海南兴隆项目产品定位报告最终

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1、海南兴隆项目产品定位报告报告思路认知市场分析客群发现自身价值确定定位及突破方向提出产品发展建议第一部分市场研究与分析市场研究与分析宏观层面——房地产行业总体形势向好，短期内受政策调控影响将呈现高位震荡格局，2010年投资型需求将受到抑制。中观层面——海南房地产市场总体向好，短期内呈现有价无市状态，预计2010年将高位震荡，部分区域有价格下调的可能。微观层面——兴隆区尚属价值洼地，随石梅湾旅游及开发价值的显现，未来潜力较大。研究结论一、宏观背景分析1、在“保增长、防通胀”的大基调背景下，2010年必定是个政策频出、政策频变

2、年，政策面存在较大的不确定性，对行业将带来不同层面的调整；2、2009年市场的持续繁荣一定程度上透支了房地产行业持续上涨的动能，政策频出、价格高位运行的现状，将引发一段时期内的客户观望，销售速度趋缓；3、基于“保增长”的主基调，房地产做为保障经济企稳的重要贡献行业，不会受到过度打压；加之开发商资金链相对充裕、市场“防通胀”预期依然存在，因此预计2010年房地产市场的销售价格不会出现大的波动，将维持一定幅度内的稳定；4、基于民生愿望，政府出拳稳定房价，投机型需求将受到打压，投资型需求将受到抑制；5、中长期看，房地产市场持续

3、向好。二、海南房地产市场分析——经济背景海南是一个缺乏实体经济支撑的海岛省份，旅游＋地产的发展模式成为全省经济发展的唯一趋动力典型以旅游资源带动城市发展的模式除了坐拥山、海、天、树等自然风光及少数民族的人文风情外，依托先天资源开发的温泉、高尔夫等特色产品也成为吸引游客的增值砝码。1、2009年底的利好，促使市场出现一轮快速的非理性攀升；2月份开始，受高企的房价和调控政策出台的双重影响，市场呈现有价无市状态，预计价格将出现一定程度的回调。2009年底楼市刺激政策推出的预期促成市场集中交易海南国际旅游岛规划成为热炒的题材20

4、09年煤碳资源重组之后，大量游资重回热点楼市寻找出路恰逢12月份迪拜债务危机，大规模浙商资本回流，注入海南楼市1月份地方政府“两个暂停”以及开发商惜售、客观上加剧了供不应求的恐慌二、海南房地产市场分析——现状2、目前价格现状，形成三个明显的价格梯度以三亚自南向北依次递减由海岸线向内陆区域递减别墅价格是酒店式公寓的1-2倍二、海南房地产市场分析——现状3、从开发进度看，三亚的亚龙湾、三亚湾等一线海景区域和海口的开发空间有限，开发热点正逐步向内陆和沿东海岸向北转移；海堂湾、陵水湾、石梅湾、神州半岛等区域将陆续进入集中开发状态

5、。供应主要集中在东线临海城市二、海南房地产市场分析——现状基于旅游资源基础上的房地产业是海南经济增长的主要动力，因此政府不会出重拳打压，整体市场表现将是高位维稳2009年海南省商品房销售面积570.77万平方米，同比增长54.5%;房地产业相关税收收入70.9亿元，占地税总额的46.89%。过高过快的涨幅，市场需要一段时间来消化，在全国控制房价的主基调影响下，海南楼市将出现阶段性观望和调整。基于资源的唯一性和长期利好的支持，价格不会大幅回落，相反国际旅游岛规划细则出台之后，局部热点区域还有继续追高的可能。二、海南房地产市

6、场分析——未来走势预测价格杠杆发挥作用，客户结构将重新调整，短期投机者和中低端客户必然出局。旅游岛规划刺激下，大量项目启动入市，并一改南（三亚）北(海口)两端独大的局面，而是沿东线全面开花。政策面：市场面：需求面：供应面：对政策调控力度的期待对价格承受力的质疑对海南曾经泡沫的惶恐国际旅游岛规划的利好资源的稀缺性和唯一性大量民间游资的注入客户端观望开发商信心等待行情政府偏中性的态度二、海南房地产市场分析预期市场态势将高位维稳，随着国际旅游岛规划的细则逐步出台，将夯实价格基础，且带动部分潜力区域的上涨。1、兴隆是一个资源丰富

7、却未经过系统开发的潜力资源区海南唯一54洞原生高尔夫球场兴隆热带植物园三、兴隆房地产市场分析——区域分析稀有的温泉资源石梅湾未经过度开发的原生态海滩1.4万亩珍稀林木——青皮林加井岛2、三亚博鳌的盛名之下，兴隆沉寂多年，还未形成真正的旅游区概念由于旅游资源缺乏整体性的开发，旅游和生活设施配套的缺失，目前仅有热带植物园作为海南游的一个景点，虽然人气较旺，却难以留人，对于更多岛外客而言，兴隆认知度较低。多数产品和营销服务简单粗陋，唯一具备规模和品质的石梅山庄，却也是默默无闻，待机而动。4、区域已有多个项目开发，在国际旅游岛规

8、划背景下，市场正在预热5、开发规模水准参差不齐，且各自为战，难以形成统一的区域认知形象3、路网发达，由于缺乏通行工具支持，可达性差东线高速及正在建设中的城市高铁大大提升了该地区的交通环境，但是主城区相对主干交通有15公里的距离，位置较偏，而且城市高铁在兴隆没有站点，因此交通的便捷度有待提高。三、兴隆房地产市场分析——