宁波石浦——半岛·领域项目产品建议100p（上）

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1、《领航者》动力（中国）地产机构市场研究部2008年1月前言我司经过一周时间，对石浦镇进入了全方位深入的宏观研究、市场调研、需求分析、产品剖析，经过项目组共同努力，现谨向贵司敬呈《宁波亚泰·石浦迎凤山庄产品定位报告》，敬请贵司详阅，以供项目发展决策之参考。本报告共分两大部分，分别为市场分析、产品定位从了解市场和竞争对手说起……第一章：市场分析1Part宏观市场分析2Part区域市场竞争分析3Part项目分析阶段城市独立发展分类（前工业经济期）多中心城市群单中心城市群（工业成熟（工业化初期）期）成熟的大城市群（大量消费期）没有系统独立的地方中心。产业发展按“

2、一、二、三”顺序发展。特征为一个简单强大为一个单一的的中心和发展滞全国中心和强缓的广大外围次大的外围次中中心。心。产业发展杂乱无各区域间产业章，无根本特形式多样，互性，城市自足性补与对立同时较强。并存。城市中心与外围人口规模在之间交通连接不2000万左右，畅聚集度不断加产业发展按“强。一、二、三”顺产业发展按“序发展。二、一、三”顺序发展。一个功能上互相依赖的城市系统，同时区域经济持续增长，并推动着区域空间经济逐渐一体化。有联系方便的交通走廊把核心城市连接起来，各都市区之间没有间隔，且联系密切必须达到相当大的总规模，人口在2500万以上；属于国家的核心区

3、域，具有国际交往枢纽的作用产业发展“三、二、一”顺序发展。宏观市场分析/城市理解/城市发展规律1Part结合石浦镇的现状特征，目前处于第一阶段“城市独立发展”向第二阶段“单中心城市群”过度的状态。城镇基本形成基础设施完备的中心区，满足自足性需求，但城镇的产业发展有待整合，城镇与周边城市的交通网络有待加强。宏观市场分析/城市理解/区位人口1Part石浦镇属于象山县，地处东海之滨、象山半岛南端。由石浦镇本土和檀头山岛、东门岛、对面山岛、半招列岛、渔山列岛等众多岛屿组成。石浦镇现有常住人口8.2万，流动人口3万余人；规划至2010年镇域总人口约12.5万人，城

4、区人口为9.5万人，流动人口2万人；人口的增加和中期规划，对于城市化进程，房地产业的发展提供有了有力支撑。石浦镇宏观市场分析/城市理解/文化特色1Part石浦镇保留有古街、古巷、古寺庙20座，各类古迹100余处，石浦镇是浙江省的历史文化名镇，象山县域南部经济、文化中心，以海洋经济为主导的旅游和港口城镇。宁波市鄞州余姚慈溪奉化宁海象山生产总值(GDP)总量2412.2354.99294.31369.79115.52132.52125.34增长率14.915.013.314.213.617.317.7宁波市鄞州余姚慈溪奉化宁海象山城镇居民人均可支配收入元17

5、172____1829119590165571655417114增长率12.5____15.816.41113.621.1宏观市场分析/城市理解/经济发展1Part在宁波六个县市中（括鄞州区，下同），象山县GDP增幅居首位；2007年城镇居民人均可支配收入17114元，收入水平在宁波各县市中居第4位，增幅居首位。2007年1至3季度年完成固定资产投资39.85亿元，房地产业完成投资10.03亿元，同比增长1.38倍，占全县固定资产投资总额的比重为23%。（信息来源于象山县统计网）宏观市场分析/城市理解/城市群规划1Part以石浦港为依托，由石浦、鹤浦、高

6、塘岛三个乡镇及其近海域组成的石浦港城市群，有着自然环境特征和资源情况的相似性，经济和文化上的同源性，是一个不可分割的整体。而规划建设的跨海大桥，将进一步缩短鹤浦等区域与石浦的交通距离，形成一个以石浦为中心的城镇集群，石浦镇的向心力更加突现。宏观市场分析/城市理解/城市群规划1Part石浦港的区域规划站在城市群联动发展的高度，以城市群的规模效应带动整体区域的发展，同时各城镇之间充分利用各自的资源优势形成互动发展。而6大旅游圈的规划，将进一步带动大石浦经济圈的共同发展，确立以石浦镇在城市群种的核心地位。大塘湖生态农业区石浦滨海综合旅游区渔港古镇风光区檀头岛旅

7、游度假区风门口文化旅游区花岙岛生态旅游区宏观市场分析/城市理解/城市群规划1Part1.杭州湾跨海大桥的建设，使处在长江三角洲“之”字结构末端的宁波区域，进入上海2小时公路交通圈，从而整体上提升与上海的相关性；2.象山港大桥的建设，将成为连接杭州湾、象山湾、石浦港等区域的新通道；3.沿海高速公路石浦连接线的确定和石浦港路岛交通三门口大桥的实施，将盘活石浦镇岛区域的交通网络；以上交通规划够将促进石浦镇加快速度融入长三角，与宁波、杭州、上海等经济发达地区接轨。宏观市场分析/城市理解/城镇规划1Part新城综合组团商贸、金融、办公、文化、教育中心西南区石浦镇的

8、规划使城市所应具备的居住、商业、交通、娱乐、就业五大功能更为完善。布局分为八个组