保障安居工程用地的供应，进一步完善土地供应政策，遏制非理性竞争推动地价上涨，促进房价地价合理调整，密切关注商品住房用地出让地价变化情况，成交溢价率超过50%的要上报国土资源部。我局按照通知及市委市政府的要求，在建设用地指

4、标极其缺少的情况下，划拨保障性安居工程用地三宗，土地面积265940平方米，为前两年年平均值的2倍以上。此外又加大了普通商品住房用地的供应数量。至今，收购国有土地七宗，土地面积233333平方米；出让毛地六宗（遗留问题的地块），土地面积626568平方米，政府土地纯收益20040万元；挂牌出让净地十五宗，土地面积709535平方米，成交价款117017万元，土地纯收益24790.74万元，成交单价每亩最高350万元，最低13万元，每亩平均地价109.9万元。十一宗地块的土地熟化人正在公开征集，拟土地熟化面积3834333平方米，拟出让土地面积2460959平方米，熟化保证金共计139382万

5、元。　　从净地挂牌出让成交价看，上半年每亩平均201.9万元，下半年每亩平均91.36万元，地价呈现出明显的回落趋势；从土地市场行情看，房地产开发企业拿地热情骤减，少数地块无人问津，成交价多以底价成交，拟出让的地块受到了不同程度的冷落。加之前几日一、二线城市房价的下跌，我市部分楼盘开始打折促销，调控政策明显发挥了作用。　　三、菏泽土地调控的主要做法　　（一）加强领导，优先供应经济适用房用地　　为了保证经济适用房用地的及时供应，我局党组高度重视，多次召开专题会议研究和布署工作，调度耕保科、规划科、土地利用科、牡丹区分局拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案》、《供地方案》，按

6、土地利用年度计划分批次上报省政府批准。土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费一律足额支付到位，保证被征收土地的农民经济利益不受任何损失。同时还做了大量的征收宣传工作，赢得了群众的理解和支持，没有因此发生一次上访事件！今年4000套经济适用房用地快速落实到位。　　（二）实行土地熟化，创新国有土地储备制度　　增加普通中低价位的商品住房用地的供应，又是一项促进地价房价理性回归的重大措施。今年菏泽城乡建设用地增减挂钩用地指标非常紧张，没有用于住房用地供应。为突破供地瓶颈，特地学习和借鉴了济南的经验，对毛地进行熟化。所谓土地熟化就是市政府暂时借用房地产开发企业的资金，通过对毛地范围内房屋所有

7、权人、国有土地使用权人进行拆迁补偿或者产权调换，收回原产权，待房屋拆除后再组织土地公开出让，以价高者得的原则确定该地块的受让人。先期投入拆迁补偿资金的房地产开发企业称为土地熟化人，但其未必最终取得土地使用权，成为土地受让人。济南的土地熟化人即是未来的土地受让人，这一点与我市不同。我市征集的土地熟化人只是在同等条件下具有优先购买权。最终得不到土地使用权的土地熟化人，市政府除退还其前期投入的资金外，还以土地成交溢